2016物业管理师制度与政策考点：管理规约制度

　　㈠管理规约

　　⒈管理规约的概念：管理规约⑴是由全体业主共同制定的(共同契约)，⑵规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，⑶对业主具有普遍约束力的自律性规范，⑷管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律法规，或者损害社会公共利益，一般是以书面形式订立的。

　　⒉管理规约四个方面的主要内容：⑴有关物业的使用维护管理;⑵业主的共同利益;⑶业主应当履行的义务;⑷违反公约应当承担的责任。

　　⒊管理规约的法律效力：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意两点，⑴对物业使用人也发生法律效力;⑵对物业的继受人(即业主)自动产生效力。

　　㈡临时管理规约

　　⒈临时管理规约的概念，建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的'责任等事项依法做出的约定(在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约)。

　　⒉临时管理规约的制定：临时管理规约制定的主体，一般由建设单位在出售物业之前预先制定;制定时间：临时管理规约制定的时间为物业销售之前。

　　⒊相关主体的法律义务，1建设单位不得侵害物业买受人司法权益的义务;2建设单位对临时管理规约的明示和说明的义务;3物业买受人对临时管理规约承诺的义务。

　　⒋2004年9月建设部发布《业主临时管理规约(示范文本)》

　　临时管理规约的内容，⑴物业的自然情况与权属情况;⑵业主使用物业应当遵守规则;⑶维修养护物业应当遵守的规则;⑷涉及业主共同利益的事项;⑸违约责任。

　　⒌业主使用物业应当遵守的规则，⑴遵守相邻权规定(三个方面要做出约定，不得妨碍其他业主正常使用物业;不得损害公共利益和他人利益;改变设计用途要经相邻业主同意并报批)，⑵遵守房屋装饰装修规定，⑶共用部位、共用设施设备的使用规定，⑷使用物业的禁止性规定(有8点)。

　　1损坏房屋承重结构，主体结构破坏房屋外貌，擅自房屋设计用途

　　2占用或损坏物业公用部位，共用设施设备及相关场地擅自移动共用设施设备

　　3违章搭建。私设摊点

　　4在非指定地点倾到或抛洒垃圾杂物

　　5违反相关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、、排放有毒有害物质和发出超标噪音

　　6擅自在物业共用部位和相关场合悬挂、张贴、涂改、刻画

　　7利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动

　　8违反物业管理区域内饲养动物的规定

　　⒍涉及业主共同利益的事项，⑴全体业主授予物业管理企业行使的管理权利，⑵业主承诺按时足额交纳物业服务费用，⑶利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。

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