房产经纪人如何做好商圈精耕
(7)休闲设施：电影院、百货公司(标注名称);
(8)公交站：标示地点及站牌标示方式：
(9)高架桥、公路大桥
(10)铁路、汽车客运站
商圈图的意义与其目的
1、 何谓商圈图：
将门店所在之主要商圈范围内之街道绘图，标志内部之建筑名称、门牌号码、建筑形式、商业形态及公共设施等详细位置图，称之为商圈图。
2、 为何要绘制商圈图：
商圈经营的目的，为使将来所要经营之商圈内、街弄巷道、建筑形态、人文环境、商业行为、住宅户数等各种方便进行商圈经营扎根顺利推动，熟悉各种房源之种类及成交行情善，方便日后案源之开发。
3、 商圈图的用途：
经由详细的绘图过程中，可充分掌握商圈内房屋销售的咨询，认识商圈范围内主要客户需求之物件种类及行情，迅速建立业主与买方之信赖，进而拓展案源，加强社区经营，提升公司品牌形象与市场占有率。
商圈图如何绘制
准备工具：
地图、铅笔、笔记本、制图用方格纸、指北针
绘图时机：
1、 新人受训完成分发门店后，利用每天安排2-3小时扫街行程。
2、 扫街过程中，除抄录红纸条外，应每日安排1-2条主要街道绘制。
3、 下店后7日内完成商圈图绘制
绘图重点：
1、 将图面之方向定位与实际状况相符。
2、 路牌标示，东西向道路单码在上方，南北向道路单号右方。
3、 将主要绘制范围区分为六等分，每天进行一等分，最后一天再整成整份资料。
4、 标示重点：大楼名称、门牌号码、巷弄街头转角商店名称、楼层高度，公共设施(公园站名、公园名称、学校、市场、邮局、银行……等)
在商圈调查的过程中所涉及内容要尽可能详细。内容包含如下：
1、 楼盘的规划发展前景
2、 各小区的平面图，能准确的标出小区的分布图和其他设施分布
3、 商圈的地段等级。
4、 商圈内小区的建造年代
5、 交通条件。详细注明车次和起点终点。
6、 还有商圈内各小区的物业管理善和收费标准。
7、 房屋的建筑结构。
8、 各小区的绿化状况和评估等等。初步分析预测商业物业项目商圈范围大小后，还需要对预测的商圈范围进行调查，只有通过详细的调查分析，才能确定项目的商圈范围。
商圈范围调查的主要内容有：消费者选择购物场所时对中途时间与距离的要求、该处房源房产对消费者吸引力的大小、潜在顾客的地址等。
商圈精耕各种经营特性分析，包括下面各种商业特性，形成一个详细的报告。
七、商圈精耕经营实施的原则和特性分析
1、商圈区域范围力求细化，细致到每单元，每户。
2、商圈特性分析必须确认，读懂商圈的属性。
3、商圈精耕与社区活动相结合，与社区常互动，做一些公益性的联谊活动。
4、商圈精耕实施必须保持持续，持之以恒。
5、商圈精耕计划、执行、检查完全落实，同时需要自我检讨和改进。
6、克服心理障碍调整好心态，做好被拒绝的思想准备。
商圈精耕经营特性分析
1、 商业特性分析，消费者的人口核计、社会特征和心理因素决定了消费者购买房屋中介或服务的决策过程，决定了消费者需要什么样的房屋中介服务、需要房屋中介或服务的价格水平、对路途时间和便利性的要求、对娱乐环境及服务水平的要求。根据商圈调查统计分析资料，计算出商圈范围内各个居民点的目标顾客所占的`百分比，并根据居民点的人品密度计算出各个居民点目标顾客的密度，然后在一张以中介门店位置为中心的地图上，标示出商业物业商圈内各个居民点的目标顾客的密度，这样就可以从地图上了解到本门店商圈内主要商圈、次要商圈和边缘商圈的范围。
2、 办公特性分析，商圈内办公写字楼的数量，租售和入住公司特点，租金平均水平。入住率，客户对该商圈内办公写字楼的数量，租售和入住公司特点，租金平均水平。入住率，客户对于该商圈内办公条件的评价和感受等等
3、 房屋特性分析，指已建成并投入使用的各类房屋、设施设备和场地，包括地上附着物和地下各种功能性物体。各类房屋含用于居住的、生产的、办公的、经营的、展览的、储存物质的等一切建筑体;设施设备主要指与各类房屋配套的消防系统、电梯系统、照明系统、通讯系统、交通系统等;场地是延伸和扩展物业功能的区域，如机场、码头、停车场等。
4、 建筑特性分析，商圈内房屋，小区是平房别墅，低层房屋还是多层房屋或者高层房屋，房屋的建筑结构是砖混结构还是钢混结构，这些特性要了解清楚。
5、 交通特性分析，包括商圈内交通条件，交通种类及每日车次，交通设施情况，交通网分布情况，以及交通发展规划和停车状况等等。顾客能否方便地抵达本门店或潜在购买房源所在位置。
6、 学区特性分析，商圈内大中小学，幼儿园各种教育机构的详细分布状况。
7、 竞争对手分析，一个地区的市场容量是有限的，在进入一个地区前要仔细考察当地同业中间店铺的竞争情况。找出与其它店铺的区分点，才能找到新的商机，否则同质化经营下去只能陷入激烈的竞争，对整个业太反而没有好处。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有中介门店的数量，现有中介门店的规划分布，新店开张率，所有中介门店过少、过多和饱和的情况。中介门店过少的商圈内只有很少的中介门店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务。中介门店过多的商圈，有太多的中介门店销售特定的产品与服务，以致每家中介门店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈中介门店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的中介门店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
商圈调查汇总报告目的和对象：
经纪人要根据商圈内的街道划分完成竞争调查分析表，社区楼盘调查表，还有商圈配套设施统计表，将一下各种内容在商圈调查图标上进行反应。并将商圈调查结果加以整理并存档。包括商圈范围及变革;主要道路及社区;环境、学区、公园、交通;次要巷道及社区;社区房源种类;市场行情及分布情形;未来商圈发展潜力等等，形成详细的商圈精耕成果报告书。
八、如何选择商圈精耕楼盘
一般来说，选择商圈精耕楼盘有以下几个因素：
1、 门店商圈内核心楼盘或者地标性楼盘。
2、 楼盘的住房越过3000户(小城市比例可以适当降低至1000户)
3、 一般交付年限在五年内的楼盘。
4、 最近几个月有成交在五套以上的楼盘。
5、 成交的标的比较大的楼盘。一般以两套成交能让门店盈利的楼盘。
6、 有五路以上公共汽车到达的楼盘。
楼盘附近有银行网点或者肯德基麦当劳等便利设施。
九、商圈精耕可以创造哪些价值
对内：
1、提升效能效率
中介分店商圈精耕，在途时间的浪费会大幅降低，经纪人就能够有更多的时间在工作上，以提升效率。同时能够更有频次的与目标客户群互动，建立更强的信任感，提升作业的效能，进而增加利润。
2、拉高成功机率
如果漫无方向的到处找机会，虽然偶尔也会有好运气，但是成功的机率是相对低的。而商圈精耕前期的投入虽然较多，却能确保更稳定及更高的收获。
3、认同感提升
由于聚焦商圈精耕，同仁的作业会有更明确的方向，全力争取商圈的第一，进而产生更高的凝聚力和归属感。
对外：
1、节约时间：
节省经纪人在途时间，避免时间和能源的浪费，使经纪人在工作时间效率可以大大提高。并有更多的时间可以创造业绩。
2、顾客满意
由于将力量专注于商圈内的客户持续沟通我们的经营理念，在门店商圈客户更能感觉到我们所投注的关心，公司品牌效益拉高，更能提升客户满意度。
商圈调查中辅助工具以及可能遇到的问题与解决方案(仅供参考)
A、部分房地产的法律法规资料可以互联网上查找，要充分利用更多搜索引擎来搜索相关的信息，或者在一些已知的网站上查找。
B、相关商圈，社区资料查询可以在图书馆报刊杂志，还有相应的有关职能部门咨询。如房产交易中心，各银行，税务机关，拆迁办等单位查询同时注意在接触过程中尽力与他们建立好良好的关系，以便将来业务过程中能有利的开展工作。
C、在商圈调查过程中，尽量使用礼貌用语，遇到不配合的对象，要妥善处理，避免出现争论和冲突。在对竞争同行的调查中，建议首先对自己的身份保密，多看多听，先问一些有关客户关心的问题，慢慢引入你感兴趣或者你想调查的内容，在谈话过程中，注意说话的方式以及有针对性的问题。在进入对方区域内，可先观察对方人员情况，选一些年轻的或者从事业务不是很久的人员作为调查对象(如果你也是新人，你必须做好更充分的准备工作。)万一被对方识破，不要慌张，不要说出自己的公司名称，告诉他你只是想进入这一行工作，但是不大了解这一行，所以想深入调查了解一下。
在调查小区的时候，要注意一下几点：非封闭小区，可以边调研边记录，同时可以派送一些宣传资料。封闭小区要区分物业管理和门卫的状况，请记住，针对物业管理和保安的公关非常重要，不要试图和他们玩猫捉老鼠的游戏。如果遇到门卫不让你进入小区，物业较严格的小区，需事先与其物业处以工作需要联系好，直到达成协议。可以和物业进行相关房产方面的咨询活动，器材和费用由我方承担，但以双方名义进行宣传。这样物业会认为对自己有利而同中介合作，难以公关时，可以提出由我方付出一定场地费用在小区内举行咨询和开发活动。有些情况下，正常的公关活动可以没有立即奏效。无法达成共识但又必须进行信息开发和收集时，可借助同事或者身边的工具，如请同事在门口引起门卫的注意，自己边电话边进入小区，或者直接打出租车进入，还有自己装成即将成为此小区的业主，想来实地勘察了解一下小区的详细状况。但是如果物业或者保安公司发展，切记不要发生冲突。可以施以小礼物，小费用或者做出相关不进入的承诺。
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