巴音郭楞蒙古自治州物业管理实施细则
巴音郭楞蒙古自治州城镇物业管理实施细则，已经州人民政府同意，于二○○六年八月八日开始试行，下面是实施细则的全文：
第一章 基本原则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的有效管理、服务和使用，营造良好的居住生活环境，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合我州实际，制定本细则。
第二条 在自治州各县市城镇区域内从事物业管理和对物业管理的监督管理，适用本细则。
实施物业管理的住宅小区(项目)，配套设施应完善、齐全。新建住宅小区(项目)和配套设施比较齐全的原有住宅小区(项目)应实行物业管理。配套设施不完善的原有住宅小区(项目)，如水、电、供暖、天然气、物管用房、垃圾箱、自行车棚等建设不到位以及地下相关管线严重老化的，由原开发建设(产权)单位及相关供应单位整治完善，经验收合格后实行物业管理。
第三条 实施物业管理应逐步实行招投标方式,以公开、公平、公正的原则，选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理。
第四条 物业管理实行专业化、社会化和市场化运作机制。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
物业管理区域的划分由各县市房地产行政主管部门在充分考虑物业的共用设施设备使用、建筑规模、社区建设等因素自行确定。
第五条 各县市房地产行政主管部门是本行政区域物业管理的行政主管部门，具体负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。
各县市规划、物价、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、有线电视、市政、环卫、供水、供暖、供气等部门和单位，按照职责分工，做好与物业管理有关的管理工作。
街道办事处(居委会)按照国家、自治区和本细则规定，做好物业管理活动中的协调和指导工作。
物业管理企业按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，实施物业管理。业主应自觉遵守业主公约的约定，支持配合物业管理企业对住宅小区实施有效管理。
第二章 业主及业主大会
第六条 业主是指房屋的所有权人。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。对于业主人数较少的物业管理住宅小区，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
新建住宅小区(项目)交付使用，入住率达到50%以上的,应召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第七条 物业小区(项目)内成立业主大会的,应在物业所在地县市房地产行政主管部门和街道办事处(居委会)指导下成立业主大会筹备组，筹备组负责召开首次业主大会。筹备组成员由业主代表、街道办事处(居委会)、建设单位(包括公有住房出售单位)及公安派出所人员组成。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公示。
第八条 筹备组应做好下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);
(三)确认业主身份,拟定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)拟定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。
第九条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出规定。
第十条 业主公约应就物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出约定;业主公约对全体业主具有约束力。
第十一条 业主大会会议可分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：
(一)20%以上业主提议;
(二)发生重大事故或者突发紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况;
发生上述情况之一的，业主委员会如不履行组织召开会议职责的，各县市房地产行政主管部门应责令业主委员会限期召开。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。 但应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
第十三条 物业管理区域内业主人数较多的,可以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十四条 业主委员会应在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
住宅小区召开业主大会会议,应同时告知所在地的街道办事处(居委会)。
第十五条 业主大会做出决定,必需经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案等重大决定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会做出的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十六条 业主委员会委员必须是在本小区居住的业主。
业主委员会应自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地县市房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第十七条 业主委员会履行以下职责：
(一)召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)不得在本物业小区从事经营活动;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第十八条 业主委员会应督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的.筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十条 业主委员会委员由五人以上单数组成，任期三年，可连选连任。任职期间发生变动，应及时进行补选。任期届满2个月前,应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，物业所在地县市房地产行政主管部门和街道办事处(居委会)应指派人员指导其换届工作。
原业主委员会应在其任期届满新的业主委员会成立之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
物业小区(项目)的业主大会、业主委员会做出的决定，应告知相关的居委会，并听取居委会的建议。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县市房地产行政主管部门应责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十二条 业主大会、业主委员会应配合公安机关、街道办事处(居委会)等单位,共同做好维护物业管理区域内的公共秩序等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合所在居委会依法履行自治管理职责，支持居委会工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。