2015年物业管理基本制度与政策考试大纲
物业管理基本制度与政策复习纲要
第一章 物业管理概述
本章要求：
掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。
了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
本章考试知识要点：
1、《条例》对物业管理的定位
2、物业管理的特征
3、物业管理的市场化特征
4、市场原则作为物业管理活动的前提条件
5、我国物业管理的产生和发展
6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征
7、物业管理在社会经济中的地位和作用
8、我国物业管理制度建设的历史沿革
9、政府在我国物业管理发展中的特殊地位
10、《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点
11、《城市新建住宅小区管理办法》
12、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
13、《条例》的指导思想
14、《条例》创设的法律制度及其内容
15、《条例》的主要内容
16、《条例》法律责任的特点
17、《条例》确立的基本法律关系
本章复习纲要：
一、物业管理的概念（掌握）
1、物业管理定义
《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理定义的含义
①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
②物业管理活动的基础是物业服务合同
③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
3、《物业管理条例》调整的范围
①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
②既包括城市，也涵盖乡村
4、物业管理的特征
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征
①社会化
社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
②专业化
专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。
③市场化
市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。
二、我国物业管理的产生与发展（了解）
1、伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业
2、我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的
3、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司挂牌成立。
4、1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
5、建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制
6、四次全国物业管理工作会议
①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。
②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验
③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验
④2003年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传《物业管理条例》
7、2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用
8、2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期
三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点
1、从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。
这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：
一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验;
二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革;
三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法
这一阶段颁布的物业管理法规政策有：
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
《全国优秀管理住宅小区标准》
《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》