2016物业管理师管理实务模拟考题

　　不定项选择题

　　1、回答题：

　　某建设单位通过招投标取得物业项目，并聘请了物业服务企业担任项目的物业服务顾问，帮助解决前期的物业服务问题。在服务过程中，物业服务企业在以下方面提供了建议和意见：(1)项目的结构布局，公共配套建筑、设施、场地的设置和要求。(2)项目定位、物业管理的思路、框架、模式的选择。

　　以下关于早期介入的说法错误的是( )

　　A.新建物业竣工之前，建设单位引入的物业服务咨询活动

　　B.从业主使用、建设单位利益角度提供建议

　　C.以便物业更好地满足业主的需求，方便物业服务工作

　　D.对于物业服务企业提出的建议，建设单位可以不采纳

　　2、回答题：

　　某小区物业管理处接到火情报告，小区C区A栋发生火灾，接到报案后，物业管理处采取了以下行动：(1)通知巡逻岗现场确认火情，确认后启动应急预案，并通知消防主管部门。(2)救援疏散组组织现场人员进行疏散，在疏散的同时，灭火组进行灭火。(3)发现有车辆停放在消防通道上，及时联系业主，疏通消防通道。

　　以下关于义务消防队的说法错误的是(　　)。

　　A.分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

　　B.由项目工作人员和业主共同组成

　　C.设备组由具有消防设备操作及维护知识的维修人员担任

　　D.灭火组和救援组由年轻力壮、身体素质好的人员担任

　　简答题

　　3、某小区业主李某深夜在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计83500元人民币。某物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的'防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24h安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，也未发现陌生人进入小区。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿3000元人民币。

　　请回答下列问题：

　　21.法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持?说明原因。

　　22.简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。

　　23.物业安防人员如何管理安防系统?

　　4、某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。

　　请回答下列问题：

　　11.陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。

　　12.物业服务收费定价形式有哪几种?

　　13.业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

　　14.物业服务企业的营业成本构成一般包括哪几个部分?

　　5、某市的一个花园小区入住不到1年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住3年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。

　　请回答下列问题：

　　20.物业环境管理的基本要求是什么?

　　21.分析案例并结合实际思考小区园林设计的前提是什么?

　　22.物业绿化管理的内容包括哪些?

　　23.物业绿化日常管理的主要内容有哪些?

　　6、某天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的火灾报警器发出的信号，随即赶赴火灾报警信号发出的住户家门E1，值勤保安听到住户家中有人声响动，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有老人带孙子在房间玩，而火灾报警信号则属二F误报，该物业服务企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。请回答下列问题：

　　11.本案例中，值勤保安是否可以强行破门而人?

　　12.假如该住户确实发生火灾，物业公司应如何紧急处理?

　　13.通过案例，指出紧急事件善后处理应考虑的因素。

　　14.请指出在这件事情的处理上，该物业公司的优点和不足。

　　7、某物业服务企业负责管理的某小区是已经投人使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。

　　请回答下列问题：

　　15.可能产生上述情况的原因有哪些?

　　16.应采取怎样的措施来解决这一问题?

　　17.结合实际谈一谈，鼠害防治的主要方法有哪几种?

　　8、某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。 2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。 2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。

　　问题：

　　1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁?简要说明理由。

　　2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担?简要说明理由。

　　3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由。

　　9、某住宅小区交付使用已有8年，该小区1号楼自来水主管道老化，发生大范围漏水，危机房屋安全，物业服务企业向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。

　　问题：

　　1、在本案例，住宅专项维修资金使用包括哪些程序?

　　2、简要介绍互转业主大会管理前住宅专项维修资金使用的基本程序。

　　10、某住宅小区由甲物业服务企业负责物业管理工作，入住2年后成立了业委会，在前期物业服务合同未到期的情况下，业委会与乙物业服务企业达成口头协议，由乙企业替代甲企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会通知甲乙办理移交。

　　甲以前期物业服务合同未到期为由，拒绝办理移交，后业委会通过用小区楼内广告收人给予补偿的要求换得了甲企业的同意。

　　现场交接时，乙派项目经理1人，在甲人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。

　　对于屋面漏水，甲解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲向乙移交了开发商提供的前期物业资料。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。