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2015年物业管理师《经营管理》考试卷
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1 贾某应缴纳的基础租金为20万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额80万元，以每月营业额的6%作为百分比租金，若租户4月份、5月份、6月份营业额分别为80万元、75厅元、80万元，这三个月应缴租金共计( )万元。
A. 70
B. 60
C. 75
D. 65
参考答案: B
2 管理费用预算不包括( )。
A. 管理人员的工资和福利费
B. 金融机构手续费
C. 保险费
D. 固定资产的折旧
参考答案: B
3 物业管理的年度计划是一种运行计划，属于( )的计划。
A. 资产管理层次
B. 战术层次
C. 组合投资管理层次
D. 管理层次
参考答案: B
4 导致现有设备的使用价值并未发生变化，不会影响现有设备使用的磨损属于( )。
A. 第一类有形磨损
B. 第二类无形磨损
C. 第一类无形磨损
D. 第二类有形磨损
参考答案: C
5 租赁手续费占毛租金收入的( )。
A. 4%
B. 3%
C. 2%
D. 1%
参考答案: D
6 《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A. 90
B. 60
C. 45
D. 30
参考答案: D
7 设备因自然力产生的磨损属于( )。
A. 第一类有形磨损
B. 第一类无形磨损
C. 第二类有形磨损
D. 第二类无形磨损
参考答案: C
8 谢某将65 340元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为( )元。
A. 72 689.13
B. 69 198.56
C. 71 684.92
D. 73 540.75
参考答案: D
9 不良物业资产形成的原始起因是( )。
A. 房地产虚假的泡沫繁荣
B. 银行货币资金运动的中断
C. 经济周期变化
D. 企业物业资产绩效的评估
参考答案: C
10 利润分配表是反映企业在一定时期利润分配情况和年末未分配利润的结余情况的报表，按( )编制。
A. 周
B. 月
C. 季
D. 年
参考答案: B
11 计息周期是指计算利息的时间单位，通常采用的时间单位是( )。
A. 年
B. 季度
C. 月
D. 周
参考答案: A
12 从管理层面上来看，( )是零售商业物业经营管理的更高层次，对于零售商业物业的成功运营也更为关键，是零售商业物业管理的发展方向。
A. 客户关系管理
B. 策略与运行管理
C. 现场管理
D. 资本经营效益
参考答案: B
13 从( )看，国内生产总值是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。
A. 价值形态
B. 货币形态
C. 物业形态
D. 实物形态
参考答案: A
14某宗物业交易总价为50万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清( )万元。
A. 45.24
B. 47.38
C. 46.73
D. 48.97
参考答案: D
15 在国际物业投资中，( )会影响物业的投资收益。
A. 人口数量波动
B. 汇率波动
C. 利率波动
D. 物价波动
参考答案: B
16 成本的反馈性控制按( )不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制。
A. 控制的机制
B. 控制的时间
C. 控制的要求
D. 控制的原则
参考答案: C
17 我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的( )进行移交。
A. 使用价值
B. 账面价值
C. 市场价值
D. 投资价值
参考答案: B
18 编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据，这属于( )的缺点。
A. 滚动预算
B. 弹性预算
C. 零基预算
D. 固定预算
参考答案: C
19 不良物业资产形成的根本原因是( )。
A. 房地产虚假的泡沫繁荣
B. 企业物业资产绩效的评估
C. 经济周期变化
D. 银行货币资金运动的中断
参考答案: D
20 李某将25 800元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为( )元。
A. 29 038.13
B. 28 345.16
C. 26 789.46
D. 24 635.45
参考答案: A
21 一般的柴油发电机，运行时的混合噪声都在( )dB以上，污染严重。
A. 30
B. 60
C. 80
D. 100
参考答案: D
22 某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次应付清( )万元。
A. 57.56
B. 58.76
C. 52.86
D. 52.78
参考答案: B
23 反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标为( )。
A. 财务内部收益率
B. 偿债备付率
C. 资产负债率
D. 投资回报率
参考答案: C
24 物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算称为( )。
A. 营业成本预算
B. 管理费用预算
C. 财务费用预算
D. 直接材料费预算
参考答案: C
25 房地产市场分析首先要就影响房地产市场的( )进行分析。
A. 宏观状况
B. 市场供给
C. 市场需求
D. 宏观因素
参考答案: D
26 由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险，如盗窃、罢工、动乱等所带来的损失属于( )。
A. 政治风险
B. 经济风险
C. 社会风险
D. 技术风险
参考答案: C
27 采取挂牌方式交易(或出让)物业的成交价格，称为( )。
A. 拍卖成交价
B. 招标成交价
C. 挂牌成交价
D. 协议成交价
参考答案: C
28 物业管理发展能力状况的具体指标不包括( )。
A. 三年利润平均增长率
B. 总资产增长率
C. 现金流动负债比率
D. 三年资本平均增长率
参考答案: C
29 一般可以反映所销售商品房的总体价格水平的是( )的平均价格。
A. 成交价
B. 起拍价
C. 均价
D. 保留价
参考答案: A
30 名义利率为12%，一年计息12次的实际利率为( )。
A. 12.68%
B. 3.33%
C. 12.55%
D. 3.24%
参考答案: A
31 组合投资管理的投资分析不包括( )。
A. 宏观分析
B. 行业分析
C. 经济分析
D. 微观分析
参考答案: C
32 具有交易性的物业适用的物业估价方法是( )。
A. 市场法
B. 收益法
C. 内插法
D. 成本法
参考答案: A
33 吕某将65 300元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为( )元。
A. 70 856.68
B. 69 865.98
C. 75.356.52
D. 73 581.67
参考答案: D
34 不符合房地产投资缺点的是( )。
A. 投资数额巨大
B. 需要专门的知识和经验
C. 流动性差
D. 投资回收期较短
参考答案: D
35 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了10年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益11万元;该宗物业的报酬率为8.5%，则该宗物业的收益价格为( )万元。
A. 123.96
B. 125.35
C. 124.46
D. 126.16
参考答案: C
36 适合于经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的成本预算编制力法为( )。
A. 零基预算
B. 弹性预算
C. 固定预算
D. 概率预算
参考答案: C
37 建筑物折旧不包括( )。
A. 外观折旧
B. 物质折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
参考答案: A
38 净现值计算中反映资金时间价值的基准参数为( )。
A. 投资回报率
B. 现金回报率
C. 基准收益率
D. 财务内部收益率
参考答案: C
39 一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿，这属于( )。
A. 价值补偿
B. 投资风险补偿
C. 缺乏流动性补偿
D. 管理负担补偿
参考答案: D
40地区购物商场中，( )往往是主要租户。
A. 日用百货商店和超级市场
B. 中型百货公司
C. 一家或数家大型百货公司
D. 日用五金、服装干洗、家用电器维修
参考答案: B
41 不符合公司特征的是( )。
A. 不具有法人资格
B. 依照有关法律进行登记注册
C. 以营利为目的
D. 由两个以上股东共同出资经营
参考答案: A
42 管理型物业服务企业是具有( )物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
A. 经营性
B. 收益性
C. 策略性
D. 竞争性
参考答案: C
43 关于资产负债率的说法，错误的是( )。
A. 资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强
B. 在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差
C. 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高
D. 资产负债率低，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强
参考答案: D
44 制定风险应对计划的依据是( )。
A. 风险回避
B. 风险分担
C. 风险转移
D. 风险识别
参考答案: D
45 反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表称为( )。
A. 利润表
B. 资产负债表
C. 会记报表
D. 价目表
参考答案: A
46 不属于物业管理主要职责的是( )。
A. 财务报告和记录的保存
B. 持有/出售分析
C. 物业维护
D. 资本性支出计划
参考答案: B
47 流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，国际上公认标准比率为( )。
A. 150%
B. 200%
C. 265%
D. 270%
参考答案: B
48 拿折现率来说，评估( )所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。
A. 使用价值
B. 市场价值
C. 交换价值
D. 投资价值
参考答案: B
49 反映开发项目投资回收能力的重要指标是( )。
A. 动态投资回收期
B. 借款偿还期
C. 财务内部收益率
D. 静态投资回收期
参考答案: A
50 保险的一般原则不包括( )。
A. 公开原则
B. 近因原则
C. 可保利益的原则
D. 比例分摊原则
参考答案: A
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61 属于安保部工作内容的有( )。
A. 负责项目监控系统的Et常使用和检查
B. 负责安委会、消委会、国家安全小组的日常工作
C. 对新招聘员工进行消防安全培训
D. 负责地面、地下停车场的安全和车辆管理
E. 环境保护和紧急排污
参考答案: A,B,C,D
62 在经济学里，广义的价值有( )之分。
A. 艺术价值
B. 使用价值
C. 历史价值
D. 交换价值
E. 学术价值
参考答案: B,D
63 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )等形式。
A. 经营型
B. 权益型
C. 混合型
D. 抵押型
E. 投机型
参考答案: B,C,D
64 毛租金乘数法的优点包括( )。
A. 可忽略物业租金以外的收入
B. 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
C. 由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
D. 方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
E. 可忽略不同物业的空置率和运营费用的差异
参考答案: B,C,D
65 居住项目的市场前景受( )等方面的影响。
A. 家庭收八水平
B. 家庭规模和结构
C. 公建配套设施完备的程度
D. 附近地区人口数量
E. 人口流动性
参考答案: A,B,D,E
66 写字楼建筑的( )会强化这个大厦的整体形象。
A. 位置
B. 为租户提供的服务内容
C. 物业建造的标准
D. 交通方便性
E. 业主的实力和声望
参考答案: A,B,C,E
67 写字楼物业管理风险的种类包括( )。
A. 设备运行风险
B. 保安防范风险
C. 物业管理风险
D. 消防防范风险
E. 工程隐患风险
参考答案: A,B,D,E
68 开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的( )等。
A. 直接费用
B. 开发成本
C. 开发利润
D. 间接费用
E. 税金
参考答案: A,E
69 将成本划分( )，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。
A. 开发建设成本
B. 企业生产成本
C. 固定成本
D. 变动成本
E. 半固定或半变动成本
参考答案: C,D,E
70 在实际中，开发成本主要包括( )。
A. 房屋建筑安装工程费
B. 公共配套设施建设费
C. 开发建设过程中的税费
D. 间接费用
E. 勘察设计和前期工程费
参考答案: A,B,C,E
71 物业服务企业投标的标书准备阶段工作包括( )。
A. 统稿、修改、定向
B. 投标漏项及不足分析
C. 对手动态及优劣势分析
D. 分组起草、准备
E. 讨论确定物业管理费价位
参考答案: A,D,E
72零售商业物业的分类主要依据其( )等。
A. 商业辐射区域的范围
B. 建筑规模
C. 承包单位的名誉
D. 当地人员的数量
E. 经营商品的特点
参考答案: A,B,E
73 政府评价是指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业服务企业绩效评价，评价对象主要是( )。
A. 领导班子换届的企业
B. 国有独资企业
C. 主要领导变动的企业
D. 国家控股的企业
E. 发生重大损失或造成严重社会影响的企业
参考答案: B,D
74 投资利息与会计上的财务费用不同，包括( )，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A. 办公费
B. 土地取得成本
C. 管理费用的利息
D. 开发成本
E. 公共配套设施建设费
参考答案: B,C,D
75 企业内部各单位之间的财务关系是在企业实行内部经济核算制的条件下，企业内部各单
位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的，主要包括物业服务企业同其所属的各专业服务企业，如( )等之间的结算关系以及这些专业服务企业相互之间的结算关系。
A. 保洁企业
B. 设备维修企业
C. 餐饮企业
D. 保安企业
E. 房屋维修企业
参考答案: A,B,D,E
76 建立价格可比基础包括( )等方面。
A. 统一面积内涵
B. 统一采用单价
C. 统一体积单位
D. 统一币种和货币单位
E. 统一付款方式
参考答案: A,B,D,E
77 在房地产开发投资过程中，需要投资者在( )等方面具有管理经验和能力。
A. 选择承包商
B. 获取土地使用权
C. 市场营销
D. 规划设计
E. 项目融资
参考答案: B,C,D,E
78 对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有( )。
A. 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
B. 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的
C. 承租人利用承租的房屋进行违法活动的
D. 公有住宅用房无正当理由闲置3个月以上的
E. 将承租的房屋擅自转租的
参考答案: A,B,C,E
79 国内生产总值的表现形态包括( )。
A. 物业形态
B. 价值形态
C. 产品形态
D. 收入形态
E. 实物形态
参考答案: B,C,D
80 承租人的权利包括( )等方面。
A. 有要求保障房屋安全的权利‘
B. 有转租获利的权利
C. 出租房屋出售时，有优先购买权
D. 有对物业管理状况进行监督、建议的权利
E. 有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
参考答案: A,C,D,E
51 王某将116 500元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为( )元。
A. 130 480
B. 136.985
C. 126.495
D. 133.455
参考答案: A
52 不属于市场供给特点的是( )。
A. 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性
B. 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性
C. 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性
D. 购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资
参考答案: D
53 计算某项指标的某个组成部分占总体的比重，并进行数量分析的方法属于财务报告分析法中的( )。
A. 构成比率分析法
B. 期望收益率分析法
C. 资本增长率分析法
D. 效率比率分析法
参考答案: A
54 房地产投资项目财务评价指标体系中，动态指标不包括( )。
A. 动态投资回收期
B. 财务净现值
C. 现金回报率
D. 财务内部收益率
参考答案: C
55 在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算的物业管理成本属于( )。
A. 机会成本
B. 差异成本
C. 边际成本
D. 目标成本
参考答案: C
56 影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括( )。
A. 人口流动性
B. 易接近性
C. 与其他商业设施接近的程度
D. 周围土地利用情况和环境
参考答案: A
57 叶某将68 900元存入银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为( )元。
A. 73 568
B. 69 286
C. 77 1 68
D. 75 560
参考答案: C
58 物业服务企业与其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系称为( )。
A. 企业同其所有者之间的财务关系
B. 企业内部各单位之间的财务关系
C. 企业同职工之间的财务关系
D. 企业同其债权人之间的财务关系
参考答案: A
59已知某投资项目的净现金流量如下表所示(单位：万元)，如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值为( )万元。
A. 137.3
B. 136.5
C. 1 16.7
D. 158.3
参考答案: A
60 没有( )，房地产开发和商品房供给就无从谈起。
A. 土地供应
B. 住房政策
C. 地价政策
D. 城市规划
参考答案: A
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
61 属于安保部工作内容的有( )。
A. 负责项目监控系统的Et常使用和检查
B. 负责安委会、消委会、国家安全小组的日常工作
C. 对新招聘员工进行消防安全培训
D. 负责地面、地下停车场的安全和车辆管理
E. 环境保护和紧急排污
参考答案: A,B,C,D
62 在经济学里，广义的价值有( )之分。
A. 艺术价值
B. 使用价值
C. 历史价值
D. 交换价值
E. 学术价值
参考答案: B,D
63 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )等形式。
A. 经营型
B. 权益型
C. 混合型
D. 抵押型
E. 投机型
参考答案: B,C,D
64 毛租金乘数法的优点包括( )。
A. 可忽略物业租金以外的收入
B. 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
C. 由于在同一市场上，相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
D. 方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
E. 可忽略不同物业的空置率和运营费用的差异
参考答案: B,C,D
65 居住项目的市场前景受( )等方面的影响。
A. 家庭收八水平
B. 家庭规模和结构
C. 公建配套设施完备的程度
D. 附近地区人口数量
E. 人口流动性
参考答案: A,B,D,E
66 写字楼建筑的( )会强化这个大厦的整体形象。
A. 位置
B. 为租户提供的服务内容
C. 物业建造的标准
D. 交通方便性
E. 业主的实力和声望
参考答案: A,B,C,E
67 写字楼物业管理风险的种类包括( )。
A. 设备运行风险
B. 保安防范风险
C. 物业管理风险
D. 消防防范风险
E. 工程隐患风险
参考答案: A,B,D,E
68 开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的( )等。
A. 直接费用
B. 开发成本
C. 开发利润
D. 间接费用
E. 税金
参考答案: A,E
69 将成本划分( )，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。
A. 开发建设成本
B. 企业生产成本
C. 固定成本
D. 变动成本
E. 半固定或半变动成本
参考答案: C,D,E
70 在实际中，开发成本主要包括( )。
A. 房屋建筑安装工程费
B. 公共配套设施建设费
C. 开发建设过程中的税费
D. 间接费用
E. 勘察设计和前期工程费
参考答案: A,B,C,E
71 物业服务企业投标的标书准备阶段工作包括( )。
A. 统稿、修改、定向
B. 投标漏项及不足分析
C. 对手动态及优劣势分析
D. 分组起草、准备
E. 讨论确定物业管理费价位
参考答案: A,D,E
72零售商业物业的分类主要依据其( )等。
A. 商业辐射区域的范围
B. 建筑规模
C. 承包单位的名誉
D. 当地人员的数量
E. 经营商品的特点
参考答案: A,B,E
73 政府评价是指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业服务企业绩效评价，评价对象主要是( )。
A. 领导班子换届的企业
B. 国有独资企业
C. 主要领导变动的企业
D. 国家控股的企业
E. 发生重大损失或造成严重社会影响的企业
参考答案: B,D
74 投资利息与会计上的财务费用不同，包括( )，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A. 办公费
B. 土地取得成本
C. 管理费用的利息
D. 开发成本
E. 公共配套设施建设费
参考答案: B,C,D
75 企业内部各单位之间的财务关系是在企业实行内部经济核算制的条件下，企业内部各单
位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的，主要包括物业服务企业同其所属的各专业服务企业，如( )等之间的结算关系以及这些专业服务企业相互之间的结算关系。
A. 保洁企业
B. 设备维修企业
C. 餐饮企业
D. 保安企业
E. 房屋维修企业
参考答案: A,B,D,E
76 建立价格可比基础包括( )等方面。
A. 统一面积内涵
B. 统一采用单价
C. 统一体积单位
D. 统一币种和货币单位
E. 统一付款方式
参考答案: A,B,D,E
77 在房地产开发投资过程中，需要投资者在( )等方面具有管理经验和能力。
A. 选择承包商
B. 获取土地使用权
C. 市场营销
D. 规划设计
E. 项目融资
参考答案: B,C,D,E
78 对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有( )。
A. 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的
B. 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的
C. 承租人利用承租的房屋进行违法活动的
D. 公有住宅用房无正当理由闲置3个月以上的
E. 将承租的房屋擅自转租的
参考答案: A,B,C,E
79 国内生产总值的表现形态包括( )。
A. 物业形态
B. 价值形态
C. 产品形态
D. 收入形态
E. 实物形态
参考答案: B,C,D
80 承租人的权利包括( )等方面。
A. 有要求保障房屋安全的权利‘
B. 有转租获利的权利
C. 出租房屋出售时，有优先购买权
D. 有对物业管理状况进行监督、建议的权利
E. 有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
参考答案: A,C,D,E
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