葫芦岛市物业管理办法「全文」
第四章 业主委员会
第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会负责，是业主大会的执行机构，应当维护全体业主的合法权益，并履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会委员应当具备以下条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(二)遵守国家有关法律、法规、规章;
(三)遵守《业主大会议事规则》、《业主公约》，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力;
(六)有必要的工作时间;
(七)年龄一般应在65周岁以下且身体健康;
(八)无不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第二十四条 业主委员会组成人员为5至11人单数，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年。具体人数根据物业管理区域的大小确定。
第二十五条 业主委员会自选举产生之日起30日内，应向物业所在地县(市)、区物业行政主管部门备案。同时告知所在地街道和社区居委会，并提供下列材料：
(一)业主委员会成员名单和基本情况;
(二)《业主大会议事规则》;
(三)《业主公约》;
(四)业主大会的会议记录和会议决定;
(五)其他相关资料。
县(市)、区物业行政主管部门自受理备案之日起15日内，对符合本办法第二十二条、二十三条、二十四条规定的，应当予以备案;对不符合规定的应当书面通知申请人并告知不予备案的理由。
县(市)、区物业行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章,可以设立独立的账号。
第二十六条 业主委员会会议每年度至少召开两次;业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，做出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
业主大会及业主委员会会议应设专人做会议记录，并长期保存。
第二十七条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选导致逾期未换届的，县(市)、区物业管理行政主管部门可以通知街道、社区居委会组织召开业主大会进行换届改选。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十八条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)有犯罪行为的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交给业主委员会。
第三十一条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县(市)、区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十二条 摊入建设成本的物业管理用房及门卫房、自行车棚、文化活动站、共用场地等设施设备所有权属全体业主。业主委员会可以依据城市规划和相关行业规章，对本物业管理区域内共用设施、设备、场地提出广告设置、出租等经营建议，但业主委员会不得从事其它经营活动。
第三十三条 业主委员会委员可享受一定的通讯、交通补贴，具体数额、资金来源和使用由业主大会审议决定，但补贴总额不得超过同期物业服务费实收额的5%。
第五章 物业管理企业
第三十四条 本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立的法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三十五条 新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得工商行政管理部门核发的营业执照后，再向市物业行政主管部门提出申请。物业管理资质等级申请、审批程序依据建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定办理。县(市)以上物业行政主管部门可通过新闻媒体、网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
第三十六条 物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到物业行政主管部门办理资质变更、注销手续。
第三十七条 外埠物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在承接物业管理项目前，将有关情况告知项目所在地的物业行政主管部门，并主动接受其管理。
第三十八条 物业管理企业应配备相应的专业技术人员和物业管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
第三十九条 物业管理企业享有下列权利：
(一)根据法律、法规、规章等有关规定以及《物业服务合同》的约定，制定物业管理操作规程;
(二)按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费;
(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;
(四)享受国家对第三产业的优惠政策;
(五)要求业主委员会协助物业管理;
(六)选聘专业公司承担专项管理和维护业务;
(七)可以依法实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的，应征得业主大会的同意，并按合同约定的比例取得应得收入。
第四十条 物业管理企业应当履行下列义务：
(一)严格履行《物业服务合同》，为业主提供相应的服务;
(二)接受业主委员会和业主的监督;
(三)提请业主大会审议本物业管理区域内物业管理的`有关操作规程;
(四)接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处(乡镇人民政府)、社区委员会的监督、指导;
(五)按照《物业服务合同》的约定向全体业主公布物业服务费用收支账目;
(六)在同等条件下优先聘用本物业管理区域内下岗、失业人员就业;
(七)抓好国家园林城市、卫生城市、环保模范城市等公益性活动的落实工作;协助有关部门抓好流动人口的计划生育工作。
第四十一条 物业管理企业与业主委员会签订《物业服务合同》时，应根据物业管理区域的规模提供该物业区域每月应收物业服务费的3--6倍款额的财产担保。
财产担保交由县(市)以上物业行政主管部门管理，在《物业服务合同》期满后，物业管理企业完全履行《物业服务合同》约定的内容时，退还物业管理企业;物业管理企业如不完全履行《物业服务合同》约定内容，由县(市)、区物业行政主管部门会同有关部门、业主委员会联合确定违约责任，造成损失的，从担保的财产中扣除。
第四十二条 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定;保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家工作人员依法执行公务。
第六章 物业管理区域划分
第四十三条 物业管理区域划分在省未做出具体规定前，由县(市)区物业行政主管部门会同规划等有关部门依据下列原则划定：
(一)充分考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。住宅物业建筑面积一般应不低于5万平方米;
(二)新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定;
(三)住宅物业管理区域范围一般应与社区居委会管辖范围相适应，不得跨街道划分;
(四)物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。
第四十四条 建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向县(市)区物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求;县(市)以上物业行政主管部门应当按照本办法第四十三条的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
规划行政部门在规划分期建设工程时，应充分考虑后续工程的配套设施与该区域原有的配套设施相适应。
第四十五条 已经划定的物业管理区域确需做出调整的，由县(市)区物业行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)听取业主委员会的意见后，按法定程序办理。
第四十六条 已建成投入使用而未形成物业小区规模的住宅和按房改政策出售的住宅，由县(市)区物业管理行政主管部门制定管理方案，报同级人民政府批准后组织实施。
第四十七条 在已划定的物业管理区域内进行开发建设的，该区域已实行物业管理的,建设单位不得另行组建物业管理企业，应当与该区域物业管理企业协商其新建物业的管理、移交等有关事宜，并在工程竣工时，移交全部物业及物业资料。
第七章 公用设施设备管理
第四十八条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任，具体界定按各行业有关规定执行。
责任未界定清楚的共用设施设备由县(市)物业行政主管部门会同相关部门现场界定。
城市物业区域内公用事业基础设施管理的具体责任界定，由市物业行政主管部门另行制定。
第四十九条 物业管理区域内道路、路灯、步道方砖、园林绿化、环卫设施等基础设施的责任界定，暂按行业管理部门的规定执行。属于公用事业管理部门管辖范围的，由公用事业管理部门负责维修养护，费用由公用事业管理部门承担;不属于公用事业部门管辖范围的则由物业管理企业负责维护，费用在物业管理服务费和物业共用设施设备专项维修资金中列支。
水、暖加压泵房、垃圾转运站统一由专业部门负责管理，设施设备的运营成本、维修、养护、管理等费用均由水、暖等专业部门负责。
物业小区内的市场由主办单位负责管理。建设、行政、工商、环保、环卫、消防等部门依法对小区内的市场监督管理。
第五十条 物业管理区域内由公用事业专业部门管理的上下水管线、道路、方砖、路灯、水、电、暖、园林绿化、环卫设施等，各专业部门可委托物业管理企业维护、管理，并支付相应的服务费用，具体内容由双方协商确定。
第五十一条 新建物业管理区域内的配套设施设备管理应当严格执行《物业管理条例》的规定，所有的配套设施设备，建设单位应当按相关规定交由行业部门实行专业管理。
建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出配套设施设备登记申请，由房屋权属登记机构在房地产登记册上予以记载，不发房屋权属证书;已建住宅小区内的供水、供暖加压泵房、临时用电等配套设施遗留问题由县(市)区政府协调，逐步交由相关单位实行行业管理。