滕州物业管理条例实施细则「全文」
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第六十六条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十七条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十八条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第六十九条 市物业办和街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当向市物业办和街道办事处(镇人民政府)定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第七十条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二节 行业自律
第七十一条 物业服务企业应当在市物业办的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的.合法权益。
第七十二条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合市物业办建立健全信用档案。
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第七十三条 物业服务内容主要包括下列事项：
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)法律法规规定的其他物业管理事项。
第七十四条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、履约保证金数额、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向市物业办、街道办事处(镇人民政府)备案。
第七十五条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案和建设工程档案;
(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第二节 物业服务收费
第七十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准按下列原则执行：
(一)实行前期物业管理的物业项目，其物业服务收费具体标准由建设单位与其选聘的物业服务企业参照政府指导价标准通过招投标方式确定，并在销售地点予以公示，在与购房人签定买卖合同时予以明确告知，作为买卖合同及业主临时管理规约的内容。
(二)成立业主大会的物业项目，物业服务收费经业主大会或获得授权的业主委员会与物业服务企业确定，报市物价局、市物业办备案。
(三)除普通住宅类的物业项目外，其他住宅及非住宅物业项目，其物业服务收费实行市场调节价，具体标准由当事人双方约定，报市物价局、市物业办备案。
(四)物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务，实行市场调节价，其收费标准由当事人协商约定。
第七十七条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的监督。
第七十八条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的，业主提出申请，经物业服务企业确认，可降低物业服务费等费用，并在物业服务合同中约定。
建设单位在房屋销售中约定或承诺减、免收取物业服务费的，由建设单位向物业服务企业支付约定或承诺减、免部分的物业服务费。
因建设单位原因造成物业服务内容缺失的，物业服务企业的损失由建设单位承担。
第七十九条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主应及时向市物价局报告。经市物价局认定物业服务企业存有上述行为的，业主委员会或业主有权拒绝交纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第八十条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第八十一条 建设单位应当建立物业售后维修服务机构，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬，物业服务企业应将委托合同予以公示。
第八十二条 新建物业实行质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，向市住房和城乡建设局设立的帐户交存物业质量保修金。其中低层和多层建筑、小高层建筑(含7层以下安装电梯建筑)、高层建筑分别按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物业建筑安装总造价的计算，按枣庄市公布的物业建筑安装指导价标准每年调整一次。
建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。
通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以分别相应降低3个、2个、1个百分点，但最低不能低于百分之一的交存比例。
第八十三条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市住房和城乡建设局核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第八十四条 物业质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，市住房和城乡建设局应当按规定将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第二节 专有部分的维护
第八十五条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第八十六条 业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第八十七条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。
第八十八条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业、经济适用房、拆迁安置房的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的百分之七。
其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。
第八十九条 业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，建设单位及物业服务企业可以代为办理缴存手续。没有缴存住宅专项维修资金的，建设单位及物业服务企业不得为其办理房屋入住手续。
市房地产管理局在办理房屋所有权初始登记时，应审核住宅专项维修资金缴存情况，对于未按照规定交存住宅专项维修资金的，不予受理房屋所有权初始登记申请。
第九十条 物业保修期满使用专项维修资金的，超过1万元以上或专业性较强的项目，业主委员会、物业服务企业或者相关单位应在市财政局和市物业办的监督下采取招标方式确定施工单位，招标产生费用计入维修、更新、改造成本。
第九十一条 自首位业主入住之日起满一年后，未售出的各类物业，住宅专项维修资金由建设单位负责缴存，待售出时按规定标准分摊给业主。分期建设的物业项目，应按照同一标准将住宅专项维修资金缴存至住宅专项维修资金专户。未按规定缴存的，从其交纳的物业质量保修金中划转。
第九十二条 市住房和城乡建设局应会同市财政局对住宅专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省、市有关规定制定具体办法。
第四节 专业经营设施设备的维护
第九十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视和宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、安全管理等责任及相关费用。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主应当予以配合。
第九十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
第九十五条 专业经营设施设备的维修保养责任，具体划分原则为：
(一)供水、排水和消防设施的维修养护责任。从取水口至贸易结算水表以前的供水管道及设施(包括贸易结算水表及水表井)产权属城市供水单位，并由其负责维护管理;住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物内消防设施)等，由供水部门管理维护，其余消防设施由物业服务企业或产权人负责，公安消防部门监督检查。
(二)供气、供热设施的维修养护责任。管道燃气设备及供气管线(含燃气表)由燃气供应单位管理维护(不包含室内燃气设施，户内设施维护实行有偿服务);供热设施及供热管线至用户终端(不包含室内供热设施，户内设施维护实行有偿服务)，由供热单位维护。
(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电设施以单元内用户电表为界，电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责;通讯设施至用户终端由通讯单位负责;有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。
(四)产权属于环卫部门的环卫设施设备，由环卫部门维护。
(五)物业管理区域内的化粪池的清掏，由环卫部门负责。
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第九十六条 街道办事处(镇人民政府)的物业管理专职机构，具体指导、协调辖区内物业管理的有关工作。
第九十七条 市住房和城乡建设局、市城市管理局、市规划局、市公安局、市物价局等部门和街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布职责范围和联系人姓名、联系方式，对违法行为及时作出处理。
第九十八条 实行物业管理联席会议制度和法定条件下的社区党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业之间的交叉任职制度。
物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，由社区居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，并可邀请市城市管理局、市物业办和专业经营单位等部门的代表参加。
联席会议主要协调下列事项：
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件及重大信访事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
物业管理交叉任职是指依照法定程序，由社区党组织成员、居委会成员、业主委员会成员之间的交叉任职，以及吸纳物业服务企业负责人到社区党组织或居委会任职。
经法定程序交叉任职的兼职人员，享有与专职人员同等待遇。
第九十九条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请枣庄仲裁委仲裁或者依法向人民法院起诉。
第一百条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第二节 旧住宅区物业管理
第一百零一条 街道办事处(镇人民政府)应当对本辖区未实施物业管理的老旧小区及组团，因企业改制、破产、倒闭或其他原因弃管的小区及组团，组织召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。对暂时没有实施物业管理的小区及组团，应由社区居(村)委会组织实施管理。
对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治。旧住宅区改造整治规划和年度计划由市住房和城乡建设局拟定，报市政府批准后向社会公布。
旧住宅区内的道路、排污、墙体维护、照明、绿化及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由市、街道(镇)财政承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
第一百零二条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照法律、法规和本实施细则的规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。
第一百零三条 旧住宅区改造整治完成后，街道办事处(镇人民政府)应当组织业主成立业主委员会，指导业主委员会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居(村)民委员会组织实施。
第一百零四条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。
第一百零五条 市政府每年从城市建设维护费中列支一定比例的资金，作为旧住宅小区物业管理公共资金，主要用于旧住宅小区物业管理的启动、购置或租赁物业服务用房、配置相关设施设备及小区的维护，由市住房和城乡建设局会同市财政局制订年度使用计划，报市政府审批。
第九章 附则
第一百零六条 镇、工矿区、新型农村社区的物业管理，以及业主、非物业服务企业自行管理物业的，参照本实施细则的有关规定执行。
第一百零七条 本实施细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第一百零八条 本实施细则自二〇一一年七月一日起施行。
第一百零九条 本实施细则颁布施行后，有关规定与国家法律法规规章和上级有关规定不一致的，以国家法律法规规章和上级有关规定为准。