房产估价师考试预测题及答案2017
二、多项选择题
1.下列对房地产估价本质的认识，正确的是()。
A.房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D.房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内
E.房地产估价是门科学不是艺术
2.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有()。
A.无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地
B.重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C.考虑建筑物存在对土地价值的影响
D.考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响
E.重视土地对建筑物价值的影响
3.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
4.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。
A.充公权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.出让权
5.权益状况比较与调整的主要内容包括()。
A.土地使用年限
B.土地出让方式
C.城市规划限制条件
D.楼层、朝向
E.公共设施完备程度
6.最高最佳使用必须同时满足的条件包括()。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.价值最大化
E.使用上简便
7.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有()。
A.消费者的收入增加
B.作为替代品的房地产的价格上升
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加
E.消费者预期未来的房地产价格上升
8.建筑物重置价格的.求取方法有()等。
A.单位比较法
B.工料测量法
C.指数调整法
D.分部分项法
E.成新折扣法
9.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
10.补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。()是需要补地价的主要情形。
A.出让土地使用权期满后续期
B.增加原土地使用权出让时规定的容积率
C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产
D.改变原土地使用权出让时规定的用途
E.拍卖土地使用权
11.收益法中确定资本化率的基本方法有()。
A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法
12.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有()。
A.待开发房地产的价值
B.开发成本和管理费用
C.销售税费
D.投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.开发利润
13.运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括()。
A.加权平均资本化率
B.综合资本化率
C.建筑物资本化率
D.土地资本化率
E.权益资本化率
14.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有()。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
15.估价项目完成后，应归档的估价资料包括()。
A.实地查勘记录
B.委托人照片
C.估价项目来源和接洽情况
D.估价中的不同意见
E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
三、判断题
1.估价当事人是指与估价单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。()
2.在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。()
3.在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。()
4.房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。()
5.房地产价格实质是房地产权益的价格。()
6.交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。()
7.交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。()
8.高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。()
9.在可比实例的成交日期至估价时点期问，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()
10.假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。()
11.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。()
12.在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数a的试算，用哪个常数n修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。()
13.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、期房等。()
14.人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。()
15.房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区的房地产价格一般较低;在下风地区房地产价格一般较高。()
参考答案：
一、单项选择题
1、C 2、D 3、A 4、C 5、D 6、C 7、B 8、B 9、D 10、D
11、B 12、A 13、D 14、D 15、B 16、C 17、B 18、B 19、A 20、C
21、D 22、A 23、D 24、D 25、C 26、D 27、C 28、C 29、A 30、B
31、A 32、D 33、B 34、A 35、A
二、多项选择题
1、BCD 2、AC 3、CE 4、ABCD 5、 AC
6、ABCD 7、ABDE 8、ABCD 9、ABD 10、ABCD
11、ABD 12、 BCD 13、BCD 14、ACE 15、ACDE
三、判断题
1、√ 2、× 3、× 4、√ 5、√
6、√ 7、√ 8、× 9、× 10、√
11、√ 12、× 13、× 14、× 15×
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