李某与王某“小产权房”买卖合同纠纷案例分析
李某与王某“小产权房”买卖合同纠纷案
一、案情介绍
李某是XX市一农村村民。2006年村庄进行旧村改造时，村里将李某宅基地上的房屋拆除后，给其安置了二处套二楼房。
2008年12月，具有城镇户口的陈某看中了李某名下的一外房屋，遂通过房屋中介公司与李某协商购买。最终双方签定了《房地产买卖契约》，李某将房屋以18.2万元的价格卖与陈某，陈某先行支付16.2万元购房款，剩余2万元待房屋更名过户后付清。之后，李某将房屋交付与陈某使用。陈某搬入居住后，要求李某尽快办理房屋过户手续，李某也积极办理此事，但因该处房屋是在农村集体所有土地上建设的房屋，不同于普通商品房，是典型的“小产权房”，当地房产处对于李某与陈某的过户请求不予受理。李某只好找到村委会要求对房屋过户或更名，村委答复说：村委不是房屋登记机关，没有办理此类业务的权限。另外，陈某不是本村村民，按照国家政策也不能成为本村房屋的产权人，村委拒绝为李某和陈某办理过户手续。
李某找到陈某说，房屋尽管不能更名，但不影响陈某居住及行使房屋权利，要求陈某支付剩余2万元购房款。陈某拒绝支付，并主张双方所签定的房屋买卖协议无效，要求解除合同，由李某向其返还购房款并赔偿其因购买此处房屋买卖合同无效而造成的经济损失3万元整。
二、案件焦点
李某与陈某签定的“小产权房”买卖协议是否有效？
尽管我国目前对于“小产权房”的定义尚不明确，但“小产权房”具有以下几个公认的特征，即：1、小产权房是利用农村集体所有的土地建设的住宅；2、其买受人是非本集体经济组织的成员；3、该类房屋不能办理房屋权属登记。对“小产权房”进行正确的界定，便于我们进一步分析案件焦点，得出正确结论。
第一种观点认为：该“小产权房”买卖协议无效。
首先，“小产权房”买卖行为当事人的主体资格不适格。也就是说作为非集体经济组织的成员，不能作为“小产权房”买卖行为中的一方当事人。
我国现行法律法规和政策均限制城镇居民购买包括农村居民私有住宅和小产权房在内的农村房屋，一旦发生城镇居民购买家村房屋的行为，由于交易行为违反了国家的禁止性法律规定，应归于无效。
其次，交易行为涉及的标的物即“小产权房”本身不合法，不能作为买卖合同交易的对象。
根据我国现行法律、法规和政策规定，农村集体所有建设用地使用权流转受到严格限制。有限的流转也必须是符合规划、依法取得的建设用地使用权，并不得用于商品住宅开和发。目前全国的情况是：大我数小产权房开发，不但违反集体土地不得作商品住宅开发的规定，而且开发建设主体一般不具备正规房地产开发的`企业资质，没有办理（从实际角度讲也不可能取得）建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证等商品房建设的法定手续，无法提供建设工程的质量保修文件。因此，除少数农村集体经济组织是经过一定批准程序，在本集体土地上集中建设农民住宅楼但在安置过程中擅自扩大销售对象外，当前大多数小产权房均属于违章建筑，依法不能上市交易。
第二种观点认为：李某与陈某间的“小产权房”买卖协议有效。
首先，李某对该处房屋有完全的所有权，有权实施包括买卖在内的处分行为。
房屋落成后，按照村里的房屋分配方案，李某分得房屋后，就取得了物权。按照我国《宪法》、《民法通则》的有关规定，公民对其合法财产享有：占有、使用、收益、处分的权利，任何单位和个人不得非法干涉。在本案所涉房屋尽管是在集体土地上所建，但必竟不是宅基地上建造的平房，李某有权对其自有房屋进行处分。
其次，陈某交了房款，并搬入该房中居住，已完成了买卖房屋的交付，陈某取得了对该房屋实际占有的权利。本案中，即使房主未更名，也不影响其实际所有人的变更，因此李某与陈某所签定的《房屋买卖协议》已履行完毕，实际生效。
再次，李某与陈某所签定的协议不违反《合同法》的强制性规定，应当认定为有效。 认定合同是否有效，应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准，看具体合同是否符合合同有效要件。《合同法》规定的合同有效要件主要包括以下四个方面，1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。再者，土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖，虽然宅基地和其上房屋紧密相关，但毕竟是两个不同的概念。面对小产权房买卖合同类纠纷，在法律适用上还应区别对待。判定合同有效与否，不能一概而论，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。
三、参考结论
笔者赞成第一种观点，法理分析如下：
第一，从立法精神看，我国目前的法律法规禁止“小产权房”上市交易。
一九九九年五月六日，国务院办公厅在《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》中明确指出：“农村的住宅不得向城市居民出售。”二OO七年六月十八日，建设部为规范房屋买卖行为，发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，这个法律文件中明确规定：“城市市民不要购买在集体土地上建设的房屋”，“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”另外，我国2008年7月1日新颁布的《房屋登记办法》（该法律文件生效后，原《城市房屋权属登记管理办法》废止）第87条明确规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构就当不予办理”。此规定从房屋权属确定上杜绝了“小产权房”交易行为。
第二，“小产权房”交易行为，严重违反了我国农村的土地管理制度。
我们知道，根据“房地一体”原则的要求，房屋所有权的转让必然使其占用范围内的土地使用权一并转让。
我国《宪法》规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《土地管理法》则进一步规定：除举办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地两种情况之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这样，实际上严格限制了作为所有权主体的农民集体出让或转让农民集体所有的建设用地使用权。由此，在“小产权房”交易过程中，房屋所有权转让必然使其附着的土地使用权转让，这显然与我国现行农村土地制度要悖。若允许“小产权房”买卖行为合法化，势必造成我国农村土地管理体制的混乱。
第三，我国目前的司法实践不保护“小产权房”交易行为。
关于“小产权房”交易是否合法的问题，我国法律规定还很模糊，特别是《物权法》实施后，不少人对其解读有误，认为这是以法律形式确认“小产权房”交易的合法化。但从全国各地的司法实践看，人民法院在审理此类案件时，不并保护“小产权房”的交易行为。例如北京市通州区法院及北京市第二中级人民法院就“宋庄画家村马海涛诉李玉兰农房买卖合同纠纷案”所作的审理及判决，均认定涉及农村宅基地或集体产权房屋交易行为无效。其它地区法院或以判例或以内部工作意见的形式，不承认“小产权房”交易的合法化，这类情况例如青岛市中级人民法院在二OO六年十一月十六日下发《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第二条规定：“集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织这外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理”。
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