成都市农村房地产估价规范（全文）

　　4.4.3 成本法估价中，估价师应该根据房屋结构的具体情况，按照房地产建筑结构类型进行测算。

　　1 混凝土结构估价

　　按照混凝土结构，钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等不同结构类型调查当地同类结构农村建筑物的客观成本作为建安造价进行测算。

　　2 砌体结构、生土结构房屋、石结构房屋、木结构房屋估价调查当地同类结构建筑物的客观成本作为建安造价进行测算，其中穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因为木结构的结合形式和稳定性不同，其建安造价取值应该不同。

　　估价师现场查看中，如发现估价对象的结构、围护墙、承重墙等与农村房屋建筑设计导则要求不符的，应当进行相应的修正和调整。

　　3 轻钢结构估价

　　估价师现场查看应该重点关注轻型钢结构的型钢尺寸大小型号等，不同尺寸和型号的轻钢结构的建安造价取值应该不同。

　　4 其他混合形式的房屋结构估价

　　可根据承重墙、围护结构、屋盖、支承梁或屋架、砌体墙、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、楼屋盖木梁、生土墙等不同的个别因素状况进行分别测算后相加，综合取值后作为估价对象的重置价格。

　　估价现场查看时，对各种建筑结构的墙厚应该进行仔细的观察和查看，针对现场查看的具体情况进行个别因素修正和调整。例如：对以12公分墙作为承重墙等明显达不到基本承重墙厚度要求的建筑结构，应该进行减值修正等。

　　5 构筑物的估价

　　采用成本法估价，应当在房地产构筑物估价过程中不断的充实各种构筑物的建安造价的数据库，对不同的构筑物的价值分别进行测算。

　　4.4.4 同一宗房地产，重置价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

　　4.4.5 求取集体土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

　　4.4.6 建筑物、构筑物积算价格应为重置价格扣除建筑物折旧，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

　　4.5 假设开发法

　　4.5.1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行：

　　1 调查待开发房地产的基本情况;

　　2 选择最佳的开发利用方式;

　　3 估计开发建设期;

　　4 预测开发完成后的房地产价值;

　　5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;

　　6 进行具体计算。

　　4.5.2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

　　待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地和在建工程等;投资开发后的状态，包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式，包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。

　　4.6 基准地价修正法

　　4.6.1 运用农村集体建设用地基准地价修正法估价应按下列步骤进行：

　　1 搜集有关农村集体土地基准地价的资料;

　　2 确定估价对象所处地段的基准地价;

　　3 进行交易日期修正;

　　4 进行区域因素修正;

　　5 进行个别因素修正;

　　6 求出估价对象宗地价格。

　　4.6.2 进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法，同市场法中的交易日期修正的方法。

　　4.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

　　4.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

　　五、估价依据

　　5.0.1　说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，估价机构和估价师掌握和收集的以及委托人提供的资料。

　　5.0.2　估价师应当根据不同的估价目的、价值类型、价值定义来选择不同的针对性的估价依据。

　　5.0.3　估价师应当对委托人提供的有关资料和情况进行必要的核实。

　　六、估价技术路线

　　6.0.1 估价技术路线的确定，是指估价师根据估价对象状况、估价目的、估价价值类型、估价对象价值定义，收集有关估价资料的难易程度等情况，模拟估价对象在市场或者是限制市场状态下形成市场价格的过程，根据估价师的技术、经验，对估价对象价值的测算过程、测算方法、测算中所选用的主要技术参数、估价技术测算的过程与顺序等进行说明和描述;必要时，估价师应当针对估价的假设和前提条件的表述，对估价过程中运用的方法和测算参数等进行相应的调整并做出说明。

　　房地产估价技术路线的应用表述，其实质是将估价师对估价对象的价值测算过程予以定性的描述和说明。

　　6.0.2 集体建设用地土地使用权出让价格评估

　　1土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

　　2 集体建设用地使用权采取协议、招标、拍卖或者挂牌等流转方式，有条件取得交易案例的，可以采用市场法进行估价。

　　3 不具备运用基准地价修正法进行集体建设用地使用权价格评估的，可以参照当地集体建设用地征收征用文件、当地政府规定的集体建设用地流转价格政策规定等相关文件进行地价的测算和评估。区(市)县人民政府制定并公布了集体建设用地使用权流转最低保护价的，评估价格不得低于该保护价。

　　4 集体建设用地使用权出让价格估价，能确定建设规划指标的，也可以采用假设开发法进行地价的评估。

　　6.0.3 房地产转让价格评估

　　应依据有关农村房地产转让和流转的法规文件及实施细则和其他有关规定进行。

　　房地产转让价格评估，可以根据市场的公开情况，采用市场价值类型或者限制市场价值类型。

　　6.0.4 农村房地产租赁价格评估

　　1 房地产租赁价格评估，应依据当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

　　2 房地产租赁价格评估，应采用市场价值类型。

　　3 房地产租赁价格评估，可采用市场法、收益法。

　　6.0.5 农村房地产抵押价值评估

　　1 房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》以及当地政府有关规定进行。

　　2 房地产抵押价值评估，符合条件时应采用市场价值类型，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响;不符合市场条件的，应当采用限制市场价值类型，对估价对象评估时，可以先假设其为市场价值，然后根据具体情况进行相应的修正。

　　3 在房地产抵押估价报告中，对法定优先受偿权利、假设限制条件、估价对象变现能力分析、估价报告运用的风险提示、估价报告的运用说明等部分，应进行专业分析和说明。

　　4 以具有集体建设用地土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

　　6.0.6 农村房地产联营估价

　　农村房地产联营一般不涉及房地产权属的转移，企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场法、假设开发法，也可采用成本法。

　　6.0.7 农村房地产纠纷估价

　　1 房地产纠纷应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　2 农村房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。

　　3 农村房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据。

　　6.0.8 农村房屋质量缺陷损失估价

　　农村房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、收益法、市场法中的一种或者多种进行测算。

　　运用成本法时，可求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的估价结果。

　　运用收益法时，可求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的估价结果。

　　运用市场法时，可与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的估价结果。

　　也可求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的估价结果。

　　6.0.9 农村房地产征收补偿估价

　　农村房地产征收补偿估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

　　6.0.10 农村集体经济组织或者个人、企业在各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价，应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

　　七、估价所需的相关资料

　　7.0.1 在受理估价委托时，应当要求委托方提供反映估价对象状况的详细资料。如权属证书(或证明)、建筑物状况、建成年代、构筑物状况及相关的技术经济指标、维护保养状况等。

　　7.0.2 根据不同估价对象采用的技术路线和不同的估价方法，估价师应当针对性地收集不同侧重的实例资料：运用市场法，主要收集市场交易案例资料;运用收益法，主要收集收益实例资料;运用成本法，主要收集开发建设成本等资料;运用假设开发法，应当侧重于收集规划指标和条件等资料。

　　7.0.3 收集对估价对象房地产价值有影响的相关资料

　　1 收集对房地产价格有普遍影响的资料;

　　2 对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料;

　　3 相关房地产交易、成本、收益实例资料;

　　4 反映估价对象状况的资料;

　　5 收集估价对象的位置、周边环境、景观优劣、配套的相关资料;

　　6 收集反映估价对象外观、建筑结构、装修、设备、设施等状况的资料;

　　7 补充搜集估价所需的其他资料。

　　八、估价对象现场查看

　　8.0.1　估价人员必须到估价对象现场，了解估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时补充搜集估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

　　8.0.2　现场查看拍摄估价对象照片应当包括外观、临街状况、交通状况、客厅、厨房、卫生间、主卧室、反映该套住房最佳的室外景观的照片、书房、室内楼梯、屋顶花园、底楼花园等，川西林盘应有反映川西林盘特色的照片。

　　8.0.3　采用市场法进行评估时，要求拍摄可比实例的照片和反映可比实例位置的有关资料。

　　8.0.4 进行现场查看的估价师应当在“估价对象实地查看记录表”上签字，注明实地查看日期，并尽可能要求协助现场查看的人员和委托方、产权人在记录表上签字认可。

　　8.0.5 针对农村房地产的特点，估价师应当对构筑物和建筑物状况进行详细查看，并对构筑物的体量，建筑规模等进行必要的目测等，做好详细的现场查看记录。

　　九、估价对象价值分析

　　9.1 假设与限制条件对估价对象价值的影响分析

　　9.1.1 假设条件

　　估价假设是指房地产估价项目测算过程中，房地产估价师对于在估价中所必要的但是不能肯定的而又必须予以明确的前提条件等，基于合法、合理前提下对其做出的假定，并在估价报告中明确予以表述。

　　9.1.2 估价师不得滥用估价假设条件;不得无针对性地对估价中的条件进行假设。

　　9.1.3 限制条件　估价师根据估价目的和估价报告的特点，对委托方就估价报告的运用做出的限制与声明。

　　9.2 估价对象个别因素描述与分析

　　9.2.1　估价对象个别因素描述　针对性地对估价对象的实物状况、权益状况、区位状况等进行描述，其中，对估价对象的价值有影响的个别因素应当进行描述，对估价对象价值有较大影响的个别因素应当尽可能地进行定性描述和定量说明。

　　9.2.2 估价对象个别因素分析　针对估价对象个别因素的描述与说明，针对性地对个别因素影响估价对象价值的原因、方式、影响的幅度和方向等予以说明和分析;能够定量分析的，可以运用相关的数学方法和计算公式等进一步分析与描述。

　　9.3 估价对象区域因素描述与分析

　　9.3.1 估价对象区域因素描述　估价报告中应当对如区位、环境、交通状况、道路便捷度、道路通达度、产业聚集度区域基础设施状况、公共配套设施状况等影响估价对象价值的区域因素进行详细的描述与说明。

　　9.3.2 估价对象区域因素分析　结合估价对象区域因素的描述和说明，具体针对性地对区域因素影响估价对象价值的原因、方式、影响的幅度和方向等予以说明和分析，估价方法中的修正幅度与方向应保持一致。

　　9.4 最高最佳使用分析

　　9.4.1 农村房地产估价中应当遵循最高最佳使用原则，但是在对估价对象进行最高最佳使用分析的时候，估价师应当根据估价对象的利用状况、估价对象与区域环境的均衡性分析、估价对象建筑物与土地状况的适合性分析等方面，针对性地对估价对象的使用现状与最该最佳使用状态进行对比分析;分析过程中应该侧重于对估价对象在技术可行性、法律规定要求、经济可行性、价值是否达到合法条件允许的最大化等方面进行分析，描述可能的对估价对象价值产生改变的因素。

　　9.4.2 分析估价对象是否处在最高最佳使用状态，分析达到最该最佳使用状态的可能性等。对最高最佳使用的判断正确，分析透彻、具体，各种分析应当有合法依据和市场依据。

　　9.5 政策对房地产价值的影响分析

　　9.5.1 房地产、土地、规划等政策对房地产价值的影响分析。

　　9.5.2 金融、税收等政策对房地产价值的影响分析。

　　十、估价结果确定

　　10.0.1　对估价对象价值测算采用多种估价方法时，可以采用算术平均法、加权平均法、中位数法等对估价结果进行综合分析后确定最终的估价结果。

　　10.0.2　估价结果确定有充分的依据，结论表述清晰(含单价、总价)、理由充分;致委托方函、结果报告、技术报告中的估价结果相互一致。

　　10.0.3　估价机构应当按照房地产估价行业的相关规定建立房地产估价报告的三审制度，切实保障估价报告的质量。

　　十一、估价报告的撰写

　　11.0.1 全面性要求　应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应完整、配套。

　　11.0.2 公正性和客观性要求　应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

　　11.0.3 准确性要求　用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。