物业管理师《经营管理》考点：房地产投资的特性

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　　房地产投资的特性包括7个方面：①位置固定性或不可移动性;②寿命周期长;③适应性;④各异性;⑤政策影响性;⑥专业管理依赖性;⑦相互影响性。

　　(一)位置固定性或不可移动性

　　位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调了位置对房地产投资的重要性。

　　这里的位置不仅指的是物业的具体地理位置，还包括该物业的宏观区位，即该地区未来的规划、功能、环境等，这些会直接影响到物业整体的升值潜力。

　　(二)寿命周期长

　　主要体现在两个方面：一是投资者对房地产拥有的权益比较长。二是地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。因此，房地产投资可以是一种长期投资。

　　房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。(这里所说的寿命周期长，指的是房地产的自然寿命周期长。)

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。

　　房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的'税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(三)适应性

　　适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。

　　对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差。

　　(四)各异性

　　各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

　　(五)政策影响性

　　政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产不可移动等特性的存在，使房地产投资者很容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。

　　(六)专业管理依赖性

　　专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。不论是房地产开发投资还是房地产置业投资都需要专业管理。

　　(七)相互影响性

　　相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值;大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。

　　【例题5：10年单选】城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的( )。

　　A.不可移动性

　　B.地租递减性

　　C.政策影响性

　　D.相互影响性

　　答案：D

　　【例题6：11年单选】由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的(　　)。

　　A.折旧递减性

　　B.地租递增性

　　C.政策影响性

　　D.相互影响性

　　答案：D