淮安市物业管理实施细则
第二十条 业主委员会主任享有下列主要权利：
(一)负责召开业主委员会会议;
(二)经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件;
(三)业主委员会授权的其他事项。
业主委员会主任应当履行下列义务：
(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责;
(二)完成业主委员会交办的工作;
(三)代表业主委员会处理事务;
(四)接受行政管理部门的培训和指导。
第二十一条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处、乡镇人民的政府应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。
物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作， 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，社区居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受社区居民委员会的管理。
第二十三条 各级人民的政府应维护和支持业主自治组织依法行使自治权力。对于阻碍和影响自治组织依法行使自治权力的各种行为，应当坚决予以劝阻和制止，涉及违法行为的应当依法处理。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向所在地区、县物业管理行政主管部门申领资质证书。
区、县物业管理行政主管部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查，并报上级主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
第二十五条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。
第二十六条 物业管理行政主管部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。
第四章 物业管理服务
第二十七条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。
第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介人，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发主管部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。
新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。
第二十九条 新建住宅区物业交付使用之日以前发生的前期物业服务费用由建设单位承担;自新建物业交付使用之日至前期物业服务协议终止之日发生的前期物业服务费，由建设单位与物业买受人在物业买卖合同中约定承担。
前期物业服务协议至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
第三十条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
第三十一条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。
物业服务事项应包括以下内容：
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;
(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;
(三)日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;
(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;
(五)物业装饰装修的管理服务;
(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;
(七)组织开展社区文化娱乐活动;
(八)根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。
物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签定之日起十五日内，将合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府备案。
第三十二条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
(一)按照国家、省和本市规定的技术标推和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;
(二)在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;
(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修;
(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;
(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;
(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核;
(八)建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;
(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;
(十)按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;
(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。
第三十三条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创 优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。
第三十四条 普通住宅的物业管理公共服务费，应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取;其他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。
第三十五条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照本地社会成本测算各个服务项目等级标准价格。向社会公开政府指导价的定价原则、定价方式、价格构成及具体内容和标准。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。
第五章 物业的使用和维护
第三十七条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报区、县物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向市、区、县物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用;验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。
建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用;按淮发[2002]82号文件要求，提供相应的社区服务用房。
物业管理服务用房、社区服务用房、幼托所(园)、文体活动用房、菜场、浴室、公厕、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施，应当按照设计用途使用，不得改变用途;确需改变的，应当依法办理相关手续。
第三十八条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照市物业管理行政主管部门 制定的物业接管验收办法进行接管验收。
建设单位应当向物业管理企业移交下列相应的物业产权资料和技术资料：
(一)产权资料：项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等;
(二)技术资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等竣工验收资料，设施设备安装、使用和维修保养的技术资料;工程开工竣工报告;图纸会审记录(复印件);供水、供气、供暖的试压报告;隐蔽工程验收签证;竣工验收证明书等;