房屋租赁的相关法律知识

房屋租赁的相关法律知识

　　由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括如下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额及交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。此外，承租人在经出租人同意后，还可以在其承租的期限内，将承租的房屋出租给新的承租人。

　　法律咨询：

　　我现在刚刚租了一套房子，房子是由二房东隔得的其中一间，现在主要问题是电费他要收我每度电8毛五，远远高出国家规定的住房阶梯价格。遇到此类状况要如何解决？合同上也没有注明8毛5的.电费，自己去交也交不了，该怎么办好？房东本身也是二房东，再者我把卫生都打扫过了，他说不租就走人，押金原数返还，合同写着违反规定他要双倍还的。

　　律师解答：

　　第一，你可以通过所在小区物业或供电厂的电费标准，由于有些住宅小区里有一部分房屋是登记为商业性质的，其商业性质的房屋的电费远远高于住宅。如果“二房东”是按照相关标准交纳的电费，且你认为此房很合适，建议缴纳；如果“二房东”收费高于你查询的价格，你可以通过查询结果与他交涉；

　　另，今后租房时，需要一、核实是房主本人出租，还是转租。如果是转租，还需要房主同意，否则，你们的转租协议无效；二、明确各项费用：租金、水、电、暖、宽带、物业等。三、要求签署书面协议；四、任何付费都要有收据或发票。

　　相关法律知识：

　　房屋租赁法律效力的审查

　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

　　(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

　　(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

　　根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得房屋所有权证的；

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的；

　　(4)权属有争议的；

　　(5)属于违法建筑的；

　　(6)不符合安全标准的；

　　(7)已抵押，未经抵押权人同意的；

　　(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

　　(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

　　(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

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