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注册物业管理师管理实务模考题
不定项选择题
1、回答题：
某建设单位通过招投标取得物业项目，并聘请了物业服务企业担任项目的物业服务顾问，帮助解决前期的物业服务问题。在服务过程中，物业服务企业在以下方面提供了建议和意见：(1)项目的结构布局，公共配套建筑、设施、场地的设置和要求。(2)项目定位、物业管理的思路、框架、模式的选择。
以下关于早期介入的说法错误的是( )
A.新建物业竣工之前，建设单位引入的物业服务咨询活动
B.从业主使用、建设单位利益角度提供建议
C.以便物业更好地满足业主的需求，方便物业服务工作
D.对于物业服务企业提出的建议，建设单位可以不采纳
简答题
2、 某市xx家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2m的公共通道处安装了防盗门，将大约4m2的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，但A先生对B女士的要求置之不理。B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻、制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。
请回答下列问题：
17.A先生在公共通道安装防盗门是否合法?为什么?
18.哪些主体可以起诉A先生，要求其拆除防盗门，为什么?
19.假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，采用哪种方式更有利于小区的长治久安?
20.B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?
3、 某天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的火灾报警器发出的信号，随即赶赴火灾报警信号发出的住户家门E1，值勤保安听到住户家中有人声响动，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有老人带孙子在房间玩，而火灾报警信号则属二F误报，该物业服务企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。 请回答下列问题：
11.本案例中，值勤保安是否可以强行破门而人?
12.假如该住户确实发生火灾，物业公司应如何紧急处理?
13.通过案例，指出紧急事件善后处理应考虑的因素。
14.请指出在这件事情的处理上，该物业公司的优点和不足。
4、2012年10月16日，车主张某将新买一辆轿车停放于小区停车位处，第二天早上发现车被高空坠物砸坏车头盖板。张某找到小区的保安，保安称其为小区正在装修的8层住户坠落的砖块所砸，并带张某查看现场。张某要求8层业主赔偿其修车费用，B层业主称自己装修已经向小区物业服务企业申报登记，手续齐全，装修合法，拒绝了张某的要求。张某与其交涉未果，遂将8层业主和小区物业服务企业告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费l0000元。
请回答下列问题：
11.根据案例分析，业主装饰装修前，应向物业管理单位提供哪些资料?
12.说明在物业管理范围内出现高空坠物的处理措施。
13.物业管理活动中可能发生刑事案件，物业服务企业应怎样做?
5、某业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说： “我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理。”经理说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理。”经理说：“您的材料是否都带齐了?”业主拿出购房合同、人住手续书及付款收据。经理说：“可以了。"业主问：“你们公司的收费标准有批文吗?”经理说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分能不能缓交?等到房屋大修时，我一定补齐。”经理说：“可以，不过您必须写一个保证。”业主又问：“装修是否要办理手续?”经理说：“只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了。”业主问：“装修前是否要交一些费用?”经理说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”业主又问：“我是否可以一次缴纳10年的管理费?”经理说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了。”办完手续，保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙问：“还要办理什么手续吗?”经理说：“没有了，您装修完就可以人住了，欢迎您成为我们的新业主。”
请回答下列问题：
14.指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。
15.物业人住准备工作的注意事项有哪些?
16.简述入住期间需注意的问题。
6、某物业服务企业发现，最近一个月有许多业主到客服部来投诉小区的停车场管理，为了解业主和使用人对停车场管理服务的满意情况，物业管理处开展了一次问卷调查，统计结果如下：回收有效问卷360份，非常满意(50份)、满意(130份)、一般(120份)、不满意(80份)、非常不满意(10份)。
1、根据案例信息，从调查分析结果可知，该物业服务企业提供的特约服务的业主满意率为( )。
A.40%
B.50%
C.60%
D.70%
2、以下关于客户满意管理注意事项说法错误的是( )。
A.客户满意是相对的
B.不同企业之间的客户满意度测量数据可以进行比较
C.客户满意度并不等同于服务质量
D.注意区别满意率和满意度的差别
3、以下关于物业服务过程中的投诉处理的说法错误的是( )。
A.营造“乐于受理、一定回复、快速响应”的氛围
B.区分“有效”投诉和“无效”投诉
C.快速响应
D.鼓励客户投诉;
4、对于业主的投诉，物业服务企业该如何处理?
7、某项目可收费总建筑面积为10万平方米，经测算该项目全年各项费用总计120万元。
问题：
1、若采用酬金制方式，且约定物业酬金比例为10%，计算该项目单位物业服务费标准。
2、若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，计算该项目单位物业服务费标准。
8、某住宅小区交付使用已有8年，该小区1号楼自来水主管道老化，发生大范围漏水，危机房屋安全，物业服务企业向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
问题：
1、在本案例，住宅专项维修资金使用包括哪些程序?
2、简要介绍互转业主大会管理前住宅专项维修资金使用的基本程序。
9、王某家住世景华庭小区，2010年5月22日深夜回家时，在小区被不法分子杀害，其所驾高档车也被偷走。凌晨四点巡逻保安人员在小区停车场发现王某尸体，于是报告保安主管，保安主管报告了项目负责人。项目负责人立即赶到现场，考虑到现在是凌晨，而且担心被业主发现，项目负责人决定把王某尸体移到隐蔽处，并于天亮时才报警。经公安机构调查发现，案件嫌疑人为小区的装修工人，装修完工后一直躲藏在小区一空置房内，等待机会犯案。
问题：
1、 根据本案例提供的材料，物业服务企业的工作有哪些不当和错误。简要说明理由。
2、根据材料反应的具体情况，简要阐述刑事案件危机处理的方法。
3、简要阐述物业服务企业该如何规避本案例中的风险。
10、某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
1、建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续;
2、拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作;
3、地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理;
4、因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。
问题：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。
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