2017房产估价师考试《理论与方法》模拟试题答案
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一、单项选择题
1、答案：B
解析：估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
2、答案：B
解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
3、答案：D
解析：不同估价师对同一估价对象的评估价值会存在差异。
4、答案：B
解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
5、答案：C
解析：估价的基本条件。
6、答案：C
解析：本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。
7、答案：C
解析：该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、答案：D
解析：前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。
9、答案：D
解析：在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。
10、答案：A
解析：征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。
11、答案：C
解析：除了耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务
12、答案：D
解析：损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
损失之和=5000+7574=12574。参见教材P22。
13、答案：B
解析：估价时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的'来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。参见教材P31。
14、答案：D
解析：一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。
15、答案：B
解析：商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。
16、答案：A
解析：如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。
17、答案：B
解析：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。
18、答案：B
解析：估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接
19、答案：C
解析：C项没有规定，排除法。
20、答案：C
解析：C应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。
二、多项选择题
1、答案：AD
解析：
2、答案：ADE
解析：房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误;房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误。
3、答案：ACD
解析：专业估价与非专业估价的五大不同。
4、答案：AB
解析：
5、答案：ABC
解析：租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。
6、答案：ABC
解析：前三者都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值
7、答案：ABC
解析：房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
8、答案：ABCD
解析：E是专门针对房地产设置的税种。
9、答案：CDE
解析：合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。
10、答案：ACE
解析：B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力;D不能收取任何额外费用
11、答案：ACDE
解析：估价原则除ACDE外，还有评估时点原则。
12、答案：ABCD
解析：估价目的不同会影响估价报告的用途。
13、答案：ABCD
解析：房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。
14、答案：ADE
解析：A因为存在利益相关关系，应该回避;D迎合了委托人的估价结果要求;E允许他人使用自己的名义。
15、答案：BCDE
解析：
16、答案：BCDE
解析：除BCDE外还有总则、术语、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果。
三、判断题
1、答案：Y
解析：
2、答案：N
解析：判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。
3、答案：Y
解析：
4、答案：N
解析：也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段～P32第一段内容
5、答案：Y
解析：
6、答案：Y
解析：估价目的是基础，决定估价的其它方面。参见教材P29。
7、答案：Y
解析：房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制。
8、答案：Y
9、答案：N
解析：如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。
10、答案：Y
解析：城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。
11、答案：Y
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