房产估价师《理论与方法》模拟卷
21.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为()元/m2。
A.3800
B.4500
C.5200
D.5600
22.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
23.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为()万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
24.运用平均增减量法进行估价的条件是()。
A.房地产价格时间序列逐期升高或下降
B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D.房地产价格的'变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
25.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为()万元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
26.资本化率是()的倒数。
A.毛租金乘数
B.潜在毛租金乘数
C.有效毛收入乘数
D.净收益乘数
27.某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为()m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
28.房地产估价的主要难点是()。
A.市场行情变化不定
B.供需变化引起价格变化
C.房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握
D.房地产价格的影响因素影响程度不同
29.房地产的最高最佳使用状态不包括()。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
30.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会()。
A.上升
B.下降
C.不变
D.升降难定
31.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与()万元的资金等价。
A.2000
B.400
C.4000
D.10000
32.某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为()万元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
33.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m22。
A.50
B.250
C.300
D.350
34.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为()。
A.78%
B.85%
C.117%
D.150%
35.在估价报告中陈述()，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.估价方法
D.估价对象