房地产估价师《经营与管理》计算题练习题

　　计算题：

　　1．某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25％支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6％，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30％，若采用按月等额偿还方式，问：

　　（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？

　　（2）若第5年末银行贷款利率上调为9％，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？

　　（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）

　　2．某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90％，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。

　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25％。

　　在贷款利息最少条件下，求：

　　（1）该项目的借款计划和还款计划。

　　（2）该项目全部投资内部收益率。

　　（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）

　　答案：

　　1．（1）月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

　　购买住房最高额=（1750/0.5%）×[1-（1/（1+0.5%）240）]/70%=348951.93

　　（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的.货款总额=1750/0.5%×[1-（1/（1+0.5%）180）]=207381．15

　　按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-（1/（1+0.5%）180）]=172538.47

　　则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元

　　（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n