《荣成市物业管理办法》全文
第四章 物业管理服务
第四十五条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得物业管理资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后，方可上岗。
第四十六条 物业服务内容主要包括下列事项：
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业管理事项。
第四十七条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向市物业主管部门备案。
第四十八条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、业主档案、物业服务档案;
(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)使用启动资金购置的办公设备、服务器具等;
(六)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第四十九条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第五十条 市物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当定期向市物业主管部门报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第五十一条 物业服务收费遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。住宅类物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业服务收费实行市场调节价。
住宅类物业服务收费办法及标准，由市价格主管部门和市物业主管部门制定并报市政府批准后执行。
已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方约定。
第五十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第五十三条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第五十四条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五十五条 占用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主共有。
业主大会或者业主委员会可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。
第五十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员维护物业管理区域内的公共秩序时，保安人员应当遵守国家有关规定，履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第五十七条 市物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十八条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关行政管理部门。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
未统一规划设计安装太阳能的住宅，业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应征求顶层业主的意见，在确保不破坏屋面、影响房屋安全的情况下，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
第六十条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
第六十一条 供热、供气、有线电视、通讯、消防、市政设施工程等单位因更新改造、维修、养护等需要在物业管理区域内占用、挖掘道路及公共场地、架设管线的，施工企业应当与该区域物业服务企业签订工程施工管理协议，并承担恢复原状责任。
第六十二条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第六十三条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第六十四条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。
第六十五条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
第六十六条 新建物业实行质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例，一次性向市物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。
通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保证金的比例可适当降低。
第六十七条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第六十八条 物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，市物业主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第六十九条 市物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理，具体按省建设行政主管部门规定执行。
第七十条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第七十一条 业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第七十二条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以委托给物业服务企业承担。
第七十三条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。
第七十四条 物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。专业经营单位应当依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电(住宅楼用户电表向电源侧)、供水(住宅楼用户水表向水源侧，含二次供水)换热和燃气调压等设施设备及相关管线和计量器具。
第七十五条 物业管理区域内应由专业经营单位负责维修、养护的物业项目出现问题，物业服务企业应积极协调有关部门解决。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。
第七十六条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。
第七十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第七十八条 各镇政府、街道办事处的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。
第七十九条 物业管理、城管、公安、建设、环保等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。
第八十条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由镇政府、街道办事处负责召集，社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调下列事项：
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第八十一条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居委会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第八十二条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第八十三条 对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施逐步进行改造整治。
旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
旧住宅区的范围，由市政府划定并予以公布。
第八十四条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。
第八十五条 旧住宅区改造整治完成后，镇政府、街道办事处应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居委会组织实施。
第八十六条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。
第七章 附则
第八十七条 违反本办法规定，由市物业主管部门依照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定予以处罚。
第八十八条 公有住房制度改革后原产权单位自行管理物业的，参照本办法执行。
第八十九条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法所称业主，是指物业管理区域内的房屋所有权人。
本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。
本办法所称共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指物业区域或者单幢住宅内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场(车库、地下防空室)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第九十条 本办法由市房地产管理局负责组织实施。
第九十一条 本办法自2009年11月1日起施行。1998年10月12日荣成市人民政府发布的《荣成市城市住宅小区物业管理暂行办法》(荣政发〔1998〕49号)同时停止执行。
【《荣成市物业管理办法》全文】相关文章：