城市物流园区规划与建设的基本内容
物流园区规划是指对城市区域物流用地进行定位、空间布局，对区内功能进行设计、对设备与设施进行配置，以及对物流园区经营方针和管理模式进行策划的过程 现代物流园区的规划建设是一项系统工程，其物流活动范围广阔，既有城市的、区域的、全国的活动领域，又有跨国的活动领域；物流流程复杂，须经过仓储、运输、配送、包装、装卸、流通加工、信息处理等环节；物流涉及面广，涉及工业、农业、商贸、铁路、交通、航空、信息、城市规划等部门 在这种情况下，需要协同各方才能做好物流园区规划工作，否则会影响物流园区的效益提高和效能发挥。
按照规划编制的一般程序和方法，物流园区的建设规划应涵盖以下几个方面的主要内容：物流园区建设规划的背景、物流园区规划建设的必要性和可行性、物流园区的战略定位、物流园区未来物流作业量的预测及构成分析、物流园区的选址决策、物流园区的规模确定、物流园区的功能设计、物流园区的主要技术装备、物流园区的平台规划（基础设施平台和信息平台）物流园区的系统需求及系统初步设计、物流园区建设的投资规模及资金来源、物流园区建设的国民经济评价和财务评价、物流园区建设的可行性论证、物流园区建设的运作模式由于篇幅关系，本文主要探讨物流园区战略定位、物流园区的功能设计、运作模式、物流园区信息平台的建设等四个方面内容。
物流园区的战略定位
据中国仓储协会最近完成的统计数据显示，现时内地物流园区平均空置率高达》0%，经营效益与投资的预期目标相差甚大 科学地确定物流园区的战略理念和战略定位，完善战略规划的内容和服务体系的设计，成了当前物流园区建设的当务之急
1、现代城市物流园区战略规划的作用和意义
由于物流园区的建设要占用大量的土地资源 其投资少则几亿，而且建设周期长、投资回收慢，如果不对物流园区进行科学合理的规划就盲目投资建设，其风险是十分巨大的大型物流园区的战略规划设计是对物流园区建设的目标、理念以及资源和功能的总体部署与规划，是制定物流园区发展规划、布局规划、项目规划等具体实施方案的指导性纲领，是为物流园区的设计、建设、运营、管理和评价提供科学的决策依据 制订一个科学的、行之有效的物流园区战略规划，将可以有效地规避经营者的投资风险，使物流园区建设及其后续工作沿着正确的方向行进 它将有利于物流用地的合理布局和物流设施的合理配置及功能发挥，以便更好地为各类企业进行优化生产和销售、为及时满足客户的各类需求提供综合的优质服务。
2、现代城市物流园区的战略定位的内容
（1）明确总体指导思想和战略目标
（2）开发模式定位
总结国内外物流园区开发建设的经验及在此基础上的理论分析，现代物流园区可视需要与可能选择采用如下四种开发模式：
a、政府规划、经济开发区开发模式
将物流园区作为一个类同于工业园区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设 该模式将是在特定的开发规划、政策和设置专门的开发管理机构的组织下进行的经济开发项目 由于现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的重要地位和作用，物流园区无可争辩地成为构筑高效率运作和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分 正是由于物流园区具有物流组织管理和促进经济开发双重功能特性，因此，建立在经济开发区开发模式基础之上的物流园区建设项日，实际上是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目。
b、政府规划、主体企业引导开发模式
从人力市场经济发展的角度，按照运用市场机制进行物流资源合理整合和产业资源有效配置的原则，通过利用在物流行业和相应技术领域及供应链管理中具有优势的企业率先在园区进行开发和发展，在宏观政策的引导与扶持下，积极引进需要依托物流环境促进发展的工业、商业企业，逐步实现物流产业的聚集达到物流园区开发和建设的目的 主体企业引导开发的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等方面实施大力度的改革和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育现代物流园区发展所需要的有开发实力的企业和良好的市场环境。
c、政府规划、工业地产商开发模式
是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的上地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理 在澳大利亚、美国、德国等经济发达国家均有此种开发模式的范例 作为类似于工业地产商开发模式，在日木的东京、神户、德国的不来梅等城市，是由政府投资进行物流园区相关基础设施的投资建设，然后委托给个或多个物流设施管理能力较强的企业，在较为优惠的政策框架下进行经营管理 采用工业地产商开发模式的理论基础是物流园区的开发和建设本身不是为了赢利，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业企业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，是一种社会效益的体现 政府的收益着眼于整体经济规模的扩大经济运行质量、效率与效益的提高。
d、综合运作开发模式
是指对上述的经济开发区开发模式、主体企业引导开发模式和工业地产商开发模式等多种模式混合运用的物流园区开发模式 由于物流园区开发项目一般具有较大的建设规模和涉及广泛的经营范围，既要求在土地、税收等政策方面的有力支持，也需要有很强的资金筹措能力友运作能力，还要求园区具备强有力的经营运作管理能力，单纯采用某一种开发模式，往往难以达到保障园区建设顺利推进的目的，有必要对上述物流园区的多种开发模式进行综合使用。
（3）业务定位
物流园区的业务定位是指物流园区准备干什么，也就是从事什么行业的物流服务业务 比如，有的只是从事某一类或某几类商品的物流服务业务，有的则可能从事综合性的物流服务业务
（4）客户定位
物流园区的客户定位是指物流园区的服务对象是谁，也就是指物流园区的目标顾客是谁 不同的目标顾客具有不同的业务需求和满足需求所需要的特定服务方式，因此它直接决定了物流园区的经营方式和服务方式的选择。
物流园区的功能设计
物流园区的功能可有广义、狭义之分 广义上的物流园区功能应包括物流作业服务功能、物流组织管理功能及经济开发功能三类功能，狭义上的物流园区功能则专指前者，即物流作业服务功能 物流组织管理功能主要是指为了优化配置社会物流资源、提高物流运作效率、效益和管理水平而进行的物流市场调查、分析预测、发展战略规划及经营策略拟定和实施、物流启动的科学组织、计划制定、过程监控、绩效评价、标准规范、质量管理、市场监督、企业协调等类活动 园区的经济开发功能主要表现为对当地经济整体发展的支撑促进功能、吸引外部投资、新建物流基础设施的项目开发建设功能、既有物流设施资源的整合优化功能、吸引生产加工企业、现代物流企业、其它服务企业及机构入驻园区的产业发展带动功能、促进园区土地增值的土地资源开发功能等 强化和提高上两类功能对于物流园区的健康发展和效率效益的提高十分重要，但对于合理地规划园区功能分区划分、充分利用土地资源及公用设施、进行园区设施设备和投资估算及效益分析，更为重要的是合理确定物流园区的物流作业服务功能。
作为进出货物的集散地和为大型厂商采购与分销提供的物流平台，物流园区应该具有以下一些基本功能：
（1）运输功能
运输是物流系。统中最重要、最有活力的功能要素 运输活动本身，或者品实际的空间位移是在物流网络中的线路上完成的，而在物流节点（物流园区、物流中心、货运场站等）内完成的是货物集散、发送、到达、中转、多式联运组织衔接等与运送活动配套的运输服务等功能。