葫芦岛市物业管理办法「全文」
第八章 物业管理与服务
第五十二条 一个物业管理区域由业主大会委托一个物业管理企业实施管理。
第五十三条 业主大会应通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，招标可以自行组织，也可以委托专业招标机构办理招标事宜。
投标人少于3个或建筑面积不足5万平方米的物业管理区域，经县(市)、区物业行政主管部门批准，业主大会或建设单位可采取协议方式选聘具有相应资质的物业企业。
具体物业管理招投标管理办法由市物业行政主管部门另行制定。
第五十四条 业主委员会和物业管理企业如一方不准备续签《物业服务合同》的，应当自《物业服务合同》期满60日前通知对方。物业管理企业应当在《物业服务合同》终止时，办理并向业主委员会移交下列手续：
(一)移交《物业管理条例》第二十八、三十八条规定的内容;
(二)结算物业服务费用;
(三)移交全部物业管理档案资料和有关账目;
(四)移交共用的设施、设备、场地;
物业管理企业在办理上述手续时，不得损坏、遗失、隐藏、销毁有关资料;县(市)、区物业主管部门应派人监督。
前期物业管理有关资料的移交，参照本条规定执行。
第五十五条 物业管理企业可以将本物业管理区域内市政设施、园林绿化、环卫设施、保安、电梯等专项服务业务委托给专业服务企业管理，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
第五十六条 本行政区域内的私有住(用)房、公有用房、商业用房以及福利方式分配的公有住房等，已实行物业管理的均应当收取物业服务费。
第五十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容、服务质量相适应的原则制定。具体内容按市政府价格主管部门会同市物业行政主管部门联合制定的《物业服务收费管理办法》执行。
第五十八条 物业服务费由物业管理企业按《物业服务合同》所约定的期限和方式向业主或物业使用人收取，一般预收期限不得超过3个月。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业服务收费实行明码标价、亮证收费，并在小区醒目位置公示收费项目、收费标准、收费依据、收费范围及服务内容、服务标准。未公示的收费项目业主可以拒交。
第五十九条 物业管理企业成本核算方法及项目按国家发改委、建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》执行。
第六十条 物业管理企业根据业主的委托提供《物业服务合同》以外的服务，服务收费由物业管理企业与业主协商确定。
第六十一条 物业区域内业主长期闲置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的房屋，物业服务费由业主和建设单位全额交纳。但业主和建设单位与物业管理企业另有约定的，从其约定。
第六十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取费用。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第六十三条 物业管理区域内符合下列条件的贫困户，经业主大会研究同意，社区居委会、街道审查，报县(市)区物业行政主管部门批准后，物业服务费可适当减免：
(一)享受民政部门最低生活保障金的;
(二)夫妻双方下岗并无经济收入来源的;
(三)夫妻双方年龄均在60岁以上且无子女、无经济来源、无劳动能力的;
(四)夫妻双方均为残疾人的家庭并无经济收入的。
具体减免办法由物业行政主管部门会同财政部门、民政部门、物价部门制定。
第九章 物业验收与移交
第六十四条 按照建设单位与物业管理企业分离的原则，新建的物业应当实行专业化、社会化、市场化物业管理。
第六十五条 新建物业交付使用时，物业管理企业应当在县(市)以上物业行政主管部门的监督指导下，按建设部《房屋接管验收标准》等房屋、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、市政设施、园林绿化、环卫设施等行业竣工验收标准进行物业验收;街道、社区居委会应同时参与。对已建成而未通过物业验收的开发建设小区，物业行政主管部门应限期整改，达到接管验收的标准。
第六十六条 开发建设单位已建或新建的供水、供电、供暖、供气、通讯、市政、园林绿化、环卫等设施应按本办法的责任界定范围和有关行业管理规定移交相关行业部门管理，移交费用按行业部门的有关规定由开发建设单位承担。
未按规定向行业部门移交设施、设备管理权，办理交接手续，致使物业小区无法实现终端收费和正常管理、使用的，其损耗和增加的成本费用不得向业主摊派，应由开发建设单位承担。开发建设单位因资金不足等问题致使已建成的基础设施竣工2年后仍不能移交设施、设备管理权的，应向县(市)区物业行政主管部门提供移交管理权所需费用的相应财产担保。
第六十七条 分期建设的小区，可视实际情况申请分期验收，但验收区应具备居住和使用条件，且验收区和在建区应有围墙分隔，待全部建成后进行验收。
第六十八条 未办理设施、设备交接手续的物业区域不得组织物业验收，未经验收或验收不合格的物业区域，不得交付使用，不得移交物业企业管理，房屋权属登记机构不予办理《房屋所有权证》，房地产开发主管部门应暂停审批开发建设单位新的开发项目。建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用、并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担。
第六十九条 建设单位应当在县(市)区物业行政主管部门监督指导下，于首份预售合同签订前，参照建设部《业主临时公约》示范文本制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等依法做出约定，并在物业销售时向业主明示;物业买受人应在签订房屋买卖合同时对遵守《业主临时公约》做出书面承诺。
第七十条 建设单位应从首份预售合同签订后，对物业区域组织进行前期物业管理，并参照建设部《前期物业服务合同示范文本》签订书面的《前期物业服务合同》。
《前期物业服务合同》可以约定期限;但在期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时，《前期物业服务合同》终止。
第七十一条 建设单位交纳的开发项目资本金按10%的比例划转到县(市)以上物业行政主管部门，建立物业保修资本金，用于建设单位责任造成的物业维修。如建设单位维修不及时，则由物业管理企业、业主委员会联合申请，经县(市)区物业行政主管部门审查核实后组织维修，费用从保修资本金中扣除。
第十章 物业用房与配备
第七十二条 建设单位应当在物业管理区域内按房屋总建筑面积4‰的比例配置物业企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，按此标准提供的面积不足100平方米的按100平方米提供。提供确有困难的，可缴纳在本物业管理区域内购买物业管理用房的等额价款。物业管理用房建设费用摊入建设成本，所有权属于全体业主，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。
第七十三条 建设单位应按省、市有关规定为社区居委会提供办公用房。
第七十四条 规划管理部门审查商品房和经济适用房开发项目时，应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房和社区居委会用房的位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理，设置在沿主街或本区域中心位置的一楼层。
第七十五条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交由物业行政主管部门和街道出具的关于物业管理用房和社区居委会用房配置的认证手续，否则相关部门不予办理相应手续。
第七十六条 未经业主大会的同意，业主委员会或者物业管理企业不得将物业管理用房转让或者用于担保;不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在物业管理用房产权登记时，应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房的位置、面积和用途。
第七十七条 已交付使用但建设单位未提供物业管理用房的物业管理区域，如规划设计已有物业管理用房，无论是否已分摊入建设成本，建设单位必须按本办法第七十二条规定的标准向业主委员会无偿提供。
第七十八条 小区物业管理用房被占用的，由街道、社区负责收回;原小区规划未设计物业管理用房或因建设单位破产、倒闭、无人管理的区域，由县(市)、区物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。小区物业管理用房规划受限的由政府购买，产权属国家所有，按公有住房管理，出租给物业管理企业使用。
第十一章 物业的使用与维护
第七十九条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第八十条 物业使用禁止下列行为：
(一)擅自改变房屋用途，对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面、门厅、楼梯间、走廊、户外墙等进行违章凿、拆、搭等;
(二)存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(三)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;
(四)私自占用绿地，损毁树木、园林和公共设施;
(五)超出规定标准的噪音;
(六)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植;
(七)改变按规划建设的公共建筑、共用设施的使用性质;
(八)未经批准饲养禽畜;
(九)未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品;
(十)损毁、涂改园林艺术雕塑，占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施从事摆摊设点等活动，影响其正常使用功能;
(十一) 在屋顶堆放物品或在阳台、露台、楼板上超载铺设地面材料、堆放物品;
(十二)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第八十一条 业主或者物业使用人装修住宅，应当遵守建设部《住宅室内装饰装修管理规定》和《业主公约》，事先告知物业管理企业、邻里，并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。
第八十二条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责补偿。
因物业维修、装修造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复并给予适当补偿。
毗邻业主、毗邻物业之间的纠纷按建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》执行。
第八十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
第八十四条 因物业维修或者公共利益需要临时占用物业管理区域内的道路、场地的，应当征得物业管理企业与业主委员会同意后，签订合同，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当赔偿。
第八十五条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得物业管理企业、业主委员会及相关业主的书面同意，按有关规定办理审批手续;经批准的，应当与物业管理企业签订合同，并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造，也可按业主大会的规定使用。
利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应当征得物业管理企业和相关业主的同意后，按《业主公约》执行。
第八十六条 房屋的维修责任，业主自用部分或公用事业部门行业规定应由业主维修的，由业主自行负责;公用及共用部位，公用事业部门界定应当由行业部门维修的，由公用事业部门负责;无规定的，由物业管理企业负责养护、维修。小修费用从物业服务费中列支;大中修费用从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。未设立专项维修资金的区域，共用设施设备的更新、改造和大中修费用由受益业主分摊。
第八十七条 物业管理区域内车辆停放管理按《机动车停放收费管理办法》和《物业服务合同》的约定执行;业主对车辆保管有要求的，由车主或车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。
第十二章 共用设施设备维修资金
第八十八条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。
第八十九条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。
第九十条 专项维修资金的收取、使用、管理办法由市政府另行制定。
第十三章 法律责任
第九十一条 有下列行为之一的，由县(市)、区以上物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定进行处理、处罚：
(一)物业小区的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
(二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
(三)建设单位、物业管理企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的;
(四)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的;
(五)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
(六)物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的;
(七)挪用专项物业维修资金的;
(八)未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的;
(九)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(十)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(十一)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
(十二)业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动;
(十三)县(市)、区以上物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
第九十二条 对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，县(市)、区物业行政主管部门应依法责令其立即改正;拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由责任人承担。
第九十三条 业主、使用人不按时缴纳物业服务费的，物业管理企业可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的，可每日加收欠交金额千分之三的滞纳金(合同另有约定的从其约定);经催缴仍不交付的，经业主委员会确认，报县(市)、区物业行政主管部门批准后，将该业主累计欠费记账存入其房屋产权资料档案中，由房屋产权登记机构在业主房屋转让时代为收取;拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼。
第九十四条 因物业管理企业服务保障差或者因物业管理企业经营不善自动放弃小区物业或无故弃管的，业主大会决定重新选聘物业管理企业或以其它形式组织开展小区物业管理的，经街道办事处(乡镇人民政府)和县(市)、区物业行政主管部门调查、核实情况属实的，而原物业管理企业以小区业主欠缴物业服务费等为由，拒绝移交有关资料或拒不提供物业共用部位、共用设施设备管理权的，或者拒不提供物业管理用房的，致使新的物业管理企业无法进住，小区物业管理无法开展，严重影响小区业主正常生活的，业主委员会或县(市)、区物业管理行政主管部门可责令其改正，拒不执行的可以依法申请人民法院强制执行。业主欠缴物业企业的费用，应由物业企业依法申请人民法院执行。
第九十五条 违反本办法规定，开发建设单位未向业主委员会提供物业管理用房的，物业管理行政主管部门可责令其提供。开发建设单位以其它理由拒不提供用房或拒不缴纳等额价款的，业主委员会或县(市)、区物业行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。
第九十六条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十四章 附 则
第九十七条 暂不具备物业管理条件的区域，可由街道、社区居民委员会实行卫生保洁、下水疏通、小区绿化等基本管理，保证居民基本生活需要。业主委员会成立后有自治能力的，也可实行由业主轮流值班或由业主委员会招聘部分临时工作人员来完成物业管理。无自治能力的可委托物业管理企业管理，也可委托社区居委会或有关部门进行基本物业管理。
第九十八条 政府鼓励物业企业开展家政式物业服务(除正常的物业服务活动外，还包括对业主自用部分设施设备的维修养护)，解决业主自用部分维修的困难。实行家政式服务的物业，其收费标准由物业管理企业与业主协商确定。
第九十九条 政府每年在城建维护费中核定一定比例的经费作为物业管理补助资金，专项用于解决城市物业管理中遗留的疑难问题、处理应急事件。经费由物业行政主管部门专户存储，滚存使用。
第一百条 本办法应用中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。
第一百零一条 本办法自公布之日起施行，原《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》同时废止。
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