2017房产估价师《师理论与方法》模拟题及答案
一、单项选择题
1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.
2.收益法适用的条件是房地产的( )。
A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化 答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3.投资利润率的计算公式是( )。
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：A
4.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )。
A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600万元。
5.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6.一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 答案：D
7.路线价法主要适用于( )。
A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8.在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.算术平均数 B.中位数 C.加权平均数 D.众数 答案：D
9.在本金相等.计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)( )。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道 答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
10.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的费用。税金等。
A.土地使用权 B.土地转让权 C.土地经营权 D.开发土地
答案D
13.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积 B.原容积率 C.土地总面积 D.增加后的容积率
答案B
14.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产
答案C
15.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD
16.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格 B.抵押权价格
C.地役权价格 D.使用权价格 答案D
17.房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能力的关系 答案C
18.某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格( )乙的价格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 答案B
20.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的'价格为( )万元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
21.( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日
D.2003年12月1日 答案D
22.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/㎡.若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/㎡.
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600 答案D
23.某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡.如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 答案C
24.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 答案C
25.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。
A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 答案B
26.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。
A.①③④⑤ B.①②④⑤ C.①②③⑤ D.①②③④⑤ 答案D
27.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 答案C
28.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。
A.房地产的供给价格 B.房地产的需求价格
C.房地产的市场价格 D.房地产的均衡价格 答案D
29.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71 答案B
30.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
A.周围环境状况安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近 D.繁华程度临街状况 答案D
31.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，( )属于自物权，其余属于他物权。
A.使用权 B.抵押权 C.所有权 D.租赁权 答案C
32.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 答案C
33.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状 答案D
34.某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/㎡，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/㎡.1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A.7999 B.7967 C.7996 D.8028 答案D
35.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权。建筑结构。装修。面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。
A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 答案B