2016房产估价师考试《案例分析》考前模拟试题

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　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。来源：考试大

　　请问：

　　1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　2)还应将重置价格减去折旧

　　某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)

　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B.按建筑物耐用年限计算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D.按建筑物已使用年限计算

　　(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)

　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B.估价时点应设定为2004年3月1日

　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

　　A.2800