滕州物业管理条例实施细则「全文」
第三十六条 街道办事处(镇人民政府)收到本实施细则第三十四条规定的资料后，应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上十五人以下单数组成，由业主代表、建设单位代表、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
业主参加筹备组的，由街道办事处划分区域和确定区域代表名额，分别由各区域内业主联名推荐，按照推荐票数多少产生，并应具备下列条件：
(一)模范履行业主义务，按时交纳物业服务费等费用;
(二)有事业心、公益心和必要的工作时间。
业主对筹备组成员有异议的，应当说明理由并以书面形式提出，经街道办事处(镇人民政府)调查属实且具备合法理由的，可以撤销该筹备组成员资格，并予以公告，同时根据筹备组成员产生办法进行增补。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十七条 筹备组履行下列职责：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)依据国家相关法律法规，制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件，确定业主委员会候选人名单;
(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。
第三十八条 依法登记取得或取得建筑物专有部分所有权的人，以及其他合法形式占有物业的，可以认定为业主。法律法规规定视为物业产权共有人的，也可认定为业主。
业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二节 业主大会
第三十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第四十条 业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;
(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第四十一条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第四十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约规定。没有规定的，按已表决的多数人意见计票。
第四十三条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第四十四条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处(镇人民政府)责令限期召集。逾期不召集的，由街道办事处(镇人民政府)负责组织业主召开业主大会。其他单位或个人召集的业主大会无效。
业主大会的召开，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市物业办，上述部门应安排人员列席会议。
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三节 业主委员会
第四十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第四十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上十一人以下单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居(村)民委员会任职。
第四十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向市住房和城乡建设局和街道办事处(镇人民政府)备案：
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)业主大会组织召开的情况;
(六)证明业主身份的材料;
(七) 法律、法规规定的其他资料。
市住房和城乡建设局应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主大会和业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立帐户。
业主大会和业主委员会印章的管理，经业主(代表)大会半数以上通过，由属地街道办事处(镇人民政府)保存和监督使用。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，书面告知并提交履行变更程序的资料报市住房和城乡建设局和街道办事处(镇人民政府)备案。
第四十八条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者副主任负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。
业主委员会会议应当有半数以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交，公安机关应给予协助。
第五十条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第五十一条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的补贴，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第五十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物，或任意在阳台放置杂物、悬挂物品等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第五十三条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，不得破坏屋面，影响房屋安全。物业顶层的业主应当予以配合。
第五十四条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第五十五条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装饰装修人员强行进入的，由物业服务企业报公安机关处理。
第五十六条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)安全生产事项;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)装修保证金的收取和退还;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
第五十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十八条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照市物价局发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第五十九条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。
第六十条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和市规划局批准的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
第四节 业主自治管理
第六十一条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第六十二条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第六十三条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。管理规约、临时管理规约应当对业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为，对其共同管理权的行使予以限制。
第六十四条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费。
第六十五条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。