苏州市物业管理条例
第四章 物业服务企业和物业服务
第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
(一)做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作;
(二)协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作;
(三)对物业管理区域内公共绿地进行日常养护;
(四)对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。
物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。
第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：
(一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益;
(三)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;
(四)物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;
(五)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;
(六)擅自停水停电;
(七)其他严重损害业主权益的情形。
第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订;物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。
第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同期限未满，业主(代表)大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主(代表)大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处(镇政府)和房产行政主管部门。
物业服务合同期满，业主(代表)大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。
第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主(代表)大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处(镇政府)和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。
第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。
前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主(代表)大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。
物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。
第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯运行费(电梯起始点设在地下层的除外)，但应当承担维修、更新改造费用。
第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。
第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主(代表)大会的决定使用。
第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第五章 物业的移交和接管
第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业服务所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。
第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
对不按时移交的，街道办事处(镇政府)和所在地房产行政主管部门应当督促其移交;对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
第六章 物业的使用和维护
第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人;承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。
第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区政府确定。
第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
物业管理区域内禁止下列行为：
(一)将车库用于居住、生产经营;
(二)人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅;
(三)损坏房屋承重结构，私搭乱建;
(四)侵占绿地、毁坏绿化;
(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动;
(六)擅自摆摊设点，无序停放车辆;
(七)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;
(九)违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物;
(十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。
第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。
物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。
第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
(一)业主专有部分，由业主自行维修;毗连部位，由相邻业主共同维修。
(二)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
(三)单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
(四)单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
(五)单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护)，为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;为若干层(户)使用的，由使用层(户)的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
(六)住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿。
第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主(代表)大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。
第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处(镇政府)和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。
专项维修资金的收取、使用、管理办法由市政府另行制定。
第七章 法律责任
第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。
业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交;逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金;对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十八条 业主(代表)大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处(镇政府)，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主(代表)大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：
(一)建设单位或者物业服务企业不协助业主(代表)大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款;
(二)建设单位不承担首次业主(代表)大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款;
(三)建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款;
(四)建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款;
(五)建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款;
(六)物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款;逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。
第六十条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第六十一条 房产行政主管部门及其工作人员忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第八章 附 则
第六十二条 本条例所称业主，是指房屋所有权人。
本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。
本条例所称前期物业管理，是指业主(代表)大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第六十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。
第六十四条 工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅的物业管理，参照本条例执行。
第六十五条 本条例自2008年1月1日起施行。
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