物业管理制度[优秀]

　　在现在的社会生活中，我们每个人都可能会接触到制度，制度一经制定颁布，就对某一岗位上的或从事某一项工作的人员有约束作用，是他们行动的准则和依据。想必许多人都在为如何制定制度而烦恼吧，下面是小编精心整理的物业管理制度，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理制度[优秀]

物业管理制度1

　　1、消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制；

　　2、控制中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备；

　　3、值班人员在控制中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的.活动；

　　4、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开；

　　5、控制中心操作手柄（按钮）每日作一次手动操作检查；

　　6、消防控制中心的设备外观不附有灰尘为合格；

　　7、控制中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告管理处主任，联系技术人员前往维修；

　　8、控制中心出现报警信号，首先打电话至报警部位查明真假情况，如若误报，立即消除；如发现异常情况或火警，先通知值班保安员，同时报告管理处主任。事故处理完毕后，填写信号发生的时间、地点、真假、结论等记录。

　　9、每班当值人员都要填写控制设备的运行记录，运行过程中发现误报时应填写其时间、地点等，以方便查明原因；

　　10、控制中心的记录材料属设备档案资料，应长期保存；

　　11、每月控制中心以书面形式将本月的设备运行情况报告管理处主任并存档。

物业管理制度2

　　一、严禁损坏、挪用消防设备，禁止将消防水做民用。

　　二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及防火开关。

　　三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

　　四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

　　五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前，检查并保证全部火源已熄灭，并把全部还在开动的`电器关闭。

　　六、尽量的避免让儿童、老人单独在家。为保证安全，如果有需要可与小区物业管理处联系。

　　七、各住户必需严格遵守消防管理制度，如果有火灾发生应及时报警，并在保证安全的情况下帮忙灭火工作。

物业管理制度3

　　岗位职责：

　　1、直接上级:项目经理,公司财务部经理;直接下级:出纳。

　　2、贯彻执行国家财政、税务方针、政策,以及有关的法律、法规,严格遵守各项财经纪律和财务制度,负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度,加强财务监督和控制管理。

　　3、负责编制财务预算,并检查、监督、落实计划的执行情况,按时做好月、季、年度的财务决算,编制报送有关的会计报表。

　　4、负责财会资料档案的保管保密工作。

　　5、负责组织每半年一次的'资产清理,盘点工作,确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。

　　6、负责对部门员工进行培训和工作考评。

　　7、按照公司费用开支标准和开支范围,检查各种费用开支,杜绝铺张浪费,坚持勤俭节约。

　　8、认真审核各项原始单据,根据审核无误的原始单据,编制会计凭证并及时入帐,负责市场物业管理处一切往来帐项的核对、清查。

　　9、加强计费、收费管理,负责市场物业管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。

　　10、定期检查固定资产和流动资金,协助做好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月洁。

　　11、编制市场物业管理处年、季、月度财务预算,组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。

　　12、按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系,办理税务登记、税务申报等税务工作。

　　13、完成领导交办的其他工作。

物业管理制度4

　　1、目的

　　本程序明确规定了本公司与客户签定租赁合同和退伙的有关事宜,以保证满足客户的需求。

　　2、使用范围

　　本程序适用于经营部关于物业租赁合同的签定和退房。

　　3、相关标准要素

　　gb/t19002-iso90024.3 合同评审

　　4、相关文件

　　4.1cpm-op-006物业的供电管理

　　4.2cpm-op-007物业的供水管理

　　4.3cpm-op-009物业的消防管理

　　4.4cpm-op-017物业管理费用的收取

　　4.5cpm-op-038物业装修管理

　　5、职责

　　5.1经营部负责与客户联系,并组织相关部门进行合同评审活动。

　　5.2经营部与客户签定租赁合同,并协调客户与其它部门的关系。

　　5.3消防治安部负责消防审批及处理消防事项。

　　5.4物业管理部及管理处负责房产交接及日常服务。

　　5.5财务部负责各项费用的'收取和退还押金。

　　6、实施程序

　　6.1房产租赁需求信息的接受

　　6.1.1经营部负责房产租赁需求信息的接受,分两种方式处理需求信息。

　　6.1.2客户来电咨询房产情况,由房产管理员或经理负责接听并向客户介绍情况,对需预租房产的客户将情况登记在客户情况登记表中,及时跟踪。

　　6.1.3客户上门咨询房产情况,由房产管理员或经理负责解答客户需了解的房产情况,对认为有必要的客户进行登记并跟踪处理。

　　6.2住宅房产的租赁

　　6.2.1经营部负责向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。

　　6.2.2经营部负责了解客户情况,及其具体内容证明材料,材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。

　　6.2.3其它实施程序参照6.1维修安装服务。各管理处负责带客户实地看房,并解答客户提出的有关管理要求。

　　6.2.4根据客户提出的租赁要求,经营部负责核实本公司是否具备能力报经理批准。

　　6.2.5经营部负责与客户签订正式租赁合同,并开具收费通知单。

　　6.2.6财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用。

　　6.3住宅房产的入伙

　　6.3.1客户在租赁合同签定后,经营部负责开具租房交接单。

　　6.3.2管理处根据经营部开具的租房交接单逐项进行交接。

　　6.3.3管理处各项交接完毕后,管理处负责人与客户分别在房屋租赁通知单上签字。(各管理处应根据具体管理要求,向客户明确租房管理规定)

　　6.3.4管理处交付房屋钥匙给客户,收取钥匙押金并把客户信息登记输入电脑,同时为客户办理住宿卡。

　　6.3.5对需装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。

　　6.4商业办公和工业房产的租赁

　　6.4.1经营部认真向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。

　　6.4.2经营部向客户了解其情况,并请其出示具体证明材料,具体材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。

　　6.4.3经营部会同管理处带客户实地看房,解答客户提出的有关管理要求,并记录在客户情况登记表中。

　　6.4.4经营部负责解答客户提出的租赁要求,并商谈大致意向。

　　6.4.5经营部如认为必要,负责组织机电工程部、消防治安部、物业管理部进行合同评审,并作记录,同时将评审记录报总经理、总工程师批准。

　　6.4.6经营部将各部门提出的问题以书面形式通知客户,双方协商确定后,经营部负责与客户签订正式租赁合同。

　　6.4.7财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用并办理有关交接手续。

　　6.4.8管理处根据经营部开具的房屋租赁通知单办理入伙手续。

　　6.5商业客户的入伙

　　6.5.1管理处按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4办理有关手续。

　　6.5.2对需求装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。

　　6.5.3客户需租用电话时,由经营部与客户签订电话使用协议,并开具押金收费通知单由财务部收取押金。经理部负责办理电话的开通、过户、移机等手续。

　　6.6合同修改

　　6.6.1当公司由于特殊情况需要更改合同时,经营部应及时以书面形式告知客户,并达成一致意见,得到客户书面确认。

　　6.6.2当客户提出修改时,经营部应及时组织相关部门评审,以保证公司能力满足顾客提出的更改,并以书面形式对客户提出的修改进行确认。

　　6.6.3合同的更改应及时以书面形式传递到各相关部门。

　　6.7房产的退伙交接

　　6.7.1客户提出退房申请,经营部在退房客户情况登记表进行登记。

　　6.7.2管理处负责房产验收交接

　　6.7.2.1管理处在客户搬迁清理完毕后,按房屋交接单逐项验收,损坏的项目及时与客户提出修复事宜或费用补偿。进行费用补偿时,管理处应收取费用并开具相应的单据。

　　6.7.2.2在较大型的商业客户和工业客户退房时,由经营部组织机电工程部、消防治安部、物业管理部或沙河管理部联合验收,并将验收结果汇总至管理处,并将验收过程中发现的问题和处理意见记录在房产退房交接单备注栏中。

　　6.7.2.3租用电话的客户退房时,管理处除负责2.1项外,还应检查租赁的电话线路是否可用,并通知经营部。

　　6.7.2.4经理部负责客户的长话登记信息及长话费用清单或结止费用多少将信息反馈给经营部。

　　6.7.3管理处各项验收无误后,管理处验收人与客户分别在房屋交接单签字,管理处应复写一份存档并通知经营部房屋验收完毕。

　　6.7.4经营部负责计算客户的房屋交接单上的结止水电费、押金、租金并开具通知单与发票,通知财务部办理费用的结算。

　　6.7.5财务部负责客户的结止水电费、押金、租金的收取与退还。

　　7记录

　　7.1租赁合同

　　7.2客户情况登记表

　　7.3房产租赁通知单

　　7.4合同评审记录

　　7.5房产退房交接单

　　7.6退房客户情况登记表

物业管理制度5

　　为充分调动员工之积极性,开展公平的劳动竞赛,促进工作,提高效率,完善花园管理员之责任制度,根据公司之实际管理要求和实践经验,特对原《管理员岗位目标责任书》进行修订,具体内容如下:

　　一、本责任书适用之职位范围:本责任书应用管理处主任、管理员之任务。

　　二、本责任书考评形式:考评分自评、互评、住户评议、上级鉴定四种,每月、每季、第年进行一次,采用工资奖金相结合之考评形式。

　　三、本责任书之考评项目:责任区住宅楼及公共设施完好率;治安案件、火灾、刑事案件、小区秩序;保洁、清洁、绿化;住户评议;工作作风、纪律;工作日记及房屋管理档案。

　　四、岗位目标责任书之内容:坚决服从公司领导之安排,认真学习物业管理之法规及公司规章制度,并严格按章办事,热情服务,做到业主、公司满意,具体工作细则如下:

　　1、要熟练掌握好物业管理之有关知识和公司之管理制度,树立为住户服务的思想。

　　2、要切实熟练掌握好责任区内之物业情况,合理安排责任区的所有员工之岗位(注:保安员之岗位应与保安队长协商后上报公司领导审核确定,其余员工根据实际情况安排岗位上报公司领导审核确定)。

　　3、要熟练掌握好责任区内之管理有关资料(其中包括收楼数据、锁匙交收情况、维修情况、配套设施情况、入住情况、租户情况、治安巡查、探访登记数据、清洁卫生情况等数据),且要有条理地进行整理归档。

　　4、统筹监控好责任区内之客户服务、治安、维修、清洁、绿化等方面的工作,严格按照公司之制度办事,确保责任区内的`环境卫生,治安秩序良好,业主满意(注:公司将于每月不定期组织人员到各花园检查,检查结果按本办法奖罚标准执行)

　　5、要及时组织人员修复损坏之楼宇及设施。

　　6、按公司之规定及时安排工作人员修复业主/住户要求之维修。

　　7、严格按照公司之规定组织人员做好责任区内之装修监控,严防违章事件发生。

　　8、严格按照公司之要求办理装修手续,严禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接装修工程。

　　9、确保责任区内正常之生活条件不受影响,严禁无缘无故停水电供应及公共设施之正常使用。

　　10、确保责任区内工作人员保持服装整齐清洁、仪表端庄、精神饱满、配戴好员工证。

　　11、严格按照公司之制度公平及时地处理一切违纪事件。

　　12、严格按照公司之制度组织员工做好住户、探访者、车辆、物品之出入管理。

　　13、严格按照公司规定之工作程序接待业主/住户,并作好有关记录。

　　14、有效、有礼及时处理业主之投诉(业主投诉的问题如能及时处理应实时处理,如确不能及时处理的,应要同业主另约时间到时安排人员跟进投诉)。

　　15、不准与业主发生一切任何之私人经济来往,严禁以任何借口向业主索要什费及钱物。

　　16、按公司之规定组织好员工之培训和考核工作,提高员工之积极性,做到人尽其才。

　　17、按公司之规定按时、按质组织好员工之巡查工作。

　　18、积极做好本花园之宣传工作,定时按质整理告示箱及宣传栏,坚持每月更换一次版面之要求。

　　19、认真积极地做好工作日记及周报表,按时按质召开周务会。

　　20、积极及时地处理突发事件,且要将此事件作好详细记录并要汇报公司(注:如发生重大事故除了组织人员处理外,还要第一时间报告公司按指示处理)。

　　21、要保守公司之内部秘密和业主/住户资料(公安机关查案要求除外),不得假借公司名义或用职务之便做有损公司名誉或利益之行为。

　　22、认真审核水电工所抄之水电表,准确率达100%,并按时上交公司。

　　23、积极配合财务部做好管理费及其它费用之收取工作,努力使管理费收费率达到95%以上。

　　24、认真做好辖区内之水电管理工作,确保水电损耗达到公司规定之要求。

　　25、要积极主动管理好花园日常工作,按质完成公司领导下达之临时任务。

　　26、要服务公司领导之安排,不准有瞒骗、恐吓公司领导之行为。

物业管理制度6

　　1.工程部员工必须树立安全防范意识,认真执行大厦安全管理制度和设备安全技术规程,协同保安部做好大厦各种机房、设备的治安保卫工作。

　　2.严格执行《重要机房门禁制度》,未经工程部负责人批准,外来人员不得进入电梯机房,发电机房、配电室、消防泵房、生活水泵房、冷冻主机房、燃气锅炉房、空调机房等各要害部位。经批准进入者,必须办理登记手续,自觉接受检查,严禁携带火种和易燃、易爆物品进入上述要害部位,并由工程部有关人员陪同。

　　3.工程部各级人员必须严格按照安全技术规程进行设备运行、维修,认真检查所管辖设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况,发现不安全因素及时报告限期解决。

　　4.严格执行《工程部钥匙管理规定》,工程部各机房不得随意配备钥匙。机房钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗。交接班时钥匙必须一起交接,并作好记录。

　　5.工程部人员必须在指定地点吸烟,其他一切场所禁止吸烟,并劝阻其他人员在指定场所吸烟。

　　6.工程维修中需要动用明火时,必须办理《动火许可证》后方可施工,施工前尽量排除易燃、易爆物品,施工过程中加强火源管理,不得违章作业,施工完成后认真检查确认无火种,并清理现场后方可离开。

　　7.设备维修中需使用易燃材料时,必须采取防范措施,协同保安部一道消除火灾隐患,发现火警应及时报告确保安全。

物业管理制度7

　　1、严禁无证人员驾驶各种车辆,驾驶员不得将车辆交给无证人员驾驶;

　　2、开车前,驾驶员必须仔细检查刹车、制动器、喇叭、前后灯、转向系统等是否良好,不符要求时应立即修理,严禁驾驶安全设备不全或机件失灵的车辆;

　　3、驾驶员身体不适,不能保证安全行车时,不得担任驾驶工作;

　　4、驾驶员在行车时,必须集中精力,严格遵守交通规则,确保交通安全;

　　5、严禁驾驶员行车应遵守下列规定:

　　1)严禁酒后开车;

　　2)严禁超速行速;

　　3)严禁超载行驶;

　　4)如超车过程中与对面来车有可能碰车时,不得超车;

　　5)不准超越正在超车的.车辆;

　　6)不准穿拖鞋驾驶车辆;

　　7)驾驶车辆时不准吸烟、饮食,与人闲谈或其他妨碍安全的行为;

　　6、汽车倒车、调头时,应注意地形及四周情况,并用喇叭或手势使周围的车辆、行人避让;

　　7、在施工现场驾驶车辆时,要低速慢行,随时注意上空及道旁的物件、行人;

　　8、车辆没有停稳前,不准打开车门和上、下人,开车门要注意周围情况,不得妨碍其他车辆和行人通行;

　　9、人货车载重行车时,要注意防止急刹车、急转弯;

　　10、随车携带的消防灭火器要确保完好有效,有破损或故障要及时配换修理;

　　11、停泊车辆应安全牢靠,为防止偷盗要上安全锁或启用防盗报警器。锁闭车门窗,司机返回停车场取车,应仔细留意车辆情况有无意外损伤。

物业管理制度8

　　一、住宅装修管理规定:

　　1、根据《住宅装修管理规定》执行。

　　2、根据实际情况制定适合于本小区的装修管理规定';在内容上应强调以下几项内容,尽量附简图说明:

　　a.拆墙、移墙和重新分隔墙体;

　　b.改、封管道;

　　c.重新敷设线路;

　　d.改移卫生间、厨房内设施;

　　e.阳台封闭;

　　f.防盗网、窗花的式样和颜色;

　　g.空调架的规格、材料、安装位置和空调水的排放等;

　　h.入户门装饰;

　　3、管理服务中心应将《住户装修指南》给住户每户一份,并按《住户二次装修管理流程》为住户办理装修手续。

　　二、商业网点(裙房)装修管理规定:

　　1、50平方米以上的商店装修,装修图必须经市消防公安局的批准后,送管理服务中心审批;设计图纸应包括以下内容:

　　室内平面布置设计图

　　立面布置图

　　商铺之招牌设计图

　　天花吊顶安装设计图

　　空调安装设计图

　　消防设施安装设计图

　　电器线路设计图及用电量

　　管道安装设计图

　　2、招牌设计方案:安装位置、霓红灯等不影响住户正常生活,安装方式无安全隐患;

　　3、饮食类行业:油烟之排放、车辆停放、音乐噪音和垃圾排污等应有明确规定;

　　4、安装中央空调系统,安装位置不得影响住户正常生活;

　　5、装修范围必须在商场店铺内进行;

　　6、按消防公安局的规定配备灭火器;

　　7、增加电力负荷,由装修者向市供电局申请;

　　三、装修施工管理:

　　1、住户施工管理:

　　(1)装修施工应安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00进行,节假日应安排在上午10:00-下午14:00-20:00进行。未经管理服务中心批准不得在夜间施工,未经批准施工人员不得留宿;

　　(2)装修垃圾必须袋装好及时清运或堆放在指定地点,由管理处统一清运,其中废弃材料应用绳全部扎成捆。

　　a.不得封堵消防通道;

　　b.大厦装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提;

　　2、商业网点施工管理:

　　(1)装修户必须委派一名负责人,负责监督施工及管理工人,并与管理处合作,确保地盘管理适当及装修工人行为良好。

　　(2)装配工程不得在公用地区进行,不得阻塞行人通道。

　　(3)装修户必须确保装修期间地盘清洁。

　　(4)未经管理处批准不得在夜间施工或留宿。

　　3、施工噪音管理:

　　(1)噪音施工时间:每日上午八时至十二时,下午二时至六时;

　　(2)噪音施工内容:

　　a.凿墙

　　b.钻墙

　　c.钻切金属

　　d.锤打白铁

　　e.用电锯改料

　　f.其他施工噪音

　　四、装修巡查

　　1、事务员对分管责任范围内的装修户每日进行一至二次巡查。

　　2、巡查内容:

　　(1)核实申报范围,对超出申报范围的',及时要求补办手续。

　　(2)督促装修人员按章操作,不损坏住户利益,不违反装修管理规定。

　　(3)发现违章装修,立即制止填写《装修巡查记录表》必要时按《违章处理规范》执行,并按'违章处理程序'执行。

　　3、巡查规定:

　　(1)对巡查中发现的无明确规定的新情况时,应详细记录在《装修巡查记录(二)》中,并及时向管理服务中心主任汇报,征求管理意见。

　　(2)住户超出申报范围,事务员应督促住户办理申请手续。

　　(3)当超出申请范围不属违章的,住户要增报装修项目,填写'申请表'一式二份,以确保验收时申请范围与事实相符,若住户因故不能前来时,可委托装修负责人代办申请手续。

　　(4)发现违章装修,按《违章处理规程》执行。

　　五、装修验收

　　1、装修验收分类:

　　(1)初验:当装修户所有装修工程施工完毕后,在未搬入居住或使用之前进行。

　　(2)复验:初验满三个月后进行。

　　(3)特殊情况:若装修量小,项目简单,并且不进行厨房、卫生间改造的,如只申请'室内粉刷一次'、'安装、粉刷防盗网'和'安装空调架'等,由管理服务中心认可的初验和复验可一次进行。

　　2、装修验收规定:

　　(1)为避免管理人员与住户之间发生贿赂或其他舞弊行为,管理服务中心应合理安排装修验收人员:

　　a.装修初验可由责任区事务员负责。

　　b.复验不能由责任区事务员负责,应采取对调责任区事务员负责验收。

　　c.管理服务中心主任负责抽查20%(按装修户数计算)。

　　(2)对住户从事装修时有违章装修行为,没得到整改或纠正前,不能进行验收。

　　(3)住户申请初验时,事务员向装修单位或住户收回'出入证'和'装修许可证'存档;对遗失的证件,通知保安队长,由保安队长负责安排人员查收。

　　(4)初验后,需维修保养,装修人员需经住户同意,方可出入小区(大厦),对大厦装修人员要登记身份证后领取'装修出入证'方可出入(当天有效)。

　　(5)复验合格后,事务员负责收回'装修许可证',对声明遗失证件的,在验收表中注明,同时注销该户办理装修人员'出入证'手续。

物业管理制度9

　　一、仓库保管人员的要求

　　1、库保管人员应熟悉其所管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。

　　2、及时、准确的做好记帐工作,如实反映物资的库存及发放情况。

　　3、经常保持仓库环境的'整洁文明、各种物资存放整齐。

　　二、验收进库制度

　　1、所有物资进库前由采购经办人填写一式四联收料单,收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。

　　2、仓管人员或申购人对进库的物资必须验收其质量是否符合使用要求,

　　3、凡尚未取得发票而先进库的物资,仓管人员或申购人必须核对收料单所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。

　　4、已取得发票的物资,还必须对发票上所列的内容进行核对。

　　5、收料单一式三联,仓管人员验收后,其中:

　　1)第一联仓库留存,作收货的记帐依据;

　　2)第二联送财务部随同发票报销;

　　3)第三联领料人自存

　　三、保管制度

　　1、仓库各种物资的存放,应适应各种物资存放的条件进行分类、定位。

　　2、仓管人员必须经常检查物资存放的情况,发现物资有变质情况时,应及时进行处理。

　　3、各种物资应做到帐实相符,并每月进行一次盘点。

　　1)、盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部;

　　2)、情况严重时,应及时报告公司领导。

　　3)、盘点报告在每月3日前报财务部汇总。

　　4、主管部门应对一些主要的物资定出最低库存量。仓管人员必须随时掌握其库存情况,凡有物资接近其最低库存量时,应及时通知有关部门。

　　5、各仓库应分品种、规格设帐登记各种物资的收、发、存情况,并定期进行帐实核定。

　　6、每月29日前,各部门、小区管理处应向综合事物部提交次月增加物资清单,以便购买。

　　7、凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进库手续,仓管人员应另设帐登记、保管。

物业管理制度10

　　1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

　　2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

　　3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

　　4、交接班规程

　　（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

　　（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

　　（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

　　（4）交接班时主要做好'五交'——'交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态'。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

　　（5）下列情况下不得交接班：

　　①没有完全达到'五交'规范要求时。

　　②接班人未到岗，交班人不准下班。

　　③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。

　　④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

物业管理制度11

　　1）食堂工作人员应加强《消防法》的学习，增强防火责任心，减少火灾事故隐患，预防火灾事故的发生用火应严格控制和管理，闲杂人员不得随意进出，私自动火。

　　2）食堂工作人员应严格遵守安全防火管理规定，做到人走火灭。

　　3）食堂油类和其他物品应远离火源，摆放整齐。

　　4）食堂工作人员在下班时，应对食堂进行认真检查，确认安全方可离去。

物业管理制度12

　　1、职责权限

　　责任部门/岗位工作内容

　　部门负责人负责安全员内部管理的全面监控和指导

　　安全主管/主办负责安全员内部管理的检查、考核

　　安全班长负责本班组日常内部管理的监督和落实

　　2、方法和过程控制

　　2、1安全员基本的素质要求

　　(1)身体素质要求:身体素质良好,无缺陷,能达到初级安全员军事素质要求(初级安全员标准参见人力资源部安全员考核标准)。

　　(2)思想素质要求:认同公司理念,爱岗敬业并具有良好的职业道德修养。

　　(3)业务素质要求:符合公司安全员的标准并熟悉掌握安全管理专业知识。

　　(4)安全员礼仪

　　a服饰仪表:一律按照公司内务管理规定执行,佩带本岗位规定制服及相关饰物、警用器材,不可擅自改变制服的'穿着形式,私自增减饰物等,并保持干净、平整,无明显污迹、破损。

　　b步行巡逻姿态:巡逻行步时应昂首挺胸,正视前方,以眼睛余巡视四周。手不能插入口袋,遇到业主,要面带微笑,点头致意。

　　c自行车、摩托车巡逻岗礼仪:上下自行车、摩托车均应跨右腿从后上下,巡逻时应昂首挺胸,中速行驶,遇到公司或管理处领导陪同参观或遇顾客询问需要解答时,应下车停稳车辆,立正、敬礼,然后进行交谈。

　　d车场岗服务礼仪:车辆进出停车场,立正向驾驶人员敬礼开、收票据,抬起路障,做直行手势示意车辆通行,要求动作迅速,避免车辆在岗位处停滞过久。对能提前确认放行的车辆,以能保证车辆不需停止重新起步为佳。

　　e敬礼:当值期间,遇到公司领导巡查、顾客询问、当值人员换岗或顾客交涉时,须立正敬礼;大堂岗须点头示意行注目礼或30度左右鞠躬礼。

　　f职业操守:高度的责任感、及时报告各类违法、违章事项、以礼待人,乐于助人、守时、服从上级安排,工作井井有条,做事可靠,不接受贿赂,工作时间不处理私人事物。

　　2、2装备管理及使用

　　安全岗位所用器具应保持完好,摆放整齐,标识清楚,警用工具电力充足,不影响正常使用。

　　(1)对讲机的管理与使用

　　a未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。b使用音量调节及静噪旋钮外,其它一律不得拧动。

　　c不用对讲机聊天说笑,讲与工作无关的话题。d爱惜使用保持清洁,避免雨淋或高处摔落。随身携带,谨防遗失。

　　e在需要的场合(如会议室、夜间住宅区、写字楼内等)必须使用耳机,并保持轻言轻语,以防止影响顾客。

　　(2)警棍管理与使用要点

　　a警棍是当出现被保卫对象生命或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具,应准确判断紧急情况程度,绝对不可随意使用,必须严格控制在正当防卫范围内。

　　b夜间巡逻必须佩带警棍,其他时间可根据实际需要决定。

　　c不得用于其它用途,如恐吓、玩耍等,不准交予或借予他人。禁止大庭广众之下出示、摆弄。

　　d非工作时间放置指定地点,不得私带外出。

　　(3)值班记录、记事簿及签字笔:记录安全没在当值期间所发生的事件,保持记录清晰、完整,避免破损、雨淋甚至丢失。

　　(4)电筒:在夜间巡逻时佩带,各部门应根据自身情况配制电筒。

　　(5)安全头盔(帽):当天气恶劣(如台风、暴雨)、工作现场上方可能有物体落下等头部可能遭受伤害的情况,应及时佩带,以保障自身安全。

　　2、3内务管理

　　(1)集体宿舍应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象,被子棱角分明,床面平整,无皱褶,不积压换洗衣物。安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%(不含50%)。

　　(2)安全员宿舍应配备有效的紧急召集设施,如电话、警铃等。

　　(3)床架、床板、凉席、被子应摆平整齐,并做到干净整洁,棱角分明。床下摆放的鞋,鞋尖须朝外,并保持干净整齐,床铺下不能有任何杂物。

　　(4)牙刷、毛巾,水桶等日常用具必须按规定摆放并保持整齐干净。衣服及其它生活用品必须存入指定的地方或柜内,不能乱摆放,任何时候休息间内不准晾挂衣物。

　　(5)不得在宿舍内接待客人,不得高声喧哗和做其它影响他人休息的事情或不正当的娱乐。严禁留宿外来人员。

　　(6)严禁在公共区域内赤膊。

　　(7)制定《宿舍管理制度》并悬挂在墙上。每天至少设一名内务值日人员负责内务。任何时候休息间、起居室和卫生间都必须保持整洁。

　　2、4交接班管理

　　(1)巡逻岗和值班室都要设置登记本和相应的表格,详尽记录当班情况、交班注意事项、器械物品以及工具的相关情况等,交代给接班人并签名认可。

　　(2)接班人无论何种原因未能准时到岗或未办理交接班手续时,当班人员不得下班离岗。

　　(3)接班人员应该提前10分钟到岗接班,交接以下事项:

　　a工作区域内安全状况;

　　b工作区域内各岗位人员准备、器械情况。

　　c当天特别注意事项及安排处理事情的进度情况;

　　d钥匙借用、领用情况记录;物品保管情况等。

　　(4)及时完成领导交办的临时任务。

　　2、5记录管理

　　(1)登记本人不得撕毁、乱画或写些与上班无关的语言,不得交给外人查看,用完后由班长交还给管理处存档。

　　(2)安全班长每天检查一次记录,并作好检查记录。

　　(3)安全主管/主办每周对安全现场记录及班组培训记录进行全面检查,并作好检查记录。

　　(4)停车场票据由安全班长负责定期领用发放。

　　(5)记录由班长每月负责回收存档。

物业管理制度13

　　1、岗前培训

　　上岗前向每位新入职的公共秩序维护员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。

　　①上岗前必须掌握公共秩序维护、通讯及消防设备器材的使用和操作；②新入职的公共秩序维护员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；

　　2、岗位培训

　　①公共秩序维护培训：根据每年制定的公共秩序维护部制定的培训计划，拟订公共秩序维护培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高公共秩序维护员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；

　　②消防培训：根据每年制定的公共秩序维护部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高公共秩序维护员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；

　　③每位公共秩序维护员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。

　　3、培训课程设置

　　①培训目的.：

　　通过培训，提高公共秩序维护员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的公共秩序维护队伍；

　　②培训项目：

　　A、应知、应会部分

　　4页第公司制度与规定部门制度与规定公共秩序维护常识服务意识教育

　　礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养辖区设施、设备介绍消防常识

　　B、岗位工作规范

　　岗位礼貌用语、工作方法与技巧岗位工作职责与细则辖区突发事件的处理

　　C、消防培训

　　D、法律常识

　　③培训要求

　　A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；

　　B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；

　　C、队列训练时，按正规化军事要求操作；

　　D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。

　　④考评方式

　　A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，75－84为良，60－74分为中，60分以下为差；

　　B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；

　　C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。

物业管理制度14

　　一、严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。

　　二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。

　　三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

　　四、各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

　　五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的`电器关闭。

　　六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。

　　七、各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。

　　绿化管理制度

　　一、爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。

　　二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

　　三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。

　　四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

　　五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。

　　六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。

　　七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

物业管理制度15

　　1.目的

　　规范项目钥匙管理工作,确保钥匙的清晰、完整。

　　2.业务范围

　　业户委托钥匙、空房钥匙、返修钥匙的管理(项目入住及日常管理阶段)。

　　3.职责

　　3.1管理处经理负责监督客服组钥匙日常使用和管理情况,业户封存钥匙启用的审批。

　　3.2客服负责人负责业户长期存放钥匙的保管及日常管理。

　　3.3客服组负责业户委托管理钥匙、空房钥匙(未售出房屋及未办理入住)及返修钥匙的保管及日常管理。

　　4.工作程序

　　4.1业户委托长期保管的钥匙

　　(1)业户委托物业公司长期代为保管其房间钥匙以备出租看房或应急之用时,应由客服组负责核对确认后进行保管,客服组应设立专门地点存放业户委托客服组保管的钥匙(钥匙柜应加锁、专人管理),同时填写《业户钥匙寄存登记表》。

　　(2)业户委托物业公司长期代为保管的.钥匙由客服组负责人亲自管理或指定专人管理。

　　(3)业户因某种原因需更换门锁,应及时将新更换的门锁钥匙送客服组保存,原钥匙由业户收回。由于未及时交送备用钥匙而引起的一切责任由各业户自行承担,但客服组必须催促业户及时交送备用钥匙。

　　(4)如果其他部门由于特殊原因(如火灾、水浸、燃气泄漏等紧急避险)需动用业户委托客服组保管的钥匙,需要经客服组负责人及项目经理批准,并及时与业户取得联系,说明情况,在《值班日志》上登记电话通知时间(准确到分钟),同时在《客服钥匙使用登记表》上登记(紧急情况下可后补手续),使用完毕后及时送回客服组存放。业户寄存钥匙的管理原则是'谁管理、谁负责',钥匙保管人必须跟踪整个钥匙借出管理过程和填写《客服钥匙使用登记表》,并负责钥匙回收,同时必须将业户寄存钥匙借出的情况详细、完整填写在《值班日志》上。

　　(5)非业户本人领取业户钥匙时,客服组必须核实钥匙领取人的身份,如保姆、小时工需凭出入证领取钥匙,业户家属或代理人需凭身份证或业户委托书领取钥匙(客服组需保留领取人身份证复印件或委托书原件),然后与业户取得联系,说明情况经其同意后,方可办理相关手续,并在《值班日志》上登记电话问询时间(准确到分钟)。

　　(6)借出钥匙数、楼/房号必须与收回的数量、楼/房间号相符合,如发现钥匙借出与收回不符或造成钥匙丢失,将追究当事人的责任。

　　(7)钥匙管理人员每天必须对钥匙进行一次清点,发现问题及时向负责人汇报。

　　(8)当接到丢失或损坏钥匙报告时,客服组负责人应马上请示管理处经理,然后与业户联系,征得同意后,采取补配钥匙或换锁措施,并在解决过程中做好有效防护措施,确保遗失钥匙业户房屋的安全。丢失或损坏钥匙的处理必须在当天下班前解决,并将经过清楚地记录在《值班日志》上。

　　(9)如业户暂时需管理公司保存的钥匙(如转交小时工或亲属),应由客服负责人指定专人保管和转交,并填写《业户钥匙寄存登记表》。(在钥匙保存过程中,要求及规范同上)

　　(10)如客服负责人休假期间,需将业户寄存钥匙委托专人负责管理,钥匙管理人应履行客服组负责人保管钥匙的相应职责。

　　4.2空房钥匙管理

　　(1)空房钥匙由客服组负责人指定专人管理。

　　(2)空房钥匙需单独存放并上锁。

　　(3)建立《客服钥匙明细登记表》。

　　(4)由于空房需定期清扫或设备检查,故空房钥匙的使用同样需要做记录,填写《客服钥匙使用登记表》。

　　(5)借出的钥匙必须在当天下班前收回,如的确不能按时收回,钥匙管理人员应将原因报告客服组负责人,并跟进钥匙使用过程直至将钥匙收回。

　　(6)借出钥匙数、楼/房号必须与收回的数量、楼/房间号相符合,如发现钥匙借出与收回不符或造成钥匙丢失,将追究当事人的责任。

　　(7)如发生钥匙丢失,应及时报告客服组负责人。

　　(8)当接到丢失或损坏钥匙报告时,客服组负责人应马上请示管理处经理,采取补配钥匙或换锁措施,并将经过清楚地记录在《值班日志》上。

　　(9)没有客服组负责人的批准,任何人不得复配空房钥匙。

　　4.3返修钥匙管理

　　(1)业户返修钥匙由客服组负责人指定专人管理。

　　(2)返修钥匙需单独存放并上锁,建立《客服钥匙明细登记表》。

　　(3)业户领取返修钥匙,客服组应核实业户身份,并填写《返修钥匙领取登记表》做好记录。非业户本人领取业户钥匙时,客服组必须核实钥匙领取人的身份,如业户家属或代理人需凭身份证或业户委托书领取钥匙(客服组需保留领取人身份证复印件或委托书原件),然后与业户取得联系,说明情况经其同意后,方可办理相关手续,填写《返修钥匙领取登记表》,并在《值班日志》上登记电话问询时间(准确到分钟)。

　　(4)如施工返修单位借用钥匙维修,客服组必须核实、确认借用人身份后(有开发商的证明确认材料),方能办理借用手续,填写《客服钥匙使用登记表》。

　　(5)借出的钥匙必须在当天下班前收回,如的确不能按时收回,钥匙管理人员应将原因报告客服组负责人,并跟进钥匙使用过程直至将钥匙收回。

　　(6)借出钥匙数、楼/房号必须与收回的数量、楼/房间号相符合,如发现钥匙借出与收回不符或造成钥匙丢失,将追究钥匙发放人的责任。

　　(7)如发生钥匙丢失,应及时报告客服组负责人。

　　(8)当接到丢失或损坏钥匙报告时,客服组负责人应马上请示管理处经理,然后与业户联系,征得同意后,采取补配钥匙或换锁措施,并在解决过程中做好有效防护措施,确保遗失钥匙业户房屋的安全。丢失或损坏钥匙的处理必须在当天下班前解决。

　　4.4注意事项

　　(1)业户委托保管的钥匙

　　①业户封存钥匙需由业户本人将钥匙亲手装入信封,在封口处签名,并协助业主填写《业户钥匙寄存登记表》。

　　②未经客户批准,不得随意将业户封存钥匙启封或交予他人使用。

　　③非业户本人如需使用业户封存钥匙,必须经该业户同意后方可使用,否则一律不借用。

　　④凡领用业户封存钥匙,均应认真详细填写,以备存查。

　　⑤如遇突发事件,须与该业户联系确认,方可使用业户封存钥匙。进入业户房间必须两人以上,并做好记录工作。