泸州市物业管理办法
第四章 物业服务
第十九条 物业管理区域由建设单位或业主委员会向区县房地产主管部门提出申请，物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)配合区县房地产主管部门划定。
区县房地产主管部门应当建立物业管理区域档案。
第二十条 新建住宅物业时，建设单位应按标准配套建设物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。
第二十一条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家、四川省和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向区县房地产主管部门备案。
第二十二条 物业服务企业应当接受资质审批部门、区县房地产主管部门和物业所在街道办事处(乡、镇人民政府)的监督检查，按规定报送信用信息、统计报表等相关资料。
区县房地产部门应加大对辖区内物业服务企业的监督检查，并将监督检查情况作为企业诚信档案的内容予以考核。
物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督。
第二十三条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定，当突发事件发生时及时报告相关部门。
公安、环保、规划、工商、质监、城管等部门应当加强对物业管理区域的管理指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。
物业管理区域的治安防范活动应接受公安机关的行政管理和指导、监督、检查，并和辖区派出所建立治安联动机制。物业服务企业应当主动协助、配合公安机关加强对小区的流动人口和出租房屋管理，建立出租房、暂住人口的管理工作信息档案，实时掌握动态，并将信息档案报所属派出所。
第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其交纳;经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十五条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由区县人民政府价格行政主管部门会同区县房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。物业服务收费高于政府指导价，须经区县人民政府价格行政主管部门同意。
同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。
第二十六条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意：
(一)公共服务产品能耗价格调整的;
(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;
(三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;
(四)其他政策性费用调整的。
物业管理区域所在地区县人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地区县人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。
第五章 物业使用与维护
第二十七条 业主、物业使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
第二十八条 业主、物业使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当将业主、物业使用人告知的前款事项进行登记，并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人以及装饰、装修人员。
业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。
物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反相关规定及管理规约行为的，应当予以劝阻，劝阻无效的，及时报告业主委员会和相关行政管理部门依法处理。
第二十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。
第三十条 物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。
电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。
第三十一条 物业管理区域的车位(车库)应首先满足本区域业主的需要。
已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
物业服务企业应当对占用消防通道、公共绿地和妨碍行人和其他车辆正常通行的行为进行纠正，并视情节轻重报告相关行政管理部门依法处理。
公安、消防、抢险、救护、环卫、市政、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。
第三十二条 市房地产行政主管部门负责城市规划区范围内住宅专项维修资金的归集，归集后划归各区。
各区房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的使用管理和城市规划区范围外住宅专项维修资金的归集。
各县房地产行政主管部门负责本行政区内住宅专项维修资金的归集、使用管理。
第三十三条 业主可以在管理规约中或者事前约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;
(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;
(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;
(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
区县房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。
第六章 资质管理
第三十四条 市房地产主管部门负责全市物业服务企业资质管理的指导、监督工作。
第三十五条 区县房地产主管部门负责本行政区域内物业服务企业资质的具体监督管理工作。
第三十六条 本市物业服务企业申报三级(含暂定三级)资质核定、资质变更或者续期换证的，由区县房地产主管部门审核，市房地产主管部门发证。
申报二级资质核定、资质变更或者续期换证的，区县房地产主管部门提出初审意见后，由市房地产主管部门转报省人民政府建设主管部门审核发证。
申报一级资质核定、资质变更或者续期换证的，按省、国务院建设主管部门的相关规定执行。
第三十七条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定行为之一的，区县房地产主管部门不予审批。
第七章 法律责任
第三十八条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有规定的，从其规定。
第三十九条 业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县房地产主管部门投诉，区县房地产主管部门应当及时受理，并在受理之日起30日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。
第八章 附 则
第四十条 已建成的物业管理区域，业主委托其他管理人提供物业服务的，参照本办法的相关规定执行。
第四十一条 本办法自2014年7月10日起施行，有效期五年。原《泸州市物业管理办法》(2008年泸州市人民政府第57号令)同时废止。
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