巴音郭楞蒙古自治州物业管理实施细则
第三章 前期物业管理
第二十四条 建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
物业小区的建设单位招投标选聘物业管理企业;投标单位少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位选聘物业管理企业,应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起止时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限，最长不得超过二年(分期建设的物业除外)。
前期物业服务合同期限未满，已成立业主大会并选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应于期满前二个月通知业主。
第二十七条 建设单位应在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应书面承诺遵守业主临时公约。
第二十八条 建设单位在进行小区(项目)规划建设时，应配套建设必要的物业管理用房(含办公室、警卫室、清洁储藏室、业主委员会活动用房)。建筑面积5万平方米以内的物业小区(项目)不少于80 平方米，5万平方米以上的物业小区(项目)按总建筑面积的2‰提供。
第二十九条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，并负责维护和管理。物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意，不得改作他用。
第三十条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的，由建设单位承担。
第四章 物业管理服务
第三十一条 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理。
从事物业管理服务的从业人员，按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业管理行政管理部门应建立物业管理企业信用档案，向社会公开。
第三十二条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
业主委员会应根据业主大会的授权与业主大会选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同草案应在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第三十三条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三十四条 物业管理企业应按照自治区《普通住宅物业管理服务等级标准》和物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务。
第三十五条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。 收费标准由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。 最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。 业主自用的向业主收取;物业管理企业使用的向物业管理企业收取;公共使用的由业主分摊，按合同约定收取。
前款所列单位不得利用特种垄断经营优势的便利,强制物业管理企业代收费用,也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收费用的，双方应签订代收服务合同,但不得向业主收取手续费等额外费用。
第三十七条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第三十八条 县市人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应加强对物业服务收费的监督。
第三十九条 物业管理企业应协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作，创建平安小区。
物业管理企业雇请保安人员的,应遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应履行职责,不得侵害公民的合法权益。
物业管理企业应积极创造条件，采用电子监控等手段加强防范，提高管理水平，维护住宅小区的安全。
第四十条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规定的行为或发生安全事故时,物业管理企业应制止或在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五章 物业的使用和维护
第四十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施和公共绿地，不得改变用途和私自占用。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
第四十二条 物业管理小区内的公共停车场(位),停放车辆需要收费的，由业主大会决定。业主大会决定对停放车辆收费的，可委托物业管理企业依照物价部门制定的标准收取。其收入扣除成本外，用于弥补维修资金的不足。
车主对车辆有看管要求的，由车主和物业管理企业依照物价部门制定的标准另行签订看管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理小区内停放，不得收费。
小区内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行。
第四十三条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第四十四条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。责任划分如下：
(一)供水、供热设施：住宅楼单元门前检修井以内部分由业主负责，以外部分由供水、供热单位负责。
(二)排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井(不含市政管线)由业主负责;以外的由市政部门负责。
(三)供气设施：由供气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。
(四)供电设施：住宅楼用户电表以内(含电表)由业主负责,电表以外由供电部门负责管理。
(五)通讯设施：由通讯部门负责。
(六)有线电视设施;由有线电视部门负责。
由业主负责的房屋共用部位和共用设施设备部分，可以委托物业管理企业实施维修养护。业主房屋室内自用部分，由业主自行维修;
上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应服从物业管理企业的管理和监督。工程完工后应及时恢复原状。造成损失的，应给予相应赔偿。
第四十五条 物业使用禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构;
(二)损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备,移动共用设施设备;
(三)擅自改变物业的使用性质，私搭乱建;
(四)侵占绿地、毁坏绿化;
(五)随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(六)违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声;
(七)未经批准摆摊设点;
(八)随意停放车辆;
(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(十一)将不具备居住条件的住宅楼地下室用于居住;
(十二)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;
(十三)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应事先告知物业管理企业，物业管理企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及违反规定的处理办法书面告知业主或者使用人。装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位对装饰装修活动的监督检查。
第四十七条 业主房屋在使用中向邻居房屋漏水的,由该业主负责查明原因，属保修期内工程质量问题的，由建设单位负责维修，超过保修期的或业主装修及使用不当造成的，由该业主负责维修，邻居业主要积极配合维修工作。该业主不进行维修或邻居业主不配合维修的，承担由此造成的一切损失。
第四十八条 房屋共用部位和共用设施设备部分,由物业管理企业根据合同的约定定期进行维修养护。
物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人应给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产损失的，责任人应负责修复或者赔偿。
第四十九条 住宅小区内的住宅物业、非住宅物业，应按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由县、市房地产行政主管部门会同财政部门制定。
第六章 附 则
第五十条 本细则自公布之日起施行。
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