徐州物业管理条例（全文）
最新版的徐州市住宅小区物业管理条例，从2014年开始实施，下面小编为大家整理了条例的全文，一起来看看吧!
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，提高居民的居住质量，维护物业管理各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本市行政区域内住宅小区物业的使用、维护、服务及其监督管理，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、县(市)、区房产管理部门是物业管理工作的行政主管部门(以下简称物业主管部门)。
市、县(市)、区人民政府相关部门按照各自职责，共同做好物业管理的有关监督管理工作。
第四条 各县(市)、区人民政府应当建立由本行政区域内的房产主管部门、街道办事处(镇人民政府)及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题。
街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。
业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷，应当纳入人民调解委员会工作范畴。
第五条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
第二章 业主、业主大会与业主委员会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义务。
物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。
业主大会和业主委员会，按照法律、法规规定履行职责，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第八条 物业管理区域内，交付满一年或者已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的，应当召开首次业主大会会议。
建设单位应当在满足上述条件之日起三十日内将法律、法规规定的筹备首次业主大会所需材料报送物业所在地街道办事处、镇人民政府。
街道办事处(镇人民政府)对符合条件的，应当在六十日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组应当在成立之日起六十日内按照法律、法规规定的程序召开首次业主大会会议。
第九条 筹备首次业主大会会议所需经费由建设单位承担。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向业主公布。筹备经费的结余部分纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
第十条 业主大会可以采取现场会议或书面、网络等形式召开。
业主可以委托他人代理参加业主大会会议，但物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席会议。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。
采用书面形式的，应当将会议内容送达全体业主或者其代理人;无法送达的，应当在住宅小区明显位置公告。
需要投票表决的事项，表决意见应由业主本人或者其代理人签名、或者网络实名认证。街道办事处、镇人民政府或者其委托的社区居(村)民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员人数应当为五至十一人的单数。
单位业主可以选派自然人参选业主委员会委员。
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十二条 下列人员不能担任业主委员会委员、候补委员：
( 一)业主本人、配偶及其直系亲属在为本住宅小区提供物业服务的企业或者机构任职的;
(二)承租方或者其代表人、业主的委托代理人。
鼓励符合条件的社区居(村)民委会工作人员担任所在住宅小区的业主委员会委员。
第十三条 经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，业主委员会会议应当制作书面记录并存档。
业主委员会会议作出的决定，必须经全体委员半数以上同意，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。
业主委员会召开会议应当通知社区居(村)民委员会，社区居(村)民委员会可以派员列席。
第十四条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)通过上门催缴、在住宅小区显著位置公示等形式，督促欠缴物业费的业主限期缴纳;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地的县(市)、区物业主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。
业主委员会应当听取业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
第十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)侵害业主公共利益的;
(三)不缴纳物业服务费等拒不履行业主义务的;
(四)利用委员身份谋取私利或不正当利益的;
(五)不适合继续担任业主委员会委员的其他情形。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员人数不足总数的二分之一或不能正常开展工作时，物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。
第十七条 业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处(镇人民政府)，按照规定组织换届选举。业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
业主委员会委员在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
第三章 前期物业管理
第十八条 新建住宅小区实行前期物业管理制度。
新建住宅小区建设单位，应当在取得商品房预售许可证之前，通过物业主管部门建立的统一物业管理招投标平台，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
第十九条 建设单位应当提供前期物业管理开办费，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，物业服务企业退出物业管理项目时应当向业主委员会或者另聘的.物业服务企业移交。
物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。
第二十条 建设单位应当与物业服务企业签订书面前期物业服务合同，自合同签订之日起三十日内到县(市)、区物业主管部门进行备案。
物业服务企业在中标或被选聘后，应当在备案前缴纳物业服务质量保证金。
第二十一条 前期物业服务合同约定期限的，其期限不少于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。
原前期物业服务合同终止，更换物业服务企业的，应当在终止前三十日内完成前期物业招投标工作。
提前终止前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。
第二十二条 住宅小区内的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、公共照明等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定无偿移交的，由物业管理区域所在地县(市)、区人民政府组织相关专业经营单位接收并负责维修、养护、更新和管理。
第二十三条 物业服务企业应当在前期物业管理介入期间履行以下职责：
(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;
(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;
(三)物业服务企业应当建立物业项目和物业档案资料清册。建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;
(四)物业交付使用前物业服务企业应当与建设单位共同完成查验工作，移交双方应当办理总体移交手续和单项移交手续;
(五)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
第二十四条 前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。
物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户。