乌海市物业管理条例

乌海市物业管理条例

　　《乌海市物业管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　乌海市物业管理暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强物业管理，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的工作、居住环境，根据国家、自治区有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法。

　　第二条 本市城镇行政区域内的各类物业管理适用于本办法。

　　本办法所称业主，是指物业所有权人。

　　本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。

　　第三条 本办法所指共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面和墙面粉饰及楼顶等部分。

　　本办法所称共用设备，指整栋房屋业主共用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵电梯、避雷装置和消防器具等设备。

　　本办法所称公共设施，是指物业区内业主或使用人共同使用的道路、上下水管道、窖井、化粪池、照明路灯、绿化地等设施。

　　第四条 市建设行政主管部门是全市物业管理的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门)负责全市城镇物业管理工作。培育物业管理公司;监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场，规范物业管理行为;统一管理物业管理基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。各区建设房产行政主管部门(以下简称区物业管理行政主管部门)，主管本地区物业管理工作，负责指导、协调、组建业主委员会，审批维修资金的使用，并组织其相关工作。

　　规划、国土、环保、公安、物价、工商、民政、邮电、电力等有关行政管理部门，按照各自职责，协同实施本办法。

　　各办事处、居委会，积极协助开发企业，业主选举成立业主委员会，组织其相关工作。

　　第二章 业主自治管理

　　第五条 业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织，代表和维护业主的合法权益。一个物业管理区域内，成立一个业主委员会。

　　第六条 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。

　　第七条 业主大会或者业主代表大会履行下列职责：

　　(一)选举、罢免业主委员会的成员;

　　(二)听取和审查业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(三)决定本物业管理区域内关于业主共同权益的重要事项;

　　(四)通过或者修改业主公约和业主委员会章程;

　　(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

　　(六)监督业主委员会的工作。

　　第八条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会或业主代表大会，业主委员会接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。

　　第九条 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，区物业管理行政主管部门应当会同售房单位、街道办事处、居民委员会组织召开第一次业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。(一)公有住房出售建筑面积达到百分之三十以上;

　　(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;

　　(三)住宅出售已满两年。

　　第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到区物业管理行政主管部门备案：

　　(一)成立业主委员会登记申请书;

　　(二)业主委员会名单;

　　(三)业主委员会章程;

　　(四)业主公约。

　　第十一条 业主委员会的权利

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)制定业主委员会章程和公约;

　　(三)选聘和续聘物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理合同;

　　(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

　　(五)提出审议维修基金使用;

　　(六)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。

　　第十二条 业主委员会义务

　　(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;

　　(二)督促业主执行物业管理的各项规定，履行管理公约，及时交纳各项管理服务费用;

　　(三)接受业主监督;

　　(四)接受市、区物业管理行政主管部门的指导和监督;

　　(五)协调业主与物业管理公司的关系。

　　第十三条 业主的主要权利

　　(一)参加业主大会或业主代表大会;

　　(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;

　　(三)享有与所交纳物业管理费、服务费用相符的服务;

　　(四)对物业管理各项事宜的知情权，对业主公约和业主委员会章程及有关业主共同利益的重大事项的表决权;

　　(五)监督业主委员会的工作。

　　第十四条 业主的主要义务

　　(一)执行业主大会、业主代表大会和业主委员会的有关决议、决定;

　　(二)遵守业主公约;

　　(三)按时交纳应交的物业管理服务费用和维修基金等费用。

　　第三章 物业管理企业及其职责

　　第十五条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位，具有独立企业法人资格。

　　第十六条 成立物业管理公司必须符合下列条件：

　　(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;

　　(二)有适用物业管理经营活动的固定场所;

　　(三)有与经营规模相适应的注册资金;

　　(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;

　　(五)法律、法规规定的其他条件。

　　第十七条 成立物业管理公司必须经市物业管理行政主管部门审核，报自治区建设行政主管部门取得《物业管理资质证书》，并领取《营业执照》方可开业。

　　第十八条《物业管理企业资质证书》实行年检制度。

　　物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持自治区建设行政主管部门核发的岗位证书。

　　第十九条物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。

　　第二十条物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理，委托管理合同应当自签订后十五日内报市、区物业管理行政主管部门备案。

　　第二十一条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：

　　(一)房屋的使用、维护、养护;

　　(二)消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车棚、园林绿地、沟、渠、 池、井、道路、停车场所等公用设施的使用、养护和管理;

　　(三)环境卫生的管理;

　　(四)车辆行驶及停放;

　　(五)公共秩序;

　　(六)物业档案资料的管理;

　　(七)市物业管理行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

　　第二十二条 物业管理公司的权利：

　　(一)根据有关法律、法规，结合实际情况制定本住宅区物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;

　　(四)选聘专营公司承担专项经营业务;

　　(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴纳，并按规定要求收取滞纳金，同时要求业主委员会协助实施物业管理;

　　(六)开展多种经营活动和有偿服务。

　　第二十三条 物业管理公司的义务：

　　(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益;

　　(二)执行物业管理行业规范、服务标准;

　　(三)履行物业管理合同、依法经营，制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;

　　(四)接受业主委员会和业主的监督;

　　(五)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受查询和审计;

　　(六)物业委托合同未明确的管理措施应当提交业主委员会审议认可;

　　(七)接受市、区物业管理行政主管部门、物业所在地的街道办事处、居委会的监督、指导。