2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解
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一、房地产抵押的需要
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：(史记：删除了转抵押估价，其实就是转让估价)
(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。
(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的.，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。【2013年教材变动点】
史记：本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点，不再赘述。
(4)抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或者在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。
(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。
【2009年试题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
答案：ABC
解析：题意要求评估房地产抵押价值，而处置抵押房地产估价评估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法，已过时。
二、房地产征收征用的需要(2009、2011年考点)
国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用共同之处在于都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是“强买”;征用只是使用权的改变，是“强租”。
征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值(包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价)提供依据，即：
产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值
在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。(史记：需评估被征收房屋装饰装修价值和附属设施设备的情况比较普遍)
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