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房地产策划方案案例(2)

时间:2018-04-24 15:18:15 营销师 我要投稿

2017年房地产策划方案案例

  五、产品建议:

  由于本案不具备突出的规模优势,国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”,依靠独特的内部环境设施,和区域环境(府南河)进一步提升本案所处的层次,具体建议如下:

  (一) 社区配套设施

  1、 门、窗:分户门配可视对讲防盗门,室内采用木质夹板门,客厅设落地窗,其它房间配双层中空塑钢窗。

  2、 保安系统:全方位的防盗控制系统,报警系统,分户可视防盗门,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情。

  3、 信息系统

  有线电话:市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

  通讯设施:预留两部IDD电话插口。

  网 络:宽带网入户,并预留管线。

  4、 厨房、浴室:墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,配备整套高级厨具,纯净水可入户。

  6、 卫生间:墙面镶砌普通瓷砖,铺设防滑地板砖,设三盆。

  (二) 主题景观建设:本案花园洋房商品楼,建议公共花园建造能代表本案风格的造型,而非草萍及一般花圃。

  (三)绿化布置:根据小区内的容积系数,此建议原则上小区整体走小而精的路线,通过精致的小景,烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象。

  (四)规划布局:要在充分满足园林绿化的同时,适当增加健身设施的建设,把健康主题引入小区,既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现,这样很容易引起消费者的认可。

  (五)户型设计:户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯,面积应在70——110平方米之间,适当保留110——180平方的大户型,面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

  (六)户型风格:落地窗设计,室室全明,要让客户真正感受到阳光的感觉。

  六、推案策略

  (一) 售楼处选址:

  我司建议售楼处向主干道附近迁移,在华阳正街附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的售楼处。由于本案离市区有一定距离,建议在市中区区再建设一个小的售楼接待处及看房直通车。

  (1) 该地段为华阳主干道,人员层次较高,有较大的客源潜力。

  (2) 人员流动量大,易扩大本地知名度。

  (3) 南延线交通动线发达,由突出购房直通车突出本案交通的便捷。

  (4)市中区设小的售楼接待处,是由于市区人员密度大,且主力目标客户也大多分布在这里,便于咨询本案信息。

  缺点:投入费用高。

  (二) 价格策略

  目前市场竞争激烈,操作周期不宜过长,不适宜作大范围的价格调整,因此,我司建议先期以较低价格入市,引起市场关注,建立人气,随销售进展进行微调,(在正负零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升 ,以拉动市场)。

  整体操作结束后,将均价控制在1500元/平方米,具体推案策略及各阶段的价格制定,待双方确定合作关系后报与贵司参考。

  七、广告策略

  (一) 主诉求点:

  突出社区无以伦比的外部环境优势,以“360度水域半岛—720度写逸生活”为主诉求点。

  理由:本案的`外部环境优势得天独厚,其他楼盘无法比拟,本案由期房开始销售,如单纯宣传社区品质,存在可信度等问题,而自然环境的优势低价的吸引,及花园洋房的建筑形式显而易见,易被客户接受,产生共鸣,则引起市场冲击相对容易。

  (二) 各销售期诉求

  1、 引导期:可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导,主要介绍社区的地理优势、交通优势、内部配套设施、高品质的楼盘相对低廉的价格等。

  2、 开盘期:主打环境、交通、价格优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,建立人气。

  3、 正常销售期:进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现区域环境、交通如何便捷、配套设施、绿化、文化、商业、景致、生活质量等品质,使之成为一广告系列。

  理由:

  (1) 可令社区整体优势全面展现。

  (2) 可保持每期推出广告的独立性,即宣传主题鲜明。

  可不断保持市场新鲜度,冲击力持久 。

  (三)广告媒体选择

  1、 电视——以形象广告为主,结合综艺性广告与社区联宜会等。(推荐本地电

  2、 报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导,正

  式销售期通过硬广告进行冲击。(推荐华西、商报、早报、晚报等房产专栏)

  3、 车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

  4、 电台——选择覆盖面广、收听率高的电台,如交通音乐之声。

  5、 三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

  八、操作执行安排

  我司以多年的策划代理经验,总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作,足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

  (一)前期市调阶段(第一阶段)

  第一阶段 人员安排

  1、市场研究分析

  区域环境研究分析( 市调员1员、策划员1名)、项目地段背景调研(市调员1员,策划员1名)、附近房地产项目调研(市调员2员,策划员1名)、市场消费倾向调研分析(市调员2员,策划员2名)

  2、市场调研成果总结 专案组动脑会议后,市调负责人与专案主管共同编写市场总结

  3、物业规划研判 专案组动脑会议

  4、营销方向与设想(开盘时间建议,售楼处及样板房搭建、布置建议)

  5、策划报告纲要 专案策划员执笔

  此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研,并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后,结合前期的市场调研成果,召开动脑会议,初步确认本案的营销策划方向,并编写初步策划草案。在与开发商共同就策划内容协商修正并确定之后,将进行第二阶段的工作内容。

  (二)销售准备阶段(第二阶段)

  1、 营销策划报告的正式交稿主要内容的决定:目标市场定位、销售策略制定、推广措施及诉求重点、广告目标与目的、广告预算的编制、平面制作物设计要求(楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等)、现场POP布置建议ØSP活动建议、媒体选择与安排、进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔,广告策划辅助,完成报告。

  2、 我司与发展商会议(确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容)等

  3、 广告计划及文案设计审核、 专案组动脑会议:广告企划、电脑设计人员、

  策划员、专案经理主控,发展商进行确认与把握。

  4、 印刷品样稿的审核与修正 。

  5、 现场POP布置具体内容:现场围墙装饰、现场横幅和锦旗布置、现场灯箱、指示牌、展板、模型制作、售楼处装修布置、售楼处导引牌、样板房装修布置 、我司与发展商共同制作、监督。

  6、 市区内长效媒体安排 。销售名片印刷 、广告企划专员监督广告公司完成。

  7、 销售文件的准备 、专案策划。

  8、 售楼人员培训、 专案经理、专案策划员、广告企划等。

  9、楼盘报章广告审核与安排。 广告策划人员、专案主管。

  此阶段基本为策划报告内容的实施,我司将在此阶段,协助发展商进行与广告公司的接洽、联络与监督,并及时与发展商沟通,协助发展商进行现场布置;进行业务员培训,及一切销售资料的准备与落实。

  三、销售阶段(第三阶段)

  第三阶段 负责人员

  1、实施广告计划 在取得发展商的确认条件下,我司具体实施。

  2、现场销售情况统计与监控 专案经理、策划员。

  3、电话量、客户量、成交量统计与通报 、价格反应与检讨。

  4、广告效果统计 广告策划人员、策划员、专案经理。

  5、销售策略调整 专案组动脑会议,并由策划员与广告策划人员实施。

  6、销售形势分析与预测 专案组会议

  7、会议安排

  每周例会 专案经理通报销售情况,了解工程进度(与发展商),业务员反馈情况调查。

  月会 专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结,月度销售计划拟定,广告计划拟定。

  阶段销售会议 专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售

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