2017房地产估价师考试复习资料

　　2017房地产估价师考试时间虽然还有很多，但是提前做好复习是很有必要的，下面小编为大家整理了一些复习资料，一起来看看吧：

　　房地产抵押贷款

　　(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状

　　房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。

　　(二)房地产抵押贷款的种类

　　1.个人住房抵押贷款

　　个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

　　2.商用房地产抵押贷款

　　商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。

　　3.在建工程抵押贷款

　　在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的`行为。

　　(三)个人住房贷款的风险

　　个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。

　　(四)金融机构对房地产抵押物的要求

　　不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：

　　1.合法设定房地产抵押权

　　2.择优选择设押的房地产

　　3.合理确定抵押率

　　4.处置抵押物的渠道畅通

　　(五)个人住房抵押贷款的风险管理

　　商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。

　　学习成本法应把握以下几点：

　　(1)投资利润率：“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中，以不同的试题形式出现，2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从2007年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。

　　(2)教材从2007年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

　　(3)在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。

　　(4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

　　(5)关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，也可用复利。只是为了计算的方便，根据单

　　利和复利的换算公式，把单利换算成复利。

　　(6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

　　(7)在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按

　　建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

　　(8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来

　　求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。

　　(9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征

　　用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。

　　(10)为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统