2015物业管理师《制度与政策》历年高频真题第四章
一、单项选择题
1.经建筑区划内专有部分占建筑物总面积l/2的业主且占总人数l/2的业主同意，才能做出有效决定的重大事项是( )。【2013年真题】
A.筹集住宅专项维修资金
B.改建消防和安保监控设施
C.决定业主自行管理建筑物及其附属设施
D.调整和改建小区公共绿地
【答案】C决定有关制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2.关于建筑物区分所有权的说法，错误的是( )。【2013年真题】
A.建筑物区分所有权是一个集合权，包括专有所有权、共有和共同管理权
B.业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让
C.在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性
D.建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割
【答案】C业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。故此，C项错误。
3.关于业主依法选聘和解聘物业服务企业的说法，错误的是( )【2013年真题】
A.成立业主大会.是业主依法更换前期物业服务企业的前提条件
B.业主更换前期物业服务企业应当是专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
C.业主依法选聘或解聘物业服务企业应当由业主共同决定
D.业主依法更换前期物业服务企业不受前期物业服务合同约定期限的限制
【答案】A业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。
4.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是( )。【2012年真题】
A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分
B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台
C.未经确权的地下贮物空间
D.业主停放汽车的人防设施
【答案】A建筑物区分所有权是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。
5.关于建筑物区分所有权的说法，正确的是( )。【2012年真题】
A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权
B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利
C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割
D.建筑物区分所有权，在区分所有权之问具有排他性
【答案】A建筑物区分所有权是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。
6.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是( )。【2012年真题】
A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益
B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款
C.将住宅作价投资入股，获取投资收益
D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益
【答案】D专有部分所有权中的内容之一：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
7.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是( )。【2012年真题】
A.使用共用部分
B.分担管理费用
C.决定重大事项
D.订立管理规约
【答案】B《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用;在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。
8.关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是( )。
【2012年真题】
A.业主享有法定共有权
B.业主应当通过制定《管理规约》确定为共有权
C.业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权
D.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属
【答案】D《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了规定：(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
9.我国《物权法》所称物，包括( )。【2012年真题】
A.房产和地产
B.有形资产和无形资产
C.不动产和动产
D.固定资产和流动资产
【答案】C《物权法》所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
10.关于《管理规约》的说法，错误的是( )。【2012年真题】
A.《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定
B.《管理规约》对全体业主具有约束力
C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换
D.《管理规约》引起侵权纠纷，人民法院不宜介入
【答案】D业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
11.建筑区域内，是否设立业主大会由( )决定。【2012年真题】
A.全体业主
B.全体房屋使用人
C.房地产行政管理部门
D.街道或乡镇人民政府
【答案】A业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。
12.根据《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有( )的权利。【2011年真题】
A.占有、使用、收益和处分
B.占用、使用、收益和处分
C.共有、使用、收益和处分
D.管理、使用、收益和处分
【答案】A业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。
13.关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是( )。【2011年真题】
A.业主不可以自行管理
B.业主可以委托物业服务企业管理
C.业主可以委托专业服务企业分项管理
D.业主可以委托其他管理人管理
【答案】A业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，故A项说法错误。
14.物业服务用房，依据( )属于业主共有。【2011年真题】
A.管理规约
B.合同约定
C.法律规定
D.业主大会决定
【答案】C《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
15.在建筑区划内，不属于业主共有部分的是( )。【2011年真题】
A.属于城镇公共道路和绿地的部分
B.物业服务经营用房
C.公寓大堂
D.公共场地上的停车位
【答案】A《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
16.根据《物权法》，在建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是( )。【2011年真题】
A.电梯间
B.楼梯
C.物业服务用房
D.停车位和车库
【答案】A业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、道路、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。
17.制定和修改业主大会议事规则，应当由( )决定。【2011年真题】
A.全体业主
B.业主委员会
C.业主代表
D.政府指导部门
【答案】A《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的`下列事项需由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(6)改建、重建建筑物及其附属设施。(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
18.业主大会更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑物总面积规定比例的业主同意外，还应当经( )的业主同意。【2011年真题】
A.占总人数2/3以上
B.占总人数过半数
C.占出席大会总人数2/3以上
D.占业主代表总人数过半数
【答案】B决定有关制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
19.建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于( )。【2011年真题】
A.物业共有部分的养护
B.物业共有部分的能源费支出
C.业主委员会工作经费开支
D.物业共有部分的维修
【答案】D建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
20.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足( )的需要。【2011年真题】
A.业主
B.车主
C.物业管理
D.开发建设单位经营
【答案】A《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：(1)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
21.关于业主大会和业主委员会设立的说法，错误的是( )。【2011年真题】
A.业主可以设立业主大会，选举业主委员会
B.业主必须设立业主大会，选举业主委员会
C.地方人民政府有关部门对设立业主大会应当给予指导和协助
D.业主大会由物业管理区域内全体业主组成
【答案】B业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，B项的说法过于太绝对，所以不正确。
22.根据《物权法》和相关规定，不需要业主共同决定的事项是( )。【2011年真题】
A.首次制定业主大会议事规则
B.首次制定建筑物及其附属设施的管理规约
C.首次筹集建筑物及其附属设施的维修资金
D.首次解聘建设单位聘请的物业服务企业
【答案】D《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(6)改建、重建建筑物及其附属设施。(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。故D项不正确。
二、多项选择题
1.关于建筑区划内是否设立业主大会的说法，错误的有( )。【2013年真题】
A.已交付的专有部分建筑面积超过总面积60%的，可以设立业主大会
B.首套房屋出售并交付使用已满两年的，可以设立业主大会
C.业主人数较少且经全体业主一致同意，可以设立业主大会
D.行政主管部门可以根据实际情况决定是否设立业主大会
E.未建立居民委员会组织的住宅小区，可以暂缓设立业主大会
【答案】ABCE业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。所以《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。故ABCE项错误。
2.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意( )、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。【2012年真题】
A.弃置垃圾
B.排放污染物或者噪声
C.违反规定饲养动物
D.违章搭建
E.擅自改变家用设施设备的结构
【答案】ABCD根据《物权法》第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。
3.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是( )，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。【2012年真题】
A.依法设立的业主大会、业主委员会作出的
B.业主大会、业主委员会依据法定程序作出的
C.符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定
D.居委会的决定
E.依法设立的街道办事处作出的
【答案】ABC对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的;必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的;必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。
4.根据《物权法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通过( )等方式约定。【2011年真题】
A.出售
B.公告
C.协商
D.出租
E.附赠
【答案】ADE建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
5.业主需将住宅改变为经营性用房的，应当( )。【2011年真题】
A.遵守法律、法规
B.遵守管理规约
C.遵守业主大会议事规则
D.经业主委员会同意
E.经有利害关系的业主同意
【答案】ABE业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营陛用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
6.在建筑区划内应当由业主共同决定的事项有( )。【2011年真题】
A.改变物业管理用房的用途
B.使用建筑物及其附属设施的维修资金
C.更换业主委员会成员
D.决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属
E.改建建筑物及其附属设施
【答案】BCE下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。(6)改建、重建建筑物及其附属设施。(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
【2015物业管理师《制度与政策》历年高频真题第四章】相关文章：