《荣成市物业管理办法》全文
《荣成市物业管理办法》自2009年11月1日起施行，下面是小编整理的办法全文：
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，依据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 市房地产管理局负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市建设、城管、财政、民政、物价、公安、环保、工商等有关部门，按照各自职责，共同做好物业管理工作。
第四条 各镇政府、街道办事处具体组织本辖区业主大会和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理，协助镇政府、街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第二章 新建物业及前期物业管理
第五条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向市物业主管部门申请划分物业管理区域。
市物业主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求镇政府、街道办事处、建设行政主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第六条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
物业管理区域划定后，确需调整的，由市物业主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到50%以上的业主同意。
第七条 建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积的5‰的标准在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于100平方米，零星(插建、改建)物业不得少于50平方米，且具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供，属于业主共有。
第八条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源须在项目建设条件意见书中载明。
第九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明，并优先为业主提供服务。
第十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和公用车库的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。
第十一条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有，具体按照省建设行政主管部门规定执行。城市基础设施配套费按照威海市政府制定的标准收取。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第十二条 市建设行政主管部门在进行建设工程规划和设计审查时，应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门和专业经营等单位的意见。
第十三条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业设施设备产权移交手续。专业经营设施设备办理产权移交后，建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第十四条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体按照威海市政府的规定执行。
第十五条 建设单位应当选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
第十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同，并报市物业主管部门备案。
第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第十八条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第二十条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十一条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续:
(一)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表;
(四)生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表;
(五)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量表和供热分户控制装置;
(六)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(七)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(八)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(九)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;
(十)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(十一)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施;
(十二)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受市建设、物业管理等有关部门的监管，并向市建设行政主管部门办理综合验收备案手续。
建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十二条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十三条 建设单位应当在市物业主管部门、镇政府、街道办事处的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。
第二十四条 建设单位应当按项目规划建筑面积不低于3元/平方米的标准，为其建设的项目提供物业启动资金，主要用于物业服务用房的装饰装修、企业办公设施设备及服务器具的配置等。
第三章 业主及业主大会
第二十五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的.工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第二十六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第二十八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)业主已入住面积的比例达到50%以上;
(二)业主已入住户数的比例达到50%以上;
(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数比例达到25%以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，镇政府、街道办事处应当在30日内组建业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由7人以上不超过15人的单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主、镇政府、街道办事处、社区居委会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。
筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则和选举办法;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。
第三十一条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第三十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第三十三条 业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举、撤换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十四条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未出售的专有部分，计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主大会会议采用集体讨论形式时，物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集召开临时业主大会会议：
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由镇政府、街道办事处负责组织业主召开业主大会。
第三十七条 业主大会决定本办法第三十三条第(五)和第(六)项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第三十三条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过5年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居委会任职。
第四十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市物业主管部门和镇政府、街道办事处备案：
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
市物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
业主大会议事规则、管理规约和业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知市物业主管部门和镇政府、街道办事处。
第四十一条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居委会派人参加会议。
业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起3日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十二条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会应当及时将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会;不及时移交的，镇政府、街道办事处应当协调督促其移交。
第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
决定终止业主委员会委员资格的，业主大会应当同时选举新的业主委员会委员继任。
第四十四条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及执行委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。具体办法与标准由业主大会决定。使用情况每年应当以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。