2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点

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　　房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!

2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点

　　第一节对房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　(一)专业估价与非专业估价的区别

　　对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

　　(二)专业房地产估价的概念

　　专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

　　(三)估价与评估的异同

　　房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

　　(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

　　国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为Real Estate Appraisal，将Appraisal定义为“the act or process of developing an opinion of value(得出一种价值意见的行为或过程)”。

　　二、房地产估价的特点

　　为了进一步理解和把握房地产估价的含义，还应对房地产估价有下列认识。

　　(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

　　(五)房地产估价既是科学也是艺术

　　三、房地产估价的必要性

　　(一)专业估价存在的基本前提

　　(二)房地产需要专业估价

　　(三)房地产估价在估价行业中占主体

　　房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

　　(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

　　(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

　　第二节对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要：

　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

　　二、房地产征收征用的需要：

　　房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的要素，又不可移动，有时为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。

　　三、房地产税收的需要：

　　自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，名称也不尽一致，如房产税(房屋税)、地产税(土地税、地价税)、房地产税(不动产税、财产税、物业税)、契税(不动产取得税、不动产移转税)、土地增值税等。在现代市场经济下，这些税种的计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　四、房地产保险的需要：

　　房地产是最重要的财产之一，特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　五、房地产转让和租赁的需要：

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，房地产转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大的损失。又因为一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，并且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　六、国有建设用地使用权出让的需要：

　　国有建设用地使用权。出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费 (简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价 (一般是欲取得土地者可承受的最高价)提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。

　　七、房地产分割的需要：

　　房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。

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