株洲市物业管理条例（全文）
(六)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第十六条 业主大会通过的管理规约和作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力，业主大会的民事责任由全体业主共同承担。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开;有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由物业所在地居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。
第十八条 业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。参加业主大会的业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数，要经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十九条 首次业主大会选举产生业主委员会。
业主委员会根据物业管理区域规模，由3名以上单数委员组成，一般不超过15人，业主委员会首届任期由业主大会确定，一般为五年，其组成人员可以连选连任。
分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为3-5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第二十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
(一)遵守国家法律、法规;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理服务费;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁、具有社会公信力;
(五)具有一定组织能力和协调沟通能力。
第二十一条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规和业主大会授权，履行下列职责：
(一)召集并组织业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(二)在业主大会作出决定后的三十日内，代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业管理费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)组织续筹专项维修资金;
(七)组织业主委员换届和补选工作;
(八)完成业主大会交办的其他事项。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县市区房地产行政主管部门(或物业管理行政主管部门)和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主大会决定的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。
第二十四条 业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十五条 业主委员会任期届满30日前，应在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十七条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，业主委员会召开业主大会会议时，应当告知社区居委会并认真听取建议，作出的决定应书面告知社区居委会。
第二十八条 业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期足额交纳物业服务费用。业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第二十九条 设立物业服务企业除应符合有关法律法规规定的企业设立条件外，还必须符合住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的设立条件，并按规定申请核定物业服务企业资质等级。
物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。未取得物业服务资质等级证书的，不得从事物业管理业务。
物业管理的从业人员，应当依法取得职业资格证书。
物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式转让资质证书。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十条 物业服务企业享有下列权利：
(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟定物业管理制度;
(二)依照物业管理服务合同的约定，收取物业管理服务费用;
(三)选择专业公司承担专项经营服务业务;
(四)制止业主违反法律、法规、规章及管理规约和物业管理制度的行为并向业主委员会和有关管理部门报告;
(五)开展多种经营和特约服务;
(六)要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;
(七)法律法规规定的其他权利。
物业服务企业应当履行下列义务：
(一)履行物业管理服务合同，并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的管理服务;
(二)听取业主大会意见和建议，接受业主、使用人、业主委员会的监督;
(三)接受业务活动所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督、指导和管理;
(四)为业主、使用人保守秘密;
(五)法律、法规规定的其他义务。
第三十一条 投标人少于3人或建筑面积2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
第三十二条 建设单位应当按照下列规定时限，完成前期物业管理的招投标工作：
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
(二)现售商品房在正式销售30日前;
(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。
第三十三条 建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
前期物业管理服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。
第三十四条 前期物业管理期间，物业服务企业向建设单位收取前期物业管理服务费，建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有业主交纳前期物业管理服务费约定的，可由建设单位委托物业服务企业向业主收取。
第三十五条 规划、设计、建设、房产等主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时，应严格执行有关法规和技术规范，充分考虑并满足以下物业管理的要求：
(一)应当按照房屋总建筑面积3‰-5‰的标准配置物业管理用房，但最低不低于60平方米;
(二)规划部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时，应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动;
(三)物业的供水、供电设计必须满足“一户一表，每表出户”且供水、供电部门可直接计量收费到户的要求;
(四)房产部门在办理房屋所有权初始登记时，开发建设单位应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。物业管理用房由房地产登记机构予以登记但不颁发房屋权属证书。
开发建设单位应在相应环节接受市物业管理行政主管部门的监督和管理。
第三十六条 开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务：
(一)提供良好的物业管理条件，按规划设计要求进行配套设施建设，保证水、电、气等达到向最终用户计量和收费的条件，按要求配置物业管理用房;
(二)在物业交付使用前，开发建设单位必须与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
(三)依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;
(四)依法参加首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会;
(五)在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约，约定小区内道路、绿地、车库、车位、会所、架空层、转换层和其他公共场所和设施的产权并将其列入销售合同条款;
(六)以未售物业业主身份承担相关义务;
(七)法律、法规和合同约定的其他义务。
第三十七条 建设单位必须在业主委员会成立之日起30日内，向业主委员会移交物业管理用房和以下物业建设档案资料：
(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)消防工程及消防设施、设备验收资料;
(五)物业管理区域内各类建(构)筑物、场所(地)设施、设备清单;
(六)物业及配套设施的产权清单;
(七)管理用房清单;
(八)物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。