潍坊市城市住宅小区物业管理办法全文
《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过,现予发布施行。
市 长 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日
潍坊市城市住宅小区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。
第四条 物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导,居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。
物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第五条 市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。
建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的有关工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第六条 业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。
物业管理区域内全体业主组成业主大会,人数较多的,可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。
第七条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定,应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。
第八条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过1年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第九条 业主委员会是经物业管理主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。
第十条 业主委员会履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会;
(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过;
(三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(四)依照法律法规和政策规定,负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的.续筹,监督维修基金的使用和管理;
(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;
(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的决议、决定;(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项,应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用,由全体业主分担。
第十一条 业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席,其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。
业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。
第三章 物业管理服务与收费
第十二条 物业管理企业必须依法登记注册,并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准,领取《物业管理企业资质证》后,方可从事物业管理业务。
物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十三条 销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止,开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务,并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。
第十四条 在销售(预售)物业时,开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议,并将其作为物业销售(预售)合同的附件。
第十五条 业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,双方应当签订物业管理合同。
第十六条 物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项:
(一)物业共用部位的日常维护和管理;
(二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理;
(三)环境卫生、绿化管理服务;
(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;
(五)物业装饰装修管理服务;
(六)有关维修基金的帐务管理;
(七)物业档案资料的管理;
(八)当事人认为需要约定的其他事项。
第十七条 开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房,其产权属全体业主共同所有。
第十八条 物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。
在一个独立或者划定的物业管理区域内,业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司,但不得将物业管理整体管理服务委托他人。