徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则

　　为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》(苏建房﹝2007﹞114号)和《中共徐州市委徐州市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发﹝2013﹞42号)等有关法规和政策，结合实际，局制定了《徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则(试行)》，经局研究同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行。

　　原徐州市房产管理局印发的《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》(2007年1月1日发布实施)同时废止。

　　徐州市住房保障和房产管理局

　　2015年3月13日

　　徐州市市区前期物业管理招标投标实施细则

　　第一章总则

　　第一条为了规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》(苏建房﹝2007﹞114号)和《中共徐州市委徐州市政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发﹝2013﹞42号)等有关法规和政策，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、新城区、经济开发区)范围内，选聘前期物业服务企业实施物业服务而进行的招标投标活动，适用本细则。

　　第三条前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的维修、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

　　第四条徐州市住房保障和房产管理局(以下简称“市房管局”)是我市前期物业管理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)受市房管局的委托负责徐州市市区前期物业管理招标投标具体实施活动的日常管理工作。

　　第五条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第六条住宅及同一物业管理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米)，建设单位必须依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对军事、公安、金融等保密性较强的特殊物业项目，经市房管局批准，可采用邀标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第七条有下列情形之一的，经市房管局批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

　　(二)住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积不足1万平方米的，或者非住宅物业建筑面积不足1万平方米的。

　　(三)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

　　第二章招标

　　第八条本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的新建物业建设单位。新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

　　第九条招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际不符的资格要求。

　　招标人有下列行为之一的，属于以不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人：

　　(一)就同一招标项目向潜在投标人或者投标人提供有差别的项目信息;

　　(二)设定的资格、技术等条件与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关;

　　(三)对潜在投标人或者投标人采取不同的资格审查或者评标标准;

　　(四)依法必须进行招标的项目非法限定潜在投标人或者投标人的所有制形式或者组织形式;

　　(五)以其他不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。

　　第十条前期物业管理招标、邀标、议标(包括报名和评标)必须在《招标文件》中预先确定的地点进行。

　　第十一条　一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，其前期物业管理招标人应统一，按总体规划面积一次性招标，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。招标人约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第十二条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　依法必须进行招标的项目，招标人自行组织招标的，应当在招标前报市、区物业行政主管部门和辖区街道办事处审核。

　　第十三条　自行组织招标的，应具备以下条件：

　　(一)具备编制招标文件、组织实施招标活动能力;

　　(二)招标人应当有5人以上具备工程、财务中级以上专业技术职称，并有2人以上具有国家注册物业管理师执业资格;

　　(三)招标公告和招标文件应符合法规政策要求。

　　第十四条招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜，并遵守本细则的有关规定。

　　招标人委托代理机构进行招标的，应提供以下材料：

　　(一)委托服务合同;

　　(二)市发改委的立项批文;

　　(三)规划定点图;

　　(四)地名办项目名称批复;

　　(五)项目简介;

　　(六)物业用房图示;

　　(七)已缴纳住宅工程质量保修金、前期住宅物业开办费的证明。

　　招标代理机构应负责以下工作：

　　(一)拟定招标公告(招标邀请书);

　　(二)编制招标文件;

　　(三)审查投标人资格;

　　(四)编制标底;

　　(五)组织投标人踏勘现场;

　　(六)组织开标、评标;

　　(七)向招标人推荐评标委员会评定的中标顺序;

　　(八)招标人委托的其他事项。

　　第十五条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应在市级以上公共媒介上或在市房管局政务网站上发布招标公告。

　　招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第十六条前期物业管理招投标实行投标资格预审制度。投标人应当向所在辖区房管部门提出预审申请，提出预审申请应当提供招标公告或招标邀请书载明资格条件的原始证件。

　　辖区房管部门应当向招标人告知预审结果。

　　第十七条预审合格的，招标人应当向投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法;预审不合格的应当告知资格预审结果。

　　第十八条资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人可以根据遴选规则遴选出优质投标人，但遴选后的投标人不得少于资格预审合格数量的一半。遴选规则由招标人在招标公告中载明，但不得违反相关法规、政策。

　　经过遴选后，投标申请人仍超过10家的，可以采取公开抽签方式确定投标人。通过抽签方式确定的投标人，不得少于遴选后符合条件投标申请人数量的一半。

　　第十九条招标人或代理机构应当根据前期物业管理项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人和招标项目简介，包括招标人(招标代理机构)名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业管理服务用房、社区服务用房的配置、项目建设与竣工交付使用等;

　　(二)物业管理前期介入时间及相关要求;

　　(三)物业管理服务的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容、服务标准等;

　　(四)物业服务费用方式(包干制或酬金制);

　　(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、服务收费方式、物业的使用与维护、规章制度;

　　(六)对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容和份数等;

　　(七)投标企业情况，包括响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的管理项目负责人和主要技术人员简历与业绩、管理机构的设立及配备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等;

　　(八)招标活动方案，包括投标保证金的缴纳和领取投标文件的费用，招标组织机构、开标时间及地点等;

　　(九)物业评标标准和评标方法，废标认定原则等;

　　(十)招标人对前期物业开办费的使用要求;

　　(十一)招标人对投标人收取和退回保证金的约定;

　　(十二)物业管理服务合同的.签订说明;

　　(十三)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。

　　第二十条依法必须进行招标的项目，投标单位以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转入招标人或者代理机构账户，开标前进行查验。

　　第二十一条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十二条招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标人提出的有关物业项目的问题应当予以书面答复。

　　第二十三条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其它情况。

　　招标人设有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。

　　第二十四条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第二十五条依法通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成前期物业管理招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(二)预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

　　第三章投标

　　第二十六条本细则所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其它条件。

　　第二十七条具有三级以上(含暂定三级)中华人民共和国物业服务企业资质证书(以下简称“物业服务企业资质证书”)的物业服务企业，应按以下规定承接相应的前期物业管理项目。

　　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;

　　二级资质物业服务企业可以承接15万平方米至25万平方米的住宅项目和3平方米至8万平方米的非住宅项目的物业管理项目;

　　三级资质(含暂定期)物业服务企业可以承接15万平方米以下住宅项目3万平方米以下非住宅项目的物业管理项目。

　　第二十八条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的);

　　(三)企业规模和资质情况;

　　(四)社会信誉和经营业绩;对外地物业服务企业，还应提供企业注册地物业行政主管部门出具的诚信证明;

　　(五)投标测算和投标报价;

　　(六)物业管理方案及其管理服务承诺;

　　(七)招标文件要求提供的其它材料。

　　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。

　　第二十九条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：

　　(一)未密封;

　　(二)未加盖投标人的法定代表人印章;

　　(三)送达超过提交投标文件截止时间;

　　(四)招标文件规定的其它情形。

　　无效的投标文件，招标人应当拒收。

　　第三十条招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　第三十一条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第三十二条投标人不得有下列行为：

　　(一)以他人名义投标，骗取中标;

　　(二)排挤其他投标人的公平竞争;

　　(三)采取向招标人或者评标委员会成员贿赂等不正当手段谋取中标。

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