房产估价师考试预测题及答案2017
一、单项选择题
1.估价的通俗含义是估计()的价格或价值。
A.现有物品
B.一般物品
C.经济物品
D.建筑物品
2.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
3.房地产具有供给有限特性，本质上是由()决定的。
A.土地总量有限
B.规划+限制
C.房地产不可移动
D.价值量大
4.估价报告书中说明的()限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
5.下列不属于土地使用权的是()。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.租赁权
6.不属于引起房地产价格上升的原因是()。
A.外部经济
B.需求增加导致稀缺性增加
C.生活水平的提高
D.通货膨胀
7.最适合用市场法估价的是()。
A.用做生产的房地产
B.可销售的房地产
C.出租或营业的房地产
D.仅适用于自用的房地产
8.下列()使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A.用途
B.建筑规模
C.容积率
D.绿地率
9.房地产价格与一般物品价格的()表现出房地产价格的独特之处。
A.等值
B.不等值
C.相同
D.不相同
10.从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的()。
A.长期趋势
B.后期利润
C.权益
D.供给和需求
11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方
()元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760、
13.房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的()。
A.成交价格
B.理论价格
C.评估价值
D.市场价格
14.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
A.2000
B.2200
C.2400
D.2500
15.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是()。
A.交通拥挤
B.建筑技术进步
C.城市规划改变
D.自然环境恶化
16.砖混结构二等房屋的残值率一般为()。
A.4%
B.3%
C.2%
D.1%
17.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格()乙的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.条件不足，无法确定
18.除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其()的状况。
A.估价作业日期
B.成交日期时
C.估价时点
D.交易日期调整后
19.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为()年。
A.38
B.42
C.58
D.60
20.某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为()万元。
A.351.30
B.280.19
C.270.78
D.277.55
21.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为()元/m2。
A.3800
B.4500
C.5200
D.5600
22.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
23.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为()万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
24.运用平均增减量法进行估价的条件是()。
A.房地产价格时间序列逐期升高或下降
B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为()万元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
26.资本化率是()的倒数。
A.毛租金乘数
B.潜在毛租金乘数
C.有效毛收入乘数
D.净收益乘数
27.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为()m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
28.房地产估价的主要难点是()。
A.市场行情变化不定
B.供需变化引起价格变化
C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
D.房地产价格的影响因素影响程度不同
29.房地产的最高最佳使用状态不包括()。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
30.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会()。
A.上升
B.下降
C.不变
D.升降难定
31.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与()万元的资金等价。
A.2000
B.400
C.4000
D.10000
32.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为()万元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
33.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m22。
A.50
B.250
C.300
D.350
34.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为()。
A.78%
B.85%
C.117%
D.150%
35.在估价报告中陈述()，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.估价方法
D.估价对象