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滕州物业管理条例实施细则「全文」

时间:2017-07-04 物业管理师 我要投稿

  滕州市物业管理实施细则自二〇一一年七月一日起施行,下面是小编整理的滕州市物业管理实施细则全文,希望对大家有所帮助!

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

  第三条 本实施细则适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

  第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第五条 市住房和城乡建设局是本市物业管理主管部门,依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是:

  (一)贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策,监督指导物业管理活动;

  (二)根据有关法律、法规、规章和政策,制定物业管理具体规定;

  (三)根据授权审核物业服务企业资质;

  (四)负责监督、指导物业管理招投标工作;

  (五)负责业主大会和业主委员会的备案管理工作;

  (六)负责监督、指导物业的承接查验工作;

  (七)负责划定物业管理区域;

  (八)负责住宅专项维修资金和物业质量保修金的收缴、管理、使用工作;

  (九)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查,依法查处违法、违约行为;

  (十)负责物业服务从业人员的管理和培训;

  (十一)依法查处物业管理区域内损坏承重结构、改变房屋用途等行为;

  (十二)会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题;

  (十三)参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收;

  (十四)会同有关部门组织实施旧住宅小区综合整治工作;

  (十五)法律法规和规章授予的其他职责。

  滕州市物业管理办公室(以下简称市物业办),具体负责全市物业管理日常管理工作。

  第六条 街道办事处(镇人民政府)负责指导、监督、管理本辖区内的物业管理活动。其主要职责是:

  (一)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,建立“四位一体”管理模式,即:社区党组织、社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业于一体的社区管理模式,实行物业管理联席会议制度,做好社区居(村)民委员会与业主委员会之间的协调配合工作;

  (二)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

  (三)负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评,调处矛盾纠纷;

  (四)参与物业管理区域划分和本实施细则赋予的其他职能。

  街道办事处(镇人民政府)应当设立物业管理专职机构。在任命物业管理专职机构主要负责人时,应当征求市住房和城乡建设局的意见。

  社区居(村)委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处(镇人民政府)开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 政府各职能部门应按照下列规定履行相应职责:

  (一)市城市管理局

  1、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自占用公共空间进行经营的行为;

  2、依法查处物业管理区域内未经批准或未按照批准内容搭建临时设施、建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划擅自扒门改窗的行为;

  3、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自饲养家畜家禽的行为;

  4、依法查处城市规划区内物业管理区域社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染;饮食服务业违反规定排放油烟、露天烧烤食品污染环境的行为;建筑施工造成大气污染的行为;

  5、履行法律法规和规章规定的其他职责。

  (二)市规划局

  1、负责全市物业服务用房和社区居委会办公用房规划、设计的监督管理,在经批准的详细规划设计图和《建筑工程规划许可证》上,明确新建住宅小区各类配套建筑和设施设备配置的具体位置和面积;

  2、负责旧住宅区综合整治中规划变更的审批。

  (三)市公安局

  1、指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;

  2、消除物业管理区域内的治安隐患,及时调解各类治安管理矛盾纠纷;

  3、指导监督消防管理工作,依法查处违反消防管理规定的行为。

  (四)市物价局

  1、会同市住房和城乡建设局制定物业服务等级标准、收费基准价和浮动幅度标准,并定期向社会公布;

  2、负责制定车位使用费、电梯和二次供水设施设备运行维护收费标准;

  3、对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准、超范围和强行搭车收费行为进行查处;

  4、受理物业服务收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

  (五)市住房和城乡建设局所属各职能单位,应根据各自职责,各司其职,共同做好与物业管理相关的工作。

  (六)环保、工商、质监、民政、财政、安监、邮政、通讯、供电、供水、供气、供热、有线电视等部门和单位,负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。

  第八条 本市范围内的各类住宅区、商业区和政府投资的机关、学校、医院等各类物业及其设施,应当按照招投标方式选聘物业服务企业,实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。

  鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第九条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素,并遵守以下规定:

  (一)新建物业项目内有市政规划道路穿越的,应当划分为不同的物业管理区域,市规划局有明确要求的除外。

  (二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

  (三)分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目,配套的设施设备是共用的,应划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  (四)原有建筑规模较小的相邻物业项目,可以整合为一个物业管理区域。

  (五)原有物业项目内,已分割成两个以上相对封闭区域的,在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  (六)与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业,具有独立设施设备,并且能够封闭管理的,可以单独划分为一个物业管理区域。

  第十条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向市物业办申请划分物业管理区域。

  第十一条 市物业办应当自受理申请之日起十个工作日内,在征求街道办事处(镇人民政府)、市房地产开发管理办公室等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

  物业管理区域划定后,确需调整的,由市物业办按照本实施细则的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

  第二节 配套建筑与设施设备

  第十二条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

  物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记备案手续,不得擅自改变用途。

  第十三条 物业服务用房专用于物业服务企业、业主委员会办公,其配置应当符合下列规定:

  (一)建设单位应当在物业管理区域内无偿配备物业服务用房。建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的,按照建筑面积的4‰配置,但不得小于100平方米;建筑面积超过10万平方米的,超出部分按照3‰比例配置。市规划局在审批建设项目和规划验收时,应当予以审核。

  (二)具备水、电、采光、通风、燃气、热力等正常使用功能。

  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

  物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

  第十四条 住宅小区建设单位应按照不低于总建筑面积3‰的比例配置物业管理经营用房。物业管理经营用房经营收入优先用于补充物业管理活动经费,也可以用于补充住宅专项维修资金,具体办法由业主大会在《业主大会议事规则》中规定。

  第十五条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居(村)民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。

  住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居(村)民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

  第十六条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。未在商品房买卖合同中约定其归属的,属于全体业主共有。

  《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》经市物业办备案后,建设单位方可与买受人签订商品房买卖合同。

  第十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。未在商品房买卖合同中约定其归属的,应当属于全体业主共有。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

  第十八条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设;专业经营单位在设计、建设过程中,应当与建设单位的开发建设进度要求同步设计、同步施工、同步交付使用。

  住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

  专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

  第十九条 本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位验收合格后应当接收。

  第二十条 市规划局在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

  第三节 前期物业管理与物业交付

  第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

  房地产开发企业下属或有利害关系的物业服务企业,不得参与本房地产开发企业及相关单位开发的新建项目的投标。

  建筑面积2万平方米以上的住宅物业和1万平方米以上的新建非住宅物业,及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。

  建筑面积2万平方米以下的住宅物业和1万平方米以下的新建非住宅物业,及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房,经市住房和城乡建设局批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向市物业办备案。

  第二十二条 建立物业服务企业履约保证金制度。

  物业服务企业履约保证金用于物业服务企业非正常退出物业后,新聘物业服务企业进入物业前的过渡管理。自本实施细则颁布实施之日起,所有的新建物业项目均实行履约保证金制度。履约保证金按照下列标准缴纳:

  2万平方米以下(含2万平方米,下同)的物业项目,缴纳标准不低于1万元;2万平方米以上,5万平方米以下的物业项目,缴纳标准不低于2万元;5万平方米以上,10万平方米以下的物业项目,缴纳标准不低于3万元;10万平方米以上,15万平方米以下的物业项目,缴纳标准不低于5万元;15万平方米以上的物业项目,每增加5万平方米,缴纳标准在5万元基础上,相应增加2万元。

  履约保证金存入市物业办指定的帐户,该帐户由市物业办和街道办事处(镇人民政府)物业管理专职机构实行双印鉴管理。物业服务合同期满双方不再续约或因不可抗力因素导致合同终止的,双方无异议的履约保证金本息全部退还。

  第二十三条 全面推行前期物业服务企业提前介入项目开发建设制度,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。物业服务企业的提前介入费用由建设单位承担。

  建设工程竣工验收和分户验收时,前期物业服务企业必须参与。

  第二十四条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业办备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形和物业承接查验等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第二十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)生活用水纳入城市公共供水管网(不具备市政管网供水的住宅小区除外),并安装分户计量装置;

  (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

  (三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

  (六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

  (七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

  (八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

  (九)按照规划要求完成绿化建设、垃圾站、公共厕所及车库、车位的配置;

  (十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

  (十一)法律、法规规定的其他条件。

  建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

  第二十六条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  在物业交付使用15日前,建设单位应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

  第二十七条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

  第二十八条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

  前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第二十九条 建设单位应当在办理承接查验进行现场查验20日前,在市物业办、街道办事处(镇人民政府)的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房、物业管理经营用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业管理经营用房及有关资料移交给业主委员会。

  第三十条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向市物业办办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单和建设工程档案验收意见书;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其它承接查验有关的文件。

  第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及市物业办参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。

  第三十二条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

  建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

  供水、供电、供热等专业经营单位应按照有关规定,履行相关专营责任。委托物业服务企业经营收费的,委托单位要与物业服务企业签订委托合同。物业服务企业应将其委托合同在物业管理区域内公示。

  第三章 业主大会与业主委员会

  第一节 业主大会筹备组

  第三十三条 房屋的所有权人为业主。

  符合下列条件之一的,建设单位或者前期物业服务企业应当在三十日内向市物业办和街道办事处(镇人民政府)报告,筹备召开首次业主大会:

  (一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

  (二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

  (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

  第三十四条 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当在六十日内向街道办事处(镇人民政府)提交召开首次业主大会的下列资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房权属登记证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第三十五条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。