《新余市物业管理办法》全文
第六章 物业管理服务
第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照平等、自愿原则签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括以下内容：
㈠物业的基本情况;
㈡服务事项;
㈢物业管理服务质量标准;
㈣物业管理服务费用标准、收费方式;
㈤物业管理酬金标准及支付方式;
㈥合同期限、合同提前终止的约定;
㈦物业、业主及住户资料的管理和移交方式;
㈧双方的权利义务;
㈨法律责任及解决纠纷的途径;
㈩双方约定的其他事项。
物业管理服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第四十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后，方可从事物业管理服务。从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后，方可上岗。
第四十五条 物业管理企业在接受物业管理后，是该物业管理工作的直接责任人，其主要责任包括：
㈠履行《物业管理委托合同》，按本办法规定的内容、标准管理物业;
㈡保管好物业的综合验收资料;
㈢合理收取和使用物业管理费;
㈣对物业范围内的违法行为和违反本办法或业主公约的行为立即进行劝阻和制止，及时向业主委员会和有关行政管理部门报告，并为有关行政管理部门执法提供方便;
㈤接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见;
㈥接受物业主管部门的物业管理工作考评。
第四十六条 业主委员会成立后，由开发建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。业主委员会通过业主大会选聘和委托物业管理企业进行管理。
第四十七条 业主委员会依法提前终止物业管理服务合同的，应经业主大会同意;物业管理企业依法提前终止物业管理服务合同的，应向业主大会报告;双方均应提前二个月通知对方，并按照合同及有关规定办理移交手续。
第四十八条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第四十二条规定的资料。
物业管理企业承接物业时，应当向当地社区居民委员会通报，并支持、配合居民委员会做好相关工作。
第四十九条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门备案：
㈠对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还;
㈡移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
㈢移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第七章 物业的使用和维护
第五十条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：
㈠损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途;
㈡对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;
㈢存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
㈣利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;
㈤法律、法规禁止的其他行为。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为：
㈠践踏、占用绿地，占用通道等共用场地;
㈡擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全;
㈢乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;
㈣乱停乱放车辆;
㈤破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观;
㈥乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;
㈦饲养禽畜;
㈧发生超过国家规定标准的噪音;
㈨在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
㈩法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第五十二条 业主或物业使用人进行装修、维修、检修工程的，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先与物业管理企业签订协议。协议范本由物业主管部门免费提供，内容应当包括：
㈠装修、维修、检修工程的实施内容和期限;
㈡允许施工的时间;
㈢废弃物的清运与处置;
㈣住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
㈤禁止行为和注意事项;
㈥服务费用与违约责任;
㈦其他需要约定的事项。
第五十三条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。
供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第五十四条 有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。
第五十五条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：
㈠房屋自有部分由业主或使用人负责维修;
㈡毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修;
㈢建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修;
㈣物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修;
㈤房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业管理公司进行维修，其费用由业主或使用人承担。
第五十六条 住宅建设工程招标时，建设单位应当按照国家有关规定在招标文件中明确按照工程价款结算总额5%的比例预留建设工程质量保证金，并与施工单位在合同中对涉及质量保证金的事项进行约定。住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留质量保证金。
建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于支付因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题而发生的鉴定和维修费用，不得挪作他用。
合同约定的质量保证金预留期满后，建设单位应当及时返还给施工单位。
第五十七条 设立住宅物业专项维修资金，专项用于物业共有部位、共有设施、设备保修期满后维修、更新和改造。具体办法另行制定。
开发建设单位在前期物业管理中，不得动用物业专项维修资金。
第八章 物业服务收费
第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业管理服务收费包括下列项目：
㈠公共性服务收费，实行政府定价，包括物业管理范围内房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等收费;
㈡专项服务收费，实行政府指导价，包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务的收费;
㈢特殊服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。
第五十九条 普通住宅物业服务收费的政府定价和政府指导价由价格主管部门会同物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，通过听证，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主(在成立业主委员会前的前期物业管理由物价部门制定试行收费标准)与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和专项性物业管理服务收费按控制最高利润率的形式进行价格管理(普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润)。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。
第六十条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制等形式约定计费方式。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税赋和物业管理企业的合理利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分，具体由业主委员会与物业管理企业在物业管理服务合同中约定：
㈠管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
㈡物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
㈢物业管理区域清洁卫生费用;
㈣物业管理区域绿化养护费用;
㈤物业管理区域秩序维护费用;
㈥物业管理企业所管物业支付的办公费用;
㈦物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧;
㈧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
㈨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第六十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每6个月不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第六十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请具有法定资格的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第六十四条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。
物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收三个月的费用。
第六十五条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照市有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。
第六十六条 业主或使用人在办完购房或租赁手续(指交接钥匙)后的次月起，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。
前期物业管理期间物业服务收费按照第三十七条执行。
第六十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未结清的费用，由新业主承担。
第六十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3‰或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
物业区域内的走廊、楼梯、公共设施、绿化地等公共用水、用电费用可以并入物业服务费内一并收取。物业区域内的电梯用电、二次供水设备用电按照供电、供水企业规定的办法合理分摊，另行收取。
第六十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充物业专项维修资金。
第七十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第九章 责任
第七十一条 业主大会、业主委员会违法作出的决定，由物业主管部门责令限期改正或者撤销，并通告全体业主。
第七十二条 有下列情形之一的，由物业主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚：
㈠未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的;
㈡开发建设单位不按规定配置物业管理用房的;
㈢未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;
㈣开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;
㈤开发建设单位未将工程建设资料移交的;
㈥开发建设单位未进行前期物业管理的;
㈦开发建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的;
㈧物业管理企业不履行服务责任并造成恶劣影响的。
第七十三条 业主或者使用人不按物业管理服务合同交纳物业管理、维修等分摊费用的，物业管理企业可以催缴，责令其限期交付;逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可根据国家有关规定按日加收欠缴金额3‰的滞纳金;经催收仍不交付的，物业管理企业可以按照业主公约、物业服务合同的约定或通过法律渠道追缴。
第七十四条 物业管理企业违反价格法律、法规的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第七十五条 违反本办法第五十条、第五十一条的，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处罚。
第十章 附则
第七十六条 本办法所称物业共用部位，是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、己承重结构、室外墙面、屋顶等部位。
共用设备，是指一幢房屋内部，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备。
共用设施，是指物业区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等。
房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第七十七条 本办法“以上”均含本数，“以下”均不含本数。
第七十八条 本办法自2006年6月1日起施行。分宜县物业管理可参照本办法执行。
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