2017年房产估价师考试模拟真题及答案
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。
2、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。
3、房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的`房地产享有权利，承担义务。
Y.对
N.错
答案：Y
解析：按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权。
4、某宗房地产总建筑面积为1000㎡，建筑物的基底面积为400㎡，其容积率为2.0，其建筑密度为50%。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
5、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。( )(2005年试题)
Y.对
N.错
答案：Y
解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。
6、地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：地役权是指土地所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
7、房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。
8、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。( )
Y.对
N.错
答案：Y
9、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
10、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。( )
Y.对
N.错
答案：Y
解析：独立性，指单独使用，不受限制。提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。
11、“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件及场地平整。
12、从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：这是从权益状况的角度来划分的。
13、房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。
14、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。 ( )
Y.对
N.错
答案：Y
15、对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。 ( )
Y.对
N.错
答案：N
解析：属于房地产权益状况描述。
16、房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。( )
Y.对
N.错
答案：Y
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
解：(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
解：(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
(2)计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
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