成镇国有土地出让合同

一、民法中的合同

成镇国有土地出让合同

《民法通则》中的合同是指当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议；《合同法》中的合同指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。从中可看出，民事合同的特征有：

1、平等主体

2、合同的内容体现民事法律关系

3、民事权利义务的对等性

4、合同体现意思自治

二、理由：

（一）从民事合同特征入手定性分析

1、合同当事人的身份体现了其法律地位的平等性

（1）出让方的所有者身份

国有土地出让合同，指国家按照法律的规定，通过其授权的机关，将国有土地的使用权在一定期限内让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金而签订的书面协议。国家作为我国土地的所有者，其授权县、市级以上的土地管理部门签订出让合同，土地管理部门在该类合同中行使的是国家所有权，以土地所有者身份签订合同，而不是在实施行政管理。

（2）出让行为的分离存在

就出让合同签订的行为而言，许多学者认为存在土地出让与土地

行政管理两个行为，但我认为，该两项行为是分离的并不属于同一性质。在签订合同时，土地行政管理部门作为所有者代表所实施的只有出让行为，而土地行政管理行为是基于土地这一特殊资源而直接源于国家的相关法律规定的授权，管理行为是发生在合同签订之后的。把二者分离来看，土地使用权出让行为就是土地所有者和受让者两个平等主体的一个民事行为。

2、合同的权利义务规定体现了当事人权利义务的对等性

从合同的权利义务方面来看，国有土地使用权出让合同的出让方的主要权利是收取土地使用权出让金，主要义务是提供土地；相对应的受让方的主要权利是使用土地，包括转让、出租、抵押或用于其他经济活动，主要义务是支付土地使用权出让金，按照出让合同规定的期限、条件、以及城市规划的要求使用土地。这类权利义务关系属于典型的民事权利义务关系，且在土地使用权出让法律关系中，双方都享有权利并附有义务，且有一方的权利就是对方的义务，具有很强的对等性。

3、合同内容的协商性体现了民事合同的意思自治

出让合同的内容包括双方当事人、标的物（出让地块的位置和面积、法定许可范围内的土地用途、用地年限、用地形式）、土地使用权出让金、违约责任等。在土地使用权出让中，双方当事人无论通过招标、拍卖或协议中的哪种出让方式，其对出让合同内容的约定都是平等、自由的，出让方必须与土地使用者就出让合同内容一一做出协商，只有双方意思表示一致后，方可形成出让合同，不能达成合意的，

土地行政主管部门也不能利用行政特权强迫土地使用者签订合同。出让人行使的权利不是来自于法律规定，而是来源于合同，充分体现了双方的意思自治。

（二）从现行法律规定分析

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

关于出让合同制度的多个条款都明显肯定了出让合同的民事属性，如第 8 条“国家以土地所有者的身份”、第11条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则”，前者明确了国家在合同中只是民事主体身份，后者则强调了双方订立合同的平等、自愿、有偿三原则。第 14、15 条规定，合同一方在对方未履行合同主要义务 (支付出让金和提供土地使用权) 时享有合同解除权和请求违约赔偿的权利，保证了合同双方在基本权利义务方面的平等性。

2、《物权法》

在该法中，明确确认了建设用地使用权的物权地位，把建设用地使用权作为用益物权的一部分予以规定，而且还对建设用地使用权出让合同（即国有土地使用权出让合同）进行了具体规定。从这部基本民事法律的规定可以看出，建设用地使用权出让合同显然应当为民事合同。

3、《国有土地使用权出让合同》范本

该范本中涉及合同标的的界定与描述、双方主要权利义务、违约责任和争议解决方式等民事性质条款占据了合同的大部分篇幅，对解决争议的方法规定为由双方协商解决，协商不成可申请仲裁或向法院

起诉，在此规定中列明的协商、仲裁属于平等主体之间争议的方式，因此明确了其民事属性。

（三）实践中定为民事合同的优越性

1、救济途径多样

民事争议的当事人可以先选择和解、调解或仲裁，然后再向法院起诉。因此，出让合同纠纷并不一定只有通过法院或行政机关才能得到解决。

2、民事诉讼时效较长

对民事诉讼的时效，《民法通则》第 135 条规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为 2 年。第 137 条规定了向人民法院请求保护民事权利的.诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算，但是从权利被侵害时起超过 20 年的，人民法院不予保护。而对行政诉讼法的时效，《行政诉讼法》第 39 条规定了行政诉讼应当在知道作出具体行政行为起 3 个月内提出。显然，行政诉讼时效明显短于民事诉讼时效，对维护当事人的合法权益不利。

3、实践意义

肯定出让合同的民事属性，一是能最大限度地实现土地资源的优化配置，防止行政机关滥用权力配置土地资源。二是能较大程度保障土地使用权人的合法权益。违约责任的规定有利于防止出让方任意解除合同，利用公权力追逐自身利益的最大化，防止行政机关与民争利。

成镇国有土地出让合同 [篇2]

转让方：________________（甲方）

受让方：________________（乙方）

甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《天津港保税区土地管理办法》等有关法律法规的规定，本着自愿、平等、有偿的原则订立本合同。

第一条甲方依据本合同转让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物和市政公用设施不在本合同的土地使用权转让范围。

第二条甲方将位于________区________号宗地土地使用权有偿转让给乙方（具体位置见附图）。甲方转让给乙方的土地使用权总面积为：________平方米，其中1．共有土地使用权面积为：________平方米，其中分摊土地面积________平方米；2．独自土地使用权面积为：________平方米。土地使用期限自________年____月____日至________年____月____日止。土地用途为：________。

第三条乙方应于________年____月____日前向甲方支付土地使用权转让金元（美元）。甲方于乙方付清土地使用权转让金后交付土地使用权。甲方承诺交付给乙方的该宗土地无权属及经济纠纷，该宗土地无他项权和法院查封等情况。

第四条本协议签订后20日内双方依据有关土地法规的规定，到________土地局办理土地使用权登记过户手续，乙方按有关规定交纳土地登记费、契税后领取《中华人民共和国国有土地使用证》。

第六条当本合同所指宗地的土地使用权连同地上建筑物发生转让、出租或因抵押等事由出现土地使用权发生转移时，合同乙方所有后继者受让人都是本合同中乙方权益和责任的承受人。

第七条乙方在受让土地使用权范围内的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规以及天津市、天津港保税区的法规及规定，其合法权益受法律保护。

第八条本合同的订立、生效、解释履行及争议的解决，均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

第九条本合同未尽事宜可由双方约定后作为合同附件。本合同一式________份，双方各执一份，土地局、公证机关各一份。

第十条：本合同于双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效。

附件：《天津港保税区国有土地使用权有偿出让合同（津保合字第________号）》甲方：________ 乙方：________

法定代表人：________ 法定代表人：________

（签字）________ （签字）________

（盖章）________ （盖章）________

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