2017年土地估价师考试模拟试题及答案解析
三、判断题
1、 按照《中华人民共和国物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《物权法》并未规定“挂牌方式”出让。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
2、 国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。一、《土地管理法实施管理条例》第二十九条:国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让;(二)国有土地租赁;(三)国有土地使用权作价出资或者入股。二、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月17日国家土地局令第8号发布，1998年3月1日起施行)第三条第二款规定，本规定所称国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的`行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时传让。
3、 根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《农村土地承包法》第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。《物权法》规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。土地承包经营权属于用益物权。
4、 对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。
标准答案： 正确
解析：基础考核点。土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。它不受任何人为因素或社会经济因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。
5、 我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。
标准答案： 正确
解析：基础考核点。我国土地资源中，土地面积绝对数量大，相对数量小。
6、 按照《中华人民共和国物权法》的规定，居住类出让土地使用权期满可以自动续期，免交土地出让金，不必重新签订出让合同。
标准答案： 错误
解析：法规考核点。《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。并未规定，“免交土地出让金，不必重新签订出让合同”。
四、分析题
1、 ××开发区成立于2001年，其区内土地已全部完成基础设施配套和平整。2007年5月，市国土资源局拟以租赁和出让的方式分别供应位于××开发区内的甲、乙两块工业用地。其中，对于地块甲，该市政府已于2006年7月与企业A签订了工业项目投资协议，确定了供地范围和年租金;2007年5月15日，市国土资源局以协议方式将甲地供应给A企业，以拍卖形式将乙地供应给B企业。在拍卖过程中，考虑到工业用地特殊性，仅对单位面积地价进行竞拍，B企业竞得后，根据其投资工业项目的具体特点，协商确定出让地块的具体面积。已知，甲地的协议年租金和乙地的拍卖成交价格分别为10元/平方米、532元/平方米(该开发区工业用地出让最低价标准为480元/平方米)。
1.关于甲乙两地块的供应方式，下列说法正确的是( )。
A.甲乙两地块均必须采取招标拍卖或挂牌方式供应，因此本案例中，国土资源局做法不符合规定
B.当没有第二家意向用地者时，由于没有竞争，两地块均可以以协议书方式供应
C.甲地的供应方式符合有关规定
D.乙地的供应方式不符合有关规定
2.关于两地块的供应价格(或租金)，下列说法正确的是( )。
A.乙地的出让价格远高于工业用地出让最低价标准，国土资源局的做法属于任意抬价行为
B.乙地的出让价格符合工业用地出让最低限价政策
C.甲地的租金不符合最低价标准，国土资源局的做法属于低价供应土地
D.甲地的租金只需协议双方同意即可，不受其他任何限制
3.关于乙地的拍卖过程，下列说法正确的是( )。
A.拍卖方确定的拍卖底价可以低于最低价标准，但成交价不得低于最低价标准
B.竞买人数不得低于三个，否则只能采取招标挂牌或协议方式出让乙地
C.拍卖过程中，只竞单位面积地价，后确定具体面积的方式不违反国有土地使用权出让规范的要求
D.如果拟以拍卖方式出让，有关部门必须在拍卖前组织用地预申请
4.关于甲地的协议租赁与乙地的拍卖出让两种供地方式的异同，下列说法正确的是( )。
A.均属于国有土地有偿使用的方式，在价格水平上不应有显著差异
B.协议租赁的主要目的是低价吸引投资，租赁价格应当较低
C.拍卖出让的主要目的是实现土地价值的最大化，故其成交价格肯定高于同条件地块的协议出让价格
D.协议租赁适用于国家重点支持的行业用地，拍卖出让适用于国家限制用地的行业用地
5.根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的有关要求，乙地的出让文件中应当包括( )等内容。
A.拍卖出让公告及须知
B.宗地图
C.宗地规划指标要求
D.成交确认书
标准答案：C,A,B,C,D
解析：1.法规考核点。国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》规定，(国土资发[2007]78号)国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，但必须按照《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，将意向出让、租赁地块的位置、用途、土地使用条件、意向用地者和土地价格等信息向社会公示后，抓紧签订土地出让或租赁合同，并在2007年6月30日前签订完毕。不符合上述条件或者超过上述期限的，应按规定采用招标拍卖挂牌方式出让或租赁。
适应工业项目用地特点，有针对性地组织实施工业用地招标拍卖挂牌出让工作，要把握：采取灵活的方式，合理确定工业项目的用地面积。既可以确定出让地块面积后招标拍卖挂牌出让，也可以先不确定出让地块的具体面积，招标拍卖挂牌中通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者，然后再根据工业项目的类别、规模、土地使用标准等合理确定出让地块的具体面积。
2.法规考核点。国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别(详见附件2)相对应的最低价标准。对低于法定最高出让年期(50年)出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
3.法规考核点。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十条规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，明确增加了“用地预申请”这一环节。具体规定是：有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
4.法规考核点。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
5.法规考核点。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定，拍卖出让文件应当包括：(1)拍卖出让公告(2)拍卖竞买须知(3)竞买申请书(4)宗地界址图(5)宗地规划指标要求(6)成交确认书(7)国有土地使用权出让合同(8)其他相关文件。
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