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（优选）住宅小区管理制度15篇
在日新月异的现代社会中，越来越多人会去使用制度，制度是指在特定社会范围内统一的、调节人与人之间社会关系的一系列习惯、道德、法律(包括宪法和各种具体法规)、戒律、规章(包括政府制定的条例)等的总和它由社会认可的非正式约束、国家规定的正式约束和实施机制三个部分构成。想必许多人都在为如何制定制度而烦恼吧，以下是小编为大家收集的住宅小区管理制度，希望能够帮助到大家。
住宅小区管理制度1
根据城西电业局、市自来水公司以及xx市煤气公司关于用电、用水、用气管理的有关规定，对本住宅小区作如下规定：
1、本小区住宅、商铺实行"小区专变"供电，每户安装电表10～40A，容量为容量为4KW，请业主累计用电容量，若超过4KW，必须向物业服务处申请增容。
2、业主增容时，须验证电源导线是否满足要求，必要时请到物业服务处增大电源导线。
3、住宅内的某个回路负荷较大时，请业主验证开关、插座及导线是否满足用电要求，及时更换不符合要求的开关、插座和导线，不得超负荷使用。
4、业主用电过程中，若发现有电线烧焦气味，盖板、开关、插座处冒烟等异常现象，请及时关闭电源，检查电线是否完好，用电是否超过容量，设备是否异常。
5、每过段时间，请业主按漏电开关检查是否可靠。
6、"小区专变"供电的电费由物业服务处按xx市城西供电局基价，按各业主实际用电量分摊高低压变损、低压线损的综合价，各业主使用的.是卡式电表，请先到物业服务处预购。
7、水费由物业公司按xx市自来水公司基价代收。
8、小区电、气、水管线管道经科学设计，精心安装，请业主不要随意更改，如确须更改，请报服务处同意后并雇请专业人员完成。
9、业主若暗装给水管道，须先试水，不渗漏才能抹灰隐蔽。
10、请保持排水管道畅通，切勿将可能引起堵塞的物体投入排水系统。
11、请业主根据《xx市管道煤气（燃气）使用规定》安全使用天然气，切勿在使用燃气时商人。非专业人员切勿拆卸、维修天然气管道管道、器具。
12、业主出门前应将天然气、水阀和不用的电器关闭，避免发生意外事故。
13、因业主原因造成的损失，由业主（使用人）承担。
住宅小区管理制度2
为了保证水泵房设备的正常使用,特制定以下管理制度。
1、小区水泵房为小区主要设备房之一,应有专人负责。
2、水泵房应保持清洁卫生,做到每日清扫,保持空气流通,禁止吸烟。
3、水泵房内设各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈,做好维修和保养工作。
4、水泵房的门、窗和各原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水泵房。
5、每天应对水泵房进行巡逻,检查水泵的运行情况,有无异声、异味,温升、电流变化、压力运行、检查供电设备和供电箱等是否运行正常。泵房的排水系统应保证正常运行,保证水泵房的'安全、可靠。
6、水泵房严禁非工作人员随意进入,外人进入须持副经理级以上人员批示方可进入。
7、做好水泵房的日检、周检、季检和年检工作,并做好详细维修记录。
8、生活饮用水箱盖必须加锁、钥匙并由工程部保管。
9、水箱内应保持清洁卫生,不得有杂物和悬浮物,并定期进行清理、消毒,清洗人员必须是专业人员,持有健康证和专业证书。
10、水箱的透气管和泄水、溢水管应加铁网,避免小动物爬入水箱内。水箱盖平时应盖好加锁,钥匙由专人负责保管。
11、水箱内浮球应定期检查,避免浮球失灵造成事故,水箱无水安全系统应给予试验调试,消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯管。
12、生活水泵应每星期轮换一次、接触器主开关每月检查一次。
13、起动后检查压力是否达到设定压力,电流是否在常规状态,泵体是否平稳运行,噪音是否过大,电机是否过热等现象。
14、查看在压力达到设定压力时水泵工作数据是否正常。
15、严禁在出水阀未开启时水泵长时间运行。
16、泵房每周打扫一次、泵及管道每月稽查一次。
住宅小区管理制度3
1.电梯安装结束,取得质量技术安全监督部门发给的电梯准用证后,方可投入运行。
2.物业公司的'电梯工须经质量技术监督部门培训,并取得电梯操作员资格后(年审有效期内),方可上岗操作。
3.电梯按规定的时间运行。在保证服务的前提下,合理配置资源。
4.电梯日常维保按《电梯巡检记录表》项目展开工作,保证最佳外观状态和使用效果。
5.电梯管理应按《电梯维修保养安全操作规范》操作,以达到安全舒适的运行要求。
6.电梯实行客货分开,大堂保安应引导搬运货物的乘客使用专用货梯,禁止使用客梯载运货物,乘客搬运货物时应避免损坏电梯,乘客若搬运大量货物需专梯服务时,可通知电梯工现场配合,保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。
7.电梯出现困人、水浸等紧急故障,电梯工应快速到达现场(上班时间内电梯工10分钟内;外委公司30分钟内)采取救援办法,及时安全地把人救出。
8.电梯机房按《电梯机房管理制度》进行管理,以符合设备正常运行的需要。
9.物业公司电梯工检查、监督外委工作的执行,其评估结果作为付费和续约凭证。
10.电梯大、中维保后,3天之内将记录表整理成册存档,长期保存。
11.相关记录:《电梯巡视记录表》
住宅小区管理制度4
保安管理:
在绿色住宅小区保安管理方面主要从技术设备防范和人手管理防范着手进行管理:
一、依靠技术设备防范管理方面有:
1、各小区主要出入口、通道设置闭路监控系统,各监控镜头连接监控中心系统,实现24小时监控。
2、各小区主要出入口、通道设置车辆出入ic卡闸杆系统。
3、各楼宇楼层内设置有消防监控喷淋装置,并连接到消防监控系统,可以及时发现和通报火灾,并及时采取有效措施,控制和扑灭火灾。
4、各梯间大堂出入口设置有可视对讲系统,可以与住宅小区物业管理中心或小区警卫有线或无线通讯,从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
二、在绿色住宅小区人手防范管理方面:
1、对物品出入放行等情况进行核实登记。
2、对外来人员来访进行登记管理,控制闲杂人员进入,有效加强了社区安全防范。
3、对出入车辆实行放行凭条登记管理,作为车辆出入凭证,从而起到防盗等安全保护作用。
4、对辖区内出租房进行登记管理,清楚辖区出租房居住人员情况,并实施有效管理。
5、保安通过不定时、::定点对辖区实行24小时巡逻、监控管理,及时发现问题,并采取有效措施,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
三、绿色住宅小区建设及管理规章制度:
1、实施《社区文化建设管理制度》,不定时开展社区文化活动,提高社区生活质量,创造社区和谐居住环境。
2、实施《设备维修保养服务管理制度》,并设水电运作组、土建维修组对辖区内的公共设备、设施及时维修保养,确保设备正常运作。
3、实施《安全防范管理制度》,对小区实行24小时临控,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
4、实施《装修监控管理制度》,根据国家装修管理规定,对不符合环保、消防安全的材料进行有效地控制。
5、实施《清洁卫生环境管理制度》,对生活垃圾实行日产日清,并定期对虫害进行消杀,营造良好的小区卫生环境。
6、实施《绿化环境管理制度》,有独立的.苗莆,定期对小区绿化进行维护。
7、制订《突发事件应急处理管理制度》,对台风、洪灾等起到操作指引作用,极大地避免业主的生命财产受到损失。
8、实施《业主(住户)投诉处理、服务管理制度》,对业主投诉问题及时处理,并提供优质服务,为业主营造一个温馨、舒适、安全的居住环境。
住宅小区管理制度5
1.目的
确保中控室整洁、干净。
2.适用范围
适用于中控室的清洁。
3.职责
清洁员负责中控室的.清洁。
4.内容
4.1准备毛巾、拖桶、垃圾铲、扫把、鸡毛扫(必要时)。
4.2用湿毛巾擦拭桌台面，当台面有污渍时，视污渍的性质使用相应的清洁剂擦试，直到干净为止。
4.3如管理处要求对监控闭路电视进行清洁时，须有中控室值班保安在场，清洁时用鸡毛扫或干毛巾轻轻拍打，电视表面灰尘。
4.4桌、台面清洁完后，再由内到外清扫一遍，清扫地面，然后湿拖地面，拖地前拖把必须拧干水迹，湿拖后地面不能有水痕出现。
4.5清洁完毕后，收集工具，对清洁效果进行自查，直到无任何异常现象方可离开。
住宅小区管理制度6
1.0目的
规范机房管理,为设备提供良好的运行环境。
2.0适用范围
水泵房。
3.0管理职责
3.1工作负责人:给排水技工。
3.2值班人员负责水泵房日常管理。
4.0内容
4.1水泵房里所有机电设备应由值班人员每天进行巡视(每班至少两次),对泵体温度、运行噪声、轴封的`密封性能、水压、运行及控制柜等实施监控,发现问题及时处理,处理不了应及时上报相关主管人员组织解决。
4.2水泵房要实行交接班制度,交班人要将设备的运行状况,特别是故障情况及处理措施等向下班的人交待清楚。
4.3水泵房各种设备及配套设施应悬挂专用的标牌,记录其名称、编号、用途说明等内容。
4.4水泵房的各种照明、控制等线路应按规范安装、使用,严禁私拉乱接或改变其用电方式,如属改造需要,应经相关主管同意方可实施。
4.5水泵房门应上锁,非工作人员不得入内,更不得操作任何设备。
4.6水泵房不准堆放杂物和易燃、易爆等危险物品,并应配备手持灭火器或相应灭火工具,放于明显且易于取用的地方。
住宅小区管理制度7
设施设备的使用年限与日常维护息息相关，一般要注意以下几个方面：
1、室外铁件的防锈及室外不锈钢的日常保养。小区内主要要单元门的防锈、路灯杆的防锈、监控杆的防锈、室外栏杆的防锈；
2、供水设施的.保养，抽水泵如果不是经常使用的话，每周必须开启一次，不少于30分钟；
3、游乐设施。游乐设施易磨损，日常维护中，要注意所有轴的润滑程度及铁件的防锈处理；
4、道闸。道闸必须每天清洁，每半年给轴承上一次黄油；
5、室内监控设备、电脑，要做好防潮，每年进行一次大清洁，清除内部灰尘（此项工作必须有专业人式进行）；
6、室外箱变不属于物业管理范围之内，物业公司不用管理；
住宅小区管理制度8
1、保洁部主管根据xx花园保洁区域分责任范围，落实责任人；根据各保洁环节的不同和xx花园的物业特点，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定野xx花园保洁作业方案；安排日常保洁工作，实行全天候保洁。
2、保洁员根据主管的`安排，按照《保洁作业规程》（见附表）和《保洁服务细则及要求》实施清洁、保洁。
3、做好保洁工作的监督、检查
⑴、保洁员在工作过程中，根据《保洁作业规程》进行自查。
⑵、保洁部主管根据《保洁作业规程》和《保洁服务细则及要求》对保洁工作进行日检，发现保洁工作质量问题，及时督促保洁员予以纠正，并做好检查记录。
⑶、保洁部主管根据《保洁作业规程》、《保洁服务细则及要求》以及《保洁员岗位职责》，对保洁员进行周检，做好记录，并定期组织保洁员对保洁工作中存在的问题进行研究、总结。
⑷、xx花园管理员根据相关标准的要求，每日对保洁工作进行监督检查，发现问题及时通知保洁部主管，并督促、跟踪整改。
住宅小区管理制度9
停车管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆,以及2吨位以上的货车,严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时,门卫应严格检查其证件,问清进入原因,符合条件的方可放行,并作好登记。出小区时,应对其进行检查,并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识,加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查,防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失,并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码,记清去向,及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则,严格执行车辆出入、停放规定和收费标准,不得徇私舞弊,不得利用工作之便与车主乱拉关系,收受贿赂,放松管理,违者从严处理。
小区车辆停放、出入管理规定
为加强对出入、停放本小区车辆的管理,维护小区正常生活秩序,确保住户的生命财产安全,特对出入、停放本小区的车辆作如下规定:
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆,严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区,特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户,应向本公司申请办理通行ic卡,凭ic卡通行大门,及在小区停放,按规定收取ic卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后,有车库的住户必须将车停放在车库内,无车库住户必须将车停放在指定停车位置,严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆,进入大门时应主动向门卫出示证件,讲明进入原因,符合进入条件的领取临时通行ic卡,并做好登记,方可进入小区,严禁冲闯大门。出小区时收回ic卡,并按停车时间收取停车费。遗失、损坏ic卡,照价赔偿(每卡30元)。
5、进入本小区的货车,卸完货物后应及时离开小区,因故不能离开的,应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的'车辆应减速行驶,时速不得超过5公里,不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施,应照价赔偿损失,并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则,严格执行车辆出入、停放管理规定,发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系,收受贿赂,放松管理,违者从严处理。
8、违反以上规定者,除按《中华人民共和国国交通管理条例》处罚外,并按小区有关规定办理,情节特别严重的,移交公安部门处理。
车辆停放收费标准
根据鄞价(20xx)93号文件,对停放车辆的收费标准作如下规定:
1、本小区有车库的住户的车辆,每辆收取ic卡工本费、管理费80元/年,每年办理一次,不收取停车费。
2、本小区无车库的住户的车辆,包年:1200元/年,包月:120元/月,包半月:70元/半月,包星期:40元/星期,并收取ic卡押金30元。
3、临时出入本小区的车辆,自进入小区起,1小时内不收费;1小时以上至4小时内,每辆(次)2元;四小时以上,每四小时加收2元。每天(连续时间24小时)收费超过每辆10元的,按10元收取。
收费人员管理制度
1、举止文明,姿态端正;热情服务,礼貌待人,耐心解释用户提出的各种问题,树立公司的良好形象。
2、加强学习,不断提高业务技能,熟练掌握收费系统的操作。
3、坚守岗位,认真履行职责,做好车辆出入登记,尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查,收回ic卡后方可放行。若ic卡丢失,值班人员要照价赔偿;如遇车辆丢失,根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
4、坚持原则,严格执行收费标准,按照票额开具发票,不得徇私舞弊,不得利用工作之便与车主乱拉关系,收受贿赂,放松管理,严格控制出口人工抬闸,违者从严处理。
5、爱护设备,不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作,严禁私自在电脑上安装各种软件,不得进行玩游戏、打字等其他操作,违者从严处理,并承担所造成的一切后果。
6、如遇停电或设备出现故障,应及时报告上级,维持好车辆出入秩序,认真做好登记,防止ic卡丢失。对此期间所收回的未付款ic 卡应分类保管,交收费管理员处理。
7、认真交接班,如实做好各项登记。
8、维持收费岗亭良好秩序,保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。
出口人工抬闸管理制度
1、当车主持月租卡、贵宾卡不能自动抬闸时,收费员应检查该卡资料与其车辆牌号是否相符,资料相符的人工抬闸放行;持时租卡不能读取数据时,应检查其驾驶证、身份证,并做好登记后方可人工抬闸放行。
2、其他特殊情况需要进行人工抬闸时,须经当班班长或管理处负责人同意后方可人工抬闸放行。
3、出小区的车辆无卡时应详细询问原因,如确属丢失停车卡的,应出示其驾驶证、身份证等相关证件,登记后方可出小区,以免造成车辆丢失。
3、每次人工抬闸,须做好《人工抬闸登记表》的记录。
4、未执行以上规定,造成车辆丢失等事故,将追究当事人相关责任。
月租卡管理规定
1、月租卡为月租车辆出入小区的凭证,持卡人须妥善保存,因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丢失的,由公司补办,并由原持有人交纳制作工本费。
2、月租卡仅限本车使用,不得转借,如发现使用月租卡的车号与登记在册的月租车辆牌号不符的,公司有权将ic卡收回,借用ic卡者须按停车时长交纳停车费,该月租卡持有者须到管理处申请补办,并交纳制作工本费。
3、月租卡用户应在月租卡到期前3日内到管理处续交停车费,交回月租卡,发给临时通行卡,月租卡续费发放时收回临时通行卡。逾期未交,按临时停车收取停车费。
4、月租卡在车辆在出入小区时应随身携带,因忘记带月租卡或丢失月租卡而不能出小区的车辆应提供身份证明材料方可出小区。不能入场时,应在入场前同管理处联系,并服从保安收费人员的指挥,不得阻塞车道。
车辆免费制度
1、本公司的车辆可免费,但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名,以备财务部查核。
2、军警车辆除执行公务时免费外,其他一律不得免费。
3、如遇特殊情况需免费的,必须经管理处主任以上级别人员
批准后方可免费,并做好相关登记。
收费人员交接班制度
1、交接班时,交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容,并在交班人一栏签名,接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。
2、接班人接班时,应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等,交班后发现错误,由接班人负责。
收费人员财务结算制度
1、每周五为收费管理员收取停车费时间。
2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。
特殊事件制度
1、停电处理制度
①如遇停电,收费员应立即关闭入口,打开出口,设立相关警示并做好解释工作。
②停电期间,收费员应对进入小区的车辆进行人工登记,填写《车辆出入登记表》,按照时长收取停车费,做好停电前所发放的时租卡的回收工作,免收停车费,该时租卡另行放置,由收费系统管理员处理。
③停电期间应严防时租卡流失,如时租卡丢失,其损失按照30元张由全体收费人员共同均摊。
④电力供应后,应立即恢复停车收费系统的正常使用,对在停电期间进入小区的车辆根据《车辆出入登记表》按照停车时长收取停车费,人工抬闸出小区,做好《人工抬闸登记表》的记录。
⑤停电期间如遇交接班,交班人应向接班人做好相关交接。
2、设备故障
①如属自身短时间能够排除的,应向受阻车辆做好解释工作,请其稍候,迅速恢复设备正常使用状态。
②如属自身无法排除或短时间无法排除的,应立即通知收费系统管理员处理,同时执行按照《停电处理制度》,做好车辆出入。
3、盗窃等破坏事件
①立即向管理处负责人或保安部报告,简要说明现场情况(地点、人员数量、人员财产损失等)。
②保持冷静,如能处理可将有关人员带往管理处协助调查,如不能及时处理,应严密监视现场,等候上级处理。
③保护现场不受破坏,以待有关单位取证。
4、拒不交费或失卡、卡损坏车辆
①耐心向其解释有关文件和公司规定。
②如其蛮不讲理,应通知当班班长或管理处负责人处理。
③做好期间车道的疏通工作。
5、车道堵塞
①在不违背公司原则的情况下,以最快捷的方式疏通车道。
②如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。
6、军警车辆不按规定停放或不交停车费
①向驾驶员解释公司的规定。
②如难以独自处理,应尽快通知当班班长或管理处负责人处理,或向上级请示处理。
③尽力将驾驶员留在现场。
住宅小区管理制度10
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的托，依据物业管理托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。
（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。
（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。骆净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
3、住宅小区管理规章制度为建设和谐文明小区，营造良好的生活和工作氛围，保持小区全体住户的合法权益，创造一个清新、整洁、文明、有序的小区环境，根据国务院《物业管理条例》和省、市、区有关规定，制定本制度。
1、凡在局机关住宅小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
2、局办公室是小区内全体住户的`主要管理部门。办公室必须按照局党的决议、决定，配合物业管理人员做好各项管理工作，严格执行各项管理制度。
3、各住户必须自觉遵守区政府对“文明小区”的要求和相关规定外，各单元均应选出“单元长”。“单元长”负责制定单元“轮值”制度，协调住户关系，并检查督促本办法的顺利执行。
4、各住户应自觉维护物业小区的整洁、美观，保持小区的公共卫生，不得高空抛物；爱护小区内道路、球场、绿化、供电、供水设施、供气、排水、有线电视、消防、安全、路灯、电动拉闸、治安室等公用设施。若损害公共设施和设备，须照价赔偿。
5、自觉维护物业小区内的公共生活秩序，不准在小区公共部位或违规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他住户正常生活的噪音，严以律己、宽以待人，不得发生邻里纠纷。
6、原则上小区内不应饲养宠物，特殊情况应报办公室批准。饲养期间须严格遵守政府有关规定，对宠物进行防疫处理，严禁污染环境和伤及他人的情况发生。
7、车辆出入应按要求出示证件，本小区内禁止鸣笛。机动车应该放在规定地点停放。长期在小区内停放车辆的住户，应予门卫处登记备案。
8、各住户不得擅自改变房屋的用途。未经许可不得租借、转让他人居住；不得以住房为工具从事经营活动；更不得利用住房从事危害公共利益的活动及法律法规禁止的其他行为。一经查出，办公室有权实行断电断水措施，对住户主要责任人进行说服教育；屡教不改者，处以50元以上200元以下罚款；情节严重者，依法追究刑事责任。
9、严禁对房屋承重结构进行拆改；严禁拆凿共用墙壁、天花及地板；未经许可不得在公共部分如楼道、门廊、车棚等加建、改动；公共部分严禁堆放杂物，否则作弃物处理。
10、小区公共部分的维修改造由办公室根据局党决定进行；各住房户室内维修由住户自行负责。其中在水电安装方面分两种形式给予一定补偿：一是经住户申请，由办公室派人进行维修，所需材料由住户承担；二是住户在经过办公室核准后请人维修，由办公室报销人工费用。
11、凡家庭成员中有本系统干部的住户均以同等权利享受优惠待遇。除天然气、有线电视已实行社会化管理外，电费按市价减半，水费、上网费、物业费均为免费。
12、小区住户不得私自出租和转让住房。凡因工作调离、在外购房或其它原因欲出租住房的，一律向局办公室申请，经办公室同意后，将租住者姓名、家庭情况、与住户的关系及身份证明等资料登记备案，并以市场价收取水费、电费、上网费和物业管理费，分别为1、2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0、2元/平方米/月；凡因各种原因欲变卖住房的，必须向局办公室提交申请，由国资局评估，并回购为国有资产，按需要留用或变卖给本单位无房职工，以保证小区住户结构的单纯性。回购住房的基本估价原则为：建筑面积市场均价按年递减2%剔除房屋折旧。
例如：118平方米住房，1993年竣工，计算方法为：市场价2400*面积118等于283200元，年递减2%折旧*15年等于30%，283200元*30%=84960元，折后总价为283200元84960元=198240元。
另：××楼因是集资建房，五年内不得出租、转让。
13、本物业管理制度自2008年7月1日起执行
14、本物业管理制度由局办公室负责解释。
住宅小区管理制度11
第一章拟建立的规章制度
一、拟建立的公众管理制度
包括xxxx
二、拟建立的内部管理制度
包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。详细内容此处略。
三、拟建立的质量手册及程序文件
包括质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。
四、拟建立的工作手册
包括各级岗位职责工作手册、社区文化工作手册、公共场地工作手册、营业文娱场所工作手册、房屋整改工作手册、空房管理工作手册、住户入住工作手册、装修管理工作手册、投诉的接待和处理工作手册、住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册、住户档案管理工作手册、便民服务实施工作手册、费用的统计、收取和追收欠款工作手册、环卫工作手册、绿化工作手册、报修工作手册、供配电设施设备工作手册、给排水设施设备工作手册、电梯设施设备工作手册、库房工作手册、突发事件或异常情况处理工作手册、勤务工作手册、安全工作手册、门卫工作手册、巡逻工作手册、争创物业优秀规划等。详细内容此处略。
五、拟建立的质量记录文件
因数量达几百份,此处省略
第二章档案的建立与管理
一、物业档案建立的内容
档案建立的内容包括:业主入伙资料;客户家庭资料;客户联系电话:包括:正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话,如家庭电话、单位电话、手机、呼机、e-mail地址等;客户室内装修管理资料包括:装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等;客户日常维修资料包括:维修、维修回访等记录情况;客户反馈资料包括:服务质量回访记录、客户投诉及处理记录、客户意见征询、统计记录等。
二、物业档案管理的具体措施
客户档案资料是在客户入伙以后逐步建立起来的,其内容包括客户的姓名、家庭情况、工作单位、联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。
1、客户档案的收集
设立档案室,建立相应规章制度,对客户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发,扩大资料来源,从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档,实行客户一户一档。
2、客户权籍资料管理
从客户入伙开始,应着手权籍资料的收集工作,权籍资料的收集、整理、归档,应做到条理清晰、完整齐全,便于查阅。管理和使用好权籍资料,动态反映客户权籍状况,为客户需求提供服务。
3、客户档案的整理
各个业务范围上收集到的信息资料,统一交档案员集中整理,整理的重点根据资料内容、来源进行分类,做到条理清晰、便于查阅。
4、客户档案的归档
凤凰城小区管理处的业务接待将收集到的客户资料每月五日前提交档案中心。物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律和联系,将资料分类有序地保存,并输入计算机存档,运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。
5、档案的'利用
为客户服务工作及时提供档案资料,直接或间接地为客户管理服务,从而有效地提高服务质量和服务水平。
6、客户档案的管理
客户档案的使用有严格的规定,借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出,归还时须由专人进行检查,如有破损,立即修复,严重时追究有关人员的责任。客户档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工作,计算机使用时应防止电脑病毒侵入。
第二节房屋管理与维修养护
1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标、组图及幢、单元、户门标号标志明显。
2.无违反规划乱搭乱建,无擅自改变房屋用途现象。
3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
4.户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损。
5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面,除建筑设计有要求外,不得安装
户外防盗网、晾衣架、遮阳蓬等。
6.空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。
7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
1)住户装修申请表、装修责任书(见业主分户档案)
2)装修现场巡查记录表(见工程巡查记录)
第三节共用设施设备管理
1.共用配套设施完好,无随意改变用途。
2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。
1)设备运行维修工作程序
2)设备巡查记录
3)设备保养记录
3.室外共用管线统一入地或公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
4.排水、排污管道通畅,无堵塞、外溢现象。
5.道路通畅,路面平整,井盖无缺块,无丢失,路面井盖不影响车辆行人通行。
6.制定供电系统管理措施并严格执行,记录完整,供电设备正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道等公共照明完好。
1)电室管理规定
2)配电系统工作内容及操作程序
3)路灯、楼道等公共照明设备完好
第四节安防、消防、车辆管理
1.小区基本实行封闭式管理
1)小区实行24小时封闭管理资料
2)治安管理规定
3)门卫管理规定
2.有专业护卫队实行24小时值班及巡逻制度,护卫熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素、言语规范、认真负责。
1)护卫部工作、内务条令
2)护卫岗位职责
3)各种工作记录、资料照片
⑴护卫值班记录
⑵护卫训练记录
⑶夜间巡查记录
⑷来访登记表
⑸护卫培训日程、训练记录及资料
⑹护卫工作考核、巡查、评分统计资料
⑺护卫基础知识考核答卷
⑻护卫文明值勤,装修巡查等资料
3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1)警示牌标识卡等
2)突发事件及异常情况处理措施
3)常见治安刑事案件及处理措施
4)常见的几种可疑情况及处理措施
5)紧急情况记录表
4.消防设备设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通,制定消防应急方案
1)消防管理制度
2)火警、火灾应急方案
3)消防通道畅通
4)定期进行消防巡视,检查维护消防设施、器材等资料
5)护卫随时巡查营业房消防设施
6)义务消防队员消防演练
5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。
1)机动车停车场管理规定
2)机动车停车场登记
3)护卫巡逻记录
4)护卫工作考核标准
5)交通指挥管理规范有序
6.非机动车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
1)非机动车管理规定
2)按规定位置停放、管理有序
3)护卫工作考核标准
第五节环境卫生管理
1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1)环卫设备台帐
2)垃圾箱、果皮箱
3)清洁工作清洁小区环境卫生资料
2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员明确的责任范围,实行标准化保洁。
1)清洁卫生工作标准及考核办法
2)清洁卫生工作考核表
3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀
1)消毒灭蝇工作资料
2)定期投鼠药资料
4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物,小区内卫生照片等资料。
6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象、楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁。
7.商业网点管理有序,符合卫生标准,无乱设摊点、广告牌和无乱贴、乱画现象。
8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准、外墙无污染。
第六节绿化管理
1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置恰当。
2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用等现象。
3.花草树木长势良好,修缮整齐美观,无病虫害,无折损现象、无斑秃。
4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
第七节精神文明建设
1.意义,健康向上的社区文化活动,创造条件,积极配合,支持并参与社区文化建设。
a提高业主自治自律行为宣传教育资料
1)经常进行政府有关法律法规宣传教育资料
2)建立业主产权区域建设,爱护小区公共设施资料
b小区安全文明消防宣传栏告示档案资料
c小区住户参与文化娱乐活动资料
d培训护卫消防安全知识,培训资料
第八节管理效益
1.管理服务费收缴率为98%以上
1)20xx年xx月至,收费报表
2.提供便民有偿服务,开展多种经营,便民服务项目资料及照片。
1)20xx年xx月--20xx年月的财务报告
3.本小区物业管理经营状况。向小区住户公布物管费收支报告
资料
a业主档案资料的内容
1]业主情况登记表、照片、身份证复印件
2]业主临时公约承诺件
3]前期物业管理服务协议
4]室内装修管理协议书
5]消防安全责任书
6]业主装修检查记录表
7]室内装修申报表
8]装修申报所提供的平面图、管线图等
9]装修违规的整改通知书
10]业主与物业管理处达成的书面协议
11]业主在物业使用过程中产生的重要的有影响的事件的记录
12]其它
住宅小区管理制度12
一、电梯安全管理员必须经特种设备安全监查机构培训考核,合格后取得操作员证才准予上岗。操作员证每两年进行复审。
二、电梯安全管理员每天在开启厅门进轿厢之前,应看清轿厢是否确实停在该层站。
三、有司机电梯,必须由专职司机操作,当司机需暂时离开轿厢,应将轿厢电源开关,并厅门。
四、定时使用的电梯每日工作完毕,安全管理员应将电梯驶回基站,并在离开前断开轿厢电源,并厅门。
五、在电梯机房内或附近设置值班室,应有通讯设施,无关人员禁止入内。
六、应保持电梯警铃、电话、应急照明完好,保证轿内外有效地联络。
七、加强对电梯日常检查,当电梯运行有异响、振动、冲击等其它异常现象,应停用检查。
八、应保证电梯在额定载重范围内工作,严禁超载;
不允许装运或携带易燃易爆的危险品乘用电梯;
不允许通过安全窗去搬运超长物件。
九、电梯在运行中,不允许做检修试验,不允许抹试、保养任何电梯部件。
十、严禁在厅、轿门开启的情况下,通过应急按钮使电梯以慢速作正常行驶乘用;
不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动和停止;
不允许用检修、急停按钮作正常行驶中消除信号;
不允许随意拆除消防功能;
不允许短接安全回路、厅门、轿门回路作正常乘用。
十一、不允许乘用人员随意扳弄操纵箱上的`开关、按钮等电器元件。
十二、禁止轿内吸烟;
禁止将烟头、火种乱丢在梯上和轿厢内。
十三、应自觉接受安全监察的件查,对其提出的意见应及时整改完善,确保安全运行。
十四、电梯应实行四级维修保养制(例行周保养、月保养、季保养、年保养),保证电梯随时都处于良好的技术状态。
十五、电梯应由专业电梯公司负责维修保养,无维修保养资格的单位和个人不得擅自维修保养电梯。
十六、维修保养电梯时,应在各梯层厅门悬挂警示标牌。
十七、应自觉接受省安全检验机构每年一次的安全检验,检验合格方可投入使用,安全检验合格证有效期为一年。
凡未取得安全检验合格证的电梯不得使用。
十八、发生事故,应立即向安全监察机构报告,并负责保护现场。
发生人员伤亡的,应立即组织抢救,防止事故扩大,并按有关规定向有关部门报告。
住宅小区管理制度13
一、电梯机房管理制度
1、电梯机房应做到随时上锁,门锁钥匙应由主管人员保管。
2、机房应通风良好,照明满足要求,门窗关闭灵活,任何季节机房内温度应保持在摄氏5度-40度之间。
3、机房内应保持干净、整洁,严禁存放易燃易爆或危险物品,不准堆放其他杂物。
4、机房内消防器材应放在显着位置,并保证齐备良好,在有效期内。
5、电梯机房应每周打扫一次卫生。
6、闲杂人员不准进入机房,若因工作需要确定进入时,须经主管人员批准,并在专业人员陪同下进入机房。
7、未取得《特种设备操作证》人员,不得随意动用,操作电梯设备。
8、由专业人员依据《安全操作规程》规定,保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。
9、电梯机房因维修、保养等造成停梯时,应在基站挂出告示牌。
二、电梯轿厢管理制度
为了规范电梯轿厢的'管理,保障电梯的正常运行,特制定如下制度:
1、乘梯时,须等电梯开门到位后方可出入电梯。
2、禁止站在电梯门中间或用手挡住电梯,等待其他人或装卸货物。
3、乘梯时,禁止靠住轿厢门,禁止在轿厢内打闹。
4、禁止拍打、撞击、破坏电梯的操作按钮和设施。
5、当乘梯被困时,切勿惊慌,不要自扒轿门或自行解救,请按操纵盘左上角的黄色报警按钮,维修人员将及时到达,对您实施解救。
6、学龄前儿童及其他无民事行为能力的人搭乘电梯时,必须有成人陪同。
7、禁止在轿厢内随地吐痰,乱丢垃圾,如你需要装运货物,请告知门口保安协助您操纵电梯。
8、禁止装运易燃易爆等危险物品,超大超长物品。
9、当电梯载重超过额定载量时,电梯蜂鸣器发出鸣响信号,电梯不能自动关门,说明此时电梯超载,当超载物品去除后,电梯恢复正常运行状态。
住宅小区管理制度14
一、消防泵房管理制度
为了保证消防泵房的正常运行，特制订如下管理制度:
1、每周检查一次，定期做好保养工作。
2、各种消防开关和阀门应在自动运行状态。
3、消防水箱应保持满水状态。
4、每个月对泵房各类阀门进行检修并进行加油和试验工作;每个月应手动，自动启动消防主泵，并运行数分钟后停止。
5、在运行前应手动盘动连轴器检查是否被卡住。
6、启动电机前应检查电机的'绝缘电阻是否在2mω以上。
7、手动泄水，水力警铃应正常报警，自动补水系统正常启动补水定压。
8、电柜内接线应每月检查，发现问题立即处理或上报。
9、通知消控室启动主泵和停止，消控中心应能控制。
10、做好检查保养记录。
二、消防风机房管理制度
为了保证消防风机房的正常运行，特制订如下制度:
1、消防控制柜上各种指示灯应正常。
2、柜内设备和电压应正常。
3、用摇表测量风机绝缘应在2mω以上。
4、手动启动风机，启动应无异响。
5、通知消控中心启动和停止，应能正常启动停止。
6、做好风机房卫生工作。
7、每次运行应在10分钟以上。
8、每月启动风房设备一次。
9、各种开关应在自动状态。
10、做好检修记录工作。
住宅小区管理制度15
一、非值班人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，需填写《中控室进出登记表》。
二、当值员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。
三、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶“1211”或干粉灭火器等
四、室内禁止吸烟。
五、室内应当通风良好，光线充足，门窗开启灵活，防小动物设施完好，室内必须24小时保持监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近员或班组长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。
六、消防专用钥匙指定专人保管，任何人不得配钥匙。非紧急情况使用时，需经管理服务中心主任批准，并真写《消防专用钥匙使用记录表》
七、交接班要求。
1.进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于牌正常运行状态;
2.按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。
八、现下列情况不接班;
1.上一班运行情况未交待清楚;
2.记录不正规;
3.消防主机无法进入操作功能;
4.室内存放与工作无关的`物品;
5.设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品;
6.地面不干净、不整洁;
7.检查物品不齐全;
8.故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在值班干部允许时，交班人方可下班)。
九、保存与审核。
1.消防员应对每班次运行情况做好记录。填写《值班记录表》，交接班检查各系统均正常后，双方在《值班记录表》上签字确认。
2.消防管理中心班组长监督填写运行监控的各类记录，并阅示记录，每月将用完的记录本予以《值班记录表》归档保存，保存期3年。
3.消防管理中心班组长每班次交接均应对每个消防中心的值班情况进行监督、检查，并在《值班记录表》上签署巡检意见。
4.闭路监控录像查阅需经管理服务中心主任批准，并填写《监控录像查阅记录表》
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发票管理制度11-28
保密管理制度11-29
店面管理制度11-29
报销管理制度11-18
食堂管理制度11-26