2017房产估价师《师理论与方法》预测题及答案

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)

　　1、某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。

　　2、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。

　　3、在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。

　　4、交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：这是交通路线距离的概念。

　　5、一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。

　　6、如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：如果地方市场仅能接受小型建筑型态，较大面积土地的单位价格会低于较小面积土地的单位价格

　　7、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值

　　8、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。

　　9、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

　　10、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。

　　11、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

　　12、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

　　13、限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。

　　14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　15、中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。

　　四、计算题(共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位)

　　1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/㎡，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)

　　2.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡(含装修、设备费)，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，每利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

　　四、计算题

　　1.解：

　　1)总有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(万元)

　　2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元)

　　3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)，

　　或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);

　　4)土地总价L=40000/4×2100=2100(万元);

　　5)年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);

　　6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);

　　7)建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元)

　　8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)

　　2.解：