通辽市物业管理办法物业管理条例

　　第四章物业管理服务

　　第四十三条从事物业管理活动的企业依法向旗县市区工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

　　物业管理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业管理企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　物业管理企业在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

　　从事物业管理的人员要按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　外埠物业管理企业进入通辽市从事物业管理活动的，持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

　　第四十四条物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的`服务。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

　　第四十五条物业管理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。

　　但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行验收。

　　第四十六条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第四十七条物业服务合同终止时，物业管理企业必须将物业管理用房交还给业主委员会，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间做好交接工作，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

　　第四十八条物业管理企业享有下列权利：

　　(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

　　(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

　　(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　第四十九条物业管理企业应当履行下列义务：

　　(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营;

　　(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度;

　　(三)接受业主和业主委员会及居民委员会的监督;

　　(四)接受有关行政管理部门和相关单位的监督管理;

　　(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

　　(六)妥善保管物业有关资料;

　　(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，要及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十条业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同包括下列内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理事项;

　　(三)物业服务质量;

　　(四)物业服务费用及其收缴方式;

　　(五)双方的权利义务;

　　(六)专项维修资金的管理与使用方式;

　　(七)物业管理用房的使用与维护;

　　(八)合同期限、合同终止和解除的约定;

　　(九)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(十)双方约定的其他事项。

　　第五十一条物业管理事项一般包括下列内容：

　　(一)物业共用部位的维护和管理;

　　(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;

　　(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

　　(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)物业档案资料的管理;

　　(七)其他管理事项。

　　第五十二条物业服务收费要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。

　　物业管理企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第五十三条业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人确定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第五十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、排污、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　任何单位不得强制物业管理企业代收前款费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

　　第五十五条物业管理企业要协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，要及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业雇请保安人员的，要遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第五十六条旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门要及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

　　旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门受理投诉后，要进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

　　投诉内容涉及第三条第二款行政管理部门职责范围的，受理部门自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面通知投诉人。

　　第五章物业的使用与维护

　　第五十七条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

　　(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

　　(五)违章搭建;

　　(六)擅自设置摊点和集贸市场;

　　(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地;

　　(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画，安装防盗窗网突出墙体的;

　　(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

　　(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音;

　　(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　第五十八条物业管理区域内保修期已满，但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，在进行共用部位、共用设施设备维修时所需费用由建设单位按物业的建筑面积承担。

　　第五十九条物业管理区域内的供水相关管线和设施设备(二次加压供水)，维修、养护由供水单位负责。

　　二次加压供水属供水的附属设施其运行费用由供水单位承担(不包括高层建筑)。

　　物业管理区域内的二次加压供水单位，必须建立水质管理制度。定期由有卫生行政许可的单位对水质进行常规检测，并对各类储水设施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需费用由供水单位承担。

　　物业管理区域内的供电相关管线和设施(包括箱式变压器)设备的维修、养护由供电单位负责。

　　物业管理区域内供用热相关管线和设施设备(包括换热站)的维修、养护、运行由供热单位负责。

　　物业管理区域内的供气相关管线和设施设备的维修、养护管理，由供气单位负责。

　　物业管理区域内的通讯相关管线和设施设备的维修、养护管理，由通讯单位负责。

　　物业管理区域内的有线电视相关管线和设施设备的维修、养护管理，由有线电视单位负责。

　　物业管理区域内的生活垃圾收集、清运、处理的相关费用由环卫部门负责。

　　物业管理区域内排污相关管线的维修、养护由排污处理单位负责。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　第六章法律责任

　　第六十一条违反本办法的规定，住宅物业未按第三十条方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万以上10万元以下的罚款;未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万以上5万元以下的罚款。

　　第六十二条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十三条违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十四条物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

　　第六十五条违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;房地产企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十六条违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十七条违反本办法第五十七条第(五)、(七)、(八)项规定的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正，恢复原状;逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款;给他人造成损失的，依法承担赔偿责任;违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。

　　第六十八条违反物业服务合同规定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促限期交纳仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第六十九条旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本办法的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的;

　　(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;

　　(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的;

　　(四)未按规定受理物业管理投诉，造成严重后果的;

　　(五)违反本办法规定的其他行为。

　　第七章附则

　　第七十条本办法下列用语的含义是：

　　(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等;

　　(二)物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生的公共秩序的活动;

　　(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;