温州市物业管理办法「全文」
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第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 温州市行政区域内的的物业管理、使用、维护及其监督管理活动适用本办法。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条 温州市房产管理局(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。
县(市、区)房产管理局(以下称县级物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，并接受市物业主管部门的业务指导。
各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第六条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，引导物业服务企业依法诚信经营，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 物业的所有权人(含共有人)为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规和规章规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规和规章规定的其他义务。
第九条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。
第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数不足20人，经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十一条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分：
(一)物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分;
(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域;
(三)地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意的，可以合并为一个物业管理区域。
第十二条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十三条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议;街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
第十四条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表5-9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名，业主代表3-7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。
筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告，公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，筹备组应当予以核查。异议成立的，应当重新推荐成员;异议不成立的，应当向提出异议的业主作出解释。
第十五条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数;
(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单;
(五)做好首次业主大会的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会召开15日前，将前款(一)至(四)项的内容在物业管理区域的显著位置公告，征求全体业主的意见。
第十六条 管理规约应当包括下列内容:
(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;
(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;
(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;
(六)违反管理规约应当承担的责任。
临时管理规约由建设单位负责编制，报物业主管部门备案;管理规约由业主大会通过后生效。
第十七条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见，筹备组应当充分听取业主的意见。
第十八条 首届业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内，按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行帐户：
(一)建筑面积5万㎡以下(含)的，筹备经费为2万元;
(二)建筑面积5万㎡以上10万㎡以下(含)的，为3万元;
(三)建筑面积10万㎡以上20万㎡以下(含)的，为5万元;
(四)建筑面积20万㎡以上的，为8万元。
业主大会筹备组可以申请支取筹备经费，物业主管部门应当在接到申请之日起3日之内划拨业主大会筹备经费。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。
第十九条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时，建设单位或者物业服务企业应当提供资料。
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人。
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第二十条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第二十一条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十三条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知相关的居民委员会。
业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第二十四条 业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。
第二十五条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成，最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;
(六)具备必要的工作时间。
第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
(一)业主大会会议记录和会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主管理规约;
(四)专项维修资金的使用续筹方案;
(五)业主委员会成员的名单;
(六)解聘或者续聘物业服务企业的决议。
业主委员会备案的内容发生变更的，业主委员会应当在变更后30日内重新备案。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十八条 业主委员会会议由主任召集，主任因故不能履行职责时由副主任召集。有1/3以上成员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。
第二十九条 业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
业主委员会应当做好业主委员会会议记录，由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。
业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会集体决定，并加盖业主委员会印章。
第三十条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案，供业主查询。
第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支、使用等情况，接受全体业主监督。
第三十二条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。
业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉，也可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的，由签字同意的成员承担相应的法律责任。
第三十三条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
(一)收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益;
(二)本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作;
(三)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;
(四)违反法律、法规、规章和管理规约。
第三十四条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务：
(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;
(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议的;
(三)存在本办法第三十三条情形之一的;
(四)其他原因不宜担任业主委员会成员的。
业主委员会中止成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。
第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：
(一)不再是本物业管理区域业主的;
(二)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;
(三)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;
(四)因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。
第三十六条 业主委员会成员职务中止或者终止的，业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告，并按照本办法第二十七条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
职务中止或者终止的业主委员会成员，应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。
第三十七条 业主委员会每届任期为3-5年，具体任期由业主大会议事规则确定。
业主委员会应当在任期届满2个月前，召集业主大会会议，完成换届选举。
无正当理由逾期未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。
业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组，召集业主大会会议，完成换届选举。
第三十八条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。
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