泸州市物业管理办法
《泸州市物业管理办法》已经市七届人民政府第32次常务会议审议通过，2014年6月10日起实施，下面是泸州市物业管理办法全文：
第一章 总 则
第一条 为了维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，规范物业管理活动，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》和建设部《物业服务企业资质管理规定》等法律、法规、规章及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理、使用及相关监督管理活动适用本办法。
第三条 市人民政府房地产行政主管部门(以下简称市房地产主管部门)负责全市物业管理活动的指导、监管工作。
区县人民政府房地产行政主管部门(以下简称区县房地产主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的具体监督管理工作。
发改、公安、司法、环保、城管、质监、工商等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。水、电、气等专业经营单位应落实抄表收费到最终用户，承担专业经营设施设备的经营管理义务，协调处理涉及水、电、气等方面的矛盾和纠纷，确保居民正常使用。
第四条 区县人民政府应当把物业服务业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策，加强行业管理，建立机构，落实奖惩，确保物业管理工作健康有序发展。
第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和选举业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。
业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理、使用发生争议，可向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。
第六条 建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题 。
物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，区县房地产主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位等参加物业管理工作联席会议，协调解决下列事项：
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。
因买卖、赠与等法律关系已经先行占有房屋以及因继承、诉讼、政府征收等方式已取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第八条 因客观原因未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，可以由街道办事处(乡、镇人民政府)，在征求该物业管理区域业主意见并取得专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后，由物业所在地居民(村民)委员会代行业主委员会职责。
第九条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。
该经费由开发建设单位按照建筑面积3万平方米以下(含3万平方米)0.5万元，3万—5万平方米(含5万平方米)1万元，5万平方米以上2万元的标准先行给予保障，并在办理基础配套设施竣工验收备案之前，按照属地管理原则转入社区居委会建立的业主大会办公经费监管账户。
业主大会成立后产生的经费由业主共同承担。业主委员会成员的交通、通讯和误工补贴等计入物业管理成本。业主委员会应按业主大会的决定开支费用，开支情况每年应向业主大会报告。
第十条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力;
(三)遵守管理规约和业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用;
(四)未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益行为;
(五)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域内实施管理服务的物业服务企业中工作;
(六)具备履行职务的健康条件和文化水平;
(七)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责，具备必要的工作时间。
第十一条 业主或利害关系人认为业主委员会产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以持相应的证据材料向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请核实，街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到申请后20日内，将核实情况报区县房地产主管部门，区县房地产主管部门根据情况作出处理。
第十二条 业主委员会是业主大会的.执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上11人以下的单数组成，任期不超过5年。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告7日以上。业主委员会的决定由业主委员会存档、管理，接受业主查询。
经选举产生的业主委员会委员在任期内不能胜任工作的，经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格，并进行补选。
第十三条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的指导监督下，由居民(村民)委员会协助做好业主共同财产清算工作。
第三章 前期物业管理
第十四条 建设单位申请办理商品房预售许可或现房销售前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人在确定中标人之日起15日内持相关资料到区县房地产主管部门备案，并由区县房地产主管部门将确定的中标人名单抄送物业管理区域所在地街道办事处。
有下列情形之一的，经住宅物业所在地区县房地产主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;
(二)投标人少于3个的;
(三)法律、法规另有规定的。
一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。
第十五条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约、住宅使用说明书等内容。
物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。
前期物业服务合同示范文本由市区县房地产主管部门参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本进行制定。
第十六条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会参加，可以聘请相关专业机构协助进行。
第十七条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的区县房地产主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。
第十八条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向区县房地产主管部门备案。